编者按：7月10日，武汉美好香域花境二期全体业主发布了一则「强制停贷告知书」。这个项目2019年9月开盘，预售回款达数十亿，但是从2021年7月开始，该楼盘已停工一年，延期交付半年多。换句话说，它正在沦为名副其实的烂尾楼。
随后，全国几十个城市的烂尾楼盘业主们也先后发布强制停贷的公告，目前已经波及上百个楼盘。
众所周知，建筑设计行业的兴衰取决于房地产行业的发展，作为建筑师，我们始终都关注着房地产业的动向。烂尾楼盘停贷事件的发生，背后的原因是什么？它释放了什么样的信号？
一般来说，烂尾的导火索是另外一个烂尾项目的债权人。不论是金融性借贷，还是投资性债权，或可能直接是房屋买卖形成的债权（银行、投资机构、业主都可能是开发商的债权人）。说白了，都是另外一个债到期了，开发商还不上，或不愿意还。债权人诉到法院，先申请了诉前保全。早在去年，政府就陆陆续续发现部分开发商存在交付风险，一般呈现为债务到期而被债权人诉前保全。尚未销售出去的房子，大量被法院保全查封，开发商的经济活动也会受到限制。部分开发商一看我这盘子做着做着都成别人的了，要么是已销售的，要么是被查封的，没有任何可预期的利益（开发商如何收益的？这点将在第三部分展开细说），但是每个月却还要定期和施工方结算工程款，就开始摆烂不付工程款。他们转而把资金集中到其他销售预期较好，且未被大量查封的楼盘之中，保证自己的资金链运转。而停付工程款的施工方肯定不愿意长期垫资施工，和开发商交涉多次无果后，自然只能选择停工。买了房的老百姓，看到开发商停工了，合同约定的按预期交房眼看不可能实现，便向政府反馈投诉。政府知情后，介入调查。一开始是简单的问询和调查，后面发现存在比较大的民生问题，就会组织成立专项工作小组，由相关部分派人定期跟进处理，并邀请专家顾问商议解决方案。这个也是苦主，除非存在虚假诉讼的情形，否则诉讼维权和诉前保全保护合法利益，都是合法合规的。第一种是虚假申报预售许可证。就是还达不到预售条件的楼盘，他拿去申报并成功了，这就涉及违法欺骗政府和购房者。但是是否构成诈骗等刑事犯罪，需要专案专审，展开又是一大堆法律知识，就不赘述了。第二种是挪用转款账户，即预售款都是在银行监管的专款账户内的，开发商想要使用，只能用于支付本楼盘的资金支付，一般是工程款、设备款和劳务款。如果要实现挪用，要么和银行勾连，要么骗银行。但银行内部也有审核机制，所以大概率材料肯定是作假的。比如注册一个虚构的供应商和项目合同，或者是一个施工方同时施工开发商多个项目，开发商用A楼盘的款付B楼盘的施工费等等。第一违约延期交付楼房需要按合同支付违约金。不过在我经手的过多份购房合同，里头关于违约延期交付的违约金约定，对购房者是比较不利的，最奇葩的有份约定的是日万分之一的违约金。那份合同开发商延期交付3年，按该条款，违约金仅仅为11.9%，比银行利息还低。守约方还得诉讼解决，承担过程中的律师费。所以一般建议不按约定主张违约金，而是按法定主张赔偿损失（房屋租赁的预期收入）。第二违约支付工程款也是要承担违约金。因为建筑施工合同相关规定非常复杂，在这边也不展开讲。银行违法的情况只有一种可能，就是帮助开发商非法转移转款账户。因为银行一般都是国有，按目前国内国有资产的监管制度和反腐监督政策，一旦开发商暴雷，势必牵动全面审查。银行相关人员如果存在帮助开发商非法转移转款账户的情形，在监督审查机制下基本上不可能逃脱，所以从风险收益角度，银行工作人员违法的可能性是比较低的。政府违法的情形也只有一个，就是违规审批预售许可证。这个情况和银行一样，一旦开发商暴雷，势必牵动全面审查。而且政府还面临检查机关和监督机关的定期倒查，所以相关人员违规审批也是风险极大的行为。核心原因就是房地产行业下行，楼盘销售困难，产生了债生债的问题。一般来说，一个楼盘预期利润是8%-16%，这个在开发商拿地的时候，都会做系统性的货值测算，然后按这个预期利润来设定拍地红线。但是为什么开发商感觉那么有钱？那是因为开发商融资渠道多，它拿地之后可以做地块抵押贷款，建到预售阶段可以做预售回款，建成之后可以做不动产抵押贷款，建设过程中可以做供应链融资（压施工款、设计款、材料款）。所以销售好的年景，一般拿地到预售只需要4-8个月，在此期间，开发商只付了地块的钱（假设为3亿），但可以收回来全部房子的款（一般会到6-9亿）。其他的应付款都可以通过融资工具延后或转移支付。但目前不行了，一个盘开出去，能卖一半以上就属于烧高香了，而且往往需要降价促销。这就导致了，3个亿的地，开出去6-9亿的盘，只能收回不到3个亿的款，但却给市面上提供了差不多3-6亿的抵押物。而之前欠付的工程款啊、金融贷款啊、公司债啊，哪些不是人精，不知道开发商快不行了。只要一旦你开盘，我就跟着过来诉讼保全，这些资产可都是新鲜出炉的无抵押状态的优质物权，只要保全了，按法律规定就享有了优先受偿的权利。因此开发商就陷入了我不开盘没现金收入，我开盘东西还没卖回本，就被人查封了状态。开发商再往下投入建设，没有任何可预期的收入，仅仅是帮之前的债权人解套。因此开发商就会选择在这个盘战略性躺平，转而把手头的资金投入到有预期收入的楼盘中。但问题是，从法律角度和财务角度，开发商开盘把房子卖出去，事实上不是获得了收入，而是获得了债务。这个如果不是从业人员可能理解上会有点困难，简单说就是开发商和购房人签了合同，约定了交房义务和付款义务。那么在交房之前，开发商收到的钱都还不是它的收入，因为合同未履行完毕。如果合同成功履行，这笔钱转为开发商的收入，如果合同未能履行，开发商则构成违约，需要退还这笔钱同时还要承担违约责任。因此，在交房期限之前，这笔钱属于预售款，在交房期限之后如果开发商没有按时交付，购房人可以行使解除合同并追偿的权利，这笔钱就变成了到期债务。而目前暴雷开发商的状态是躺平停工，因此停工盘全部都属于可预期的债务盘。
我们就会发现，每开一次盘，开发商就会被上个债务查封而导致选择停工，而每停工一个盘就又诱发一个新的债务盘，这批债务到期之后又会去查封新的在售盘，再诱发新的在售盘的停工。
目前关于这个话题，大家往往从对购房人感同身受，认为银行和政府未尽监管义务，没有保护好老百姓的血汗钱。但事实上是即使监管到位，暴雷停工在目前经济环境下依然会发生。如果单纯发泄情绪，一是不能解决问题，二是可能会遭受额外的损失。所以，面对问题，一定要冷静分析，除了分析自身利弊，还要分析相关利益方的利弊，然后预测他人行为，寻求因势利导的最佳解决方案。
诉求：一定要交房子给我。
压力：每个月的还贷压力，和未来人财两空的压力。
诉求：购房者按时还贷。
压力：购房者断供后，抵押物烂尾楼转移到自己身上，变为不良资产。
诉求：活下去
压力：因债务暴雷的莫比乌斯环现象，导致自身债务不断扩大。以及与之相伴而来的行政压力、舆论压力。
诉求：经济平稳、社会平稳
压力：断供后导致银行大面积坏账，银行处理坏账导致房地产价格崩盘，房地产价格崩盘导致整个抵押信贷系统的崩盘
可以看出，这个事件对政府、购房者和开发商带来的压力都非常大，银行全是国资，政府的压力也会传导到银行。在面对一个问题时，各方都会对结果产生影响，但影响的权重不同。而最能决定结果的那一方，我们称之为决策手。一个是停工，决策手在开发商，因为开发商和施工方是直接的合同相对人，开发商的行为决定是否复工。另一个是断供，决策手是购房者和银行，购房者先手，银行后手。而断供的诱因是停工，因此解决断供问题，核心还是解决停工问题，所以事件发展会有两条决策流，如下图：从上面可以看出，两条决策流都会导向一个不良的后果，且可能会相互叠加，加快债务传导的速度。目前有150多个烂尾楼其实已经走到了第一条链条的第二步。后续是否往下延申，其实看的是银行的决策。第一不起诉违约无疑破坏了社会运转最基础的信赖基础，也就是说如果涉及严重的民生问题，贷款人可以借此挟持政府和银行，拒绝按约定履行合同义务。那无疑会把债务风险，变为社会信赖风险，会爆发更恐怖的社会混乱。第二不起诉违约在目前的检察监督制度下，经办负责人会承担非常大职务风险，势必诱发玩忽职守和收受利益可能性的监督审查，因此经办负责人肯定会选择履职起诉。那么至此，开发商、购房者和银行3个利益相关方都已做出决策，后续的多米诺骨牌会一个一个随着经济规律倒下，看来陷入债务莫比乌斯已成定局。法律上有句话，叫未到期的债权视为无债权。这里我想略微修改一下，称之为未违约的债务视为无债务。停工断供，本质上就是因为开发商的违约行为，诱发的违约债务链条的持续爆发，并且旧债务的解决需要时间，新债务的传导又特别的迅速。大家有没有觉得很熟悉，是不是特别像肆虐全球的新冠病毒？
前文有分析过，一切的缘起来自开发商决定停工的决策，因此只要能让开发商不停工，那就完事。但是这里有个法理上的困难，既开发商和施工方才是合同相对方，政府如果通过行政干预，要求施工方不停工，在法律层面是违法的。因为行政法并未授权政府有相应的权利。且如果未经开发商同意，政府先行垫付了施工费用，会导致后面追讨困难，导致国有资产流失，这个就给经办政府官员带来非常大的行政风险。这个难题就需要根据不同项目的实际情况，去做针对性的解决方案，我们团队目前在实践中的工作，就是配合政府，来思考和制定相关的方案，让政府既符合法律规范，也能保障国有资产的安全性，最终还保障了继续开工。
恒大暴雷的时候，最高院及时下发通知采取了统一司法管辖的措施，下发《最高人民法院关于将涉恒大集团有限公司债务风险相关诉讼案件移送广东省广州市中级人民法院集中管辖的通知》后，各地法院将涉恒大案件移送广州中院。除了集中管辖便于提高司法效率外，另外一个目的我个人猜测应当是为了控制债务传导的速度。正常情况下，一个案件从受理到执行，周期大概1-2年，但是如果涉及诉前保全，则资产被查封的速度就会提高到1-3个月。集中管辖便可以控制债务传导的速度，便于调控不良资产进入市场的速度，降低不良资产拍卖对市场的冲击。同时也利于通过危机集中各方资源，尽量再诉讼阶段控制债务规模，不再向下继续传导。③ 建立“方舱医院”，加快“康复速度”——各地成立专项小组，处理债务，避免继续传导
各地的停工盘，事实可以看作是一个个需要治疗的“病人”。如果放任传导，就会感染到其他正常楼盘，导致新的债务发生，产生新的“病人”。而恢复施工，属于将病人隔离。而债务重组，和资产重组，就是进行“康复治疗“。因此各地政府为面对本地潜在的停工盘，会陆陆续续建立专项小组，进行债务重组和资产重组的“治疗方案”，并经常性的开展专家会诊，交流各种病情，病因，分享治疗经验，对症下药，减小社会影响，宣传法制制度。我发现大部分的联合声明，诉求都是停工，我断贷，这个按朴素的道理去理解，是人之常情。总不能要求别人房财两空，毫不作为，不进行自救吧。所以按目前的民法典规定，声明是一种意思表示，只要没发生危害他人的法律结果，是没有责任的。更多的联合声明，不但能够带来政府的重视，还能够给政府事实部分行政强制的合法条件。不同于民法对普通民众的约束，行政法对政府权利约束很严格，一些特殊的行政强制，需要达到危害公众利益的时候，才能有权实施。因此联合声明是有利于政府入场解决问题的。银行断贷的行为，有点类似你找张三买房子，找李四借了钱。结果张三耍无赖不给你盖了，你和李四说不好意思，张三房子我没拿到，你的钱我也不还了。用这个理由拒绝还钱，这个就属于送人头。更合理的说法是，李四你借钱给我不合规矩，或者说李四付钱给张三的时候有恶意串通，你要找李四的毛病，才能有理由拒绝还钱。你说张三有100个不对，李四只要回一句张三做的，与我李四何干，法院也不好支持你不是。这个时候要想找个专业的律师，专门打房地产销售合同和按揭贷款合同的，帮你分析分析你赢李四的机会大不大，不大就别去送人头了，赶紧找张三吧，张三那边就是个跑的快的游戏。你不抓紧，张三剩下的那点东西，就被别人吃干抹净了。如果实在还不上，可以申请延期还贷，按目前这个舆情，这个申请大概率能被通过，你尽量先别违约，违约就丧失了你的先手优势，相当于送到银行刀口下面，后面就没了主动权。至于说房子反正烂尾了，大不了送给银行了，那就纯粹是被别有居心的人骗了。你欠银行的是钱，房子作为抵押物拍卖后，差额你还得继续还。你现在最重要的就是找到犯错最严重的那个，利用法律武器止损，同时还得尽可能寄希望房子不要烂尾，不要跌太多，跌的越多你欠银行的就越多，恶性循环。债务风波之下，考验的是社会民众的众志成城，考验的是政府科学施政，理性施政，依法施政的能力和效率。美国2008年债务危机，我们通过大量加持美国国债救了他们一把。但是这次全球性的债务危机，我们自己也面临巨大挑战，目前是百年未有之大变局，中美双方拼的，就是政府和百姓的团结和效率，拼的就是谁撑到最后。
作者：李纪翔
原文发表于知乎“各地多达 52 个停工烂尾楼盘宣布停贷，此举是否会引发大规模的业主停贷断供？”相关问题下。
※对于此次断供事件，你有什么想法？欢迎留言讨论~
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