判例 | 合同出错，就是合同欺诈吗？
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[摘要]合同附件二列明的分摊系数确属错误。
但该错误是否必然构成《合同违法行为监督处理办法》第六条 规定的合同欺诈行为，还需要结合合同的约定内容以及商品房的购买习惯予以判断。
上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》已经将涉案房屋的建筑面积、套内面积以及公共部分与公用房屋分摊面积明确告知上诉人。
作为普通的购房者，具体到本人实际购买房屋的确切面积数，相较于分摊系数来说，无疑更加直观，更加精确，也更加贴合购房者的利益。
（2018）粤06行终615号
一审法院查明，2017年12月11日，毛某某通过佛山市南海区12315投诉举报中心提交《举报接收登记表》及《投诉内容》，举报佛山市嘉逸置业有限公司（以下简称嘉逸公司）违反《中华人民共和国合同法》等规定，通过不真实、不准确的引人误解的多种虚假广告和3D结构模型等为要约宣传，并造假合同中关于房屋买卖指标的公摊系数等手段，欺骗、误导消费者，要求对嘉逸公司作出欺诈行为进行查处认定。
南海市监局经调查，于2017年12月25日作出南工商处理告字〔2017〕1448号《行政处理告知书》，告知毛某某其反映的虚假广告问题及展示的模型和样板房问题，南海市监局已对该公司涉嫌发布虚假广告及涉嫌虚假宣传的行为进行立案调查，目前该案仍在调查取证中。
其次，毛某某反映嘉逸公司通过造假房屋买卖合同附件标明的共有建筑面积分摊系数0.265268进行合同欺诈，经南海市监局核查:一、出卖人与买受人所签订的《广东省商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”第五款中，双方已明确约定该商品房的建筑面积、套内面积、公共部分与公用房屋分摊面积；二、出卖人与买受人所签订的《广东省商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”中，双方约定按套内面积计算，买受人所支付的商品房价款，不包括公共部分与公用房屋分摊面积；由于商品房出卖人在《广东省商品房买卖合同》中明示了有关公共部分与公用房屋分摊的实际面积平方数，买受人应当知悉有关公摊面积情况。
同时在约定商品房价款时，出卖人并未将公共部分与公有房屋分摊的实际面积纳入房款计算中，买受人没有因系数不符而造成经济损失。
故南海市监局认为出卖人主观上不存在故意隐瞒重要事实诱骗订立合同的动机，有关合同行为不属于国家工商总局《合同违法行为监督处理办法》所指的合同欺诈行为，南海市监局决定不予立案，于同年12月27日送达该告知书给毛某某。
另查，毛某某及案外人黄某2于2016年3月31日与嘉逸公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号201XXXXXXXXXXX），约定购买位于佛山市南海区XXXXXX块的“绿地XXXX”第X区X座X号房。
合同第三条约定了建筑面积共80.08平方米。
其中，套内建筑面积54.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.55平方米。
双方约定按套内建筑面积计算房屋价款，单价为每平方米12496.64元，总金额为681442元。
合同第二十条还约定了合同附件与本合同具有同等法律效力，该合同附件二注明:共有建筑面积分摊系数0.265268。
又查，佛山市南海区房地产测绘中心根据嘉逸公司的委托，于2015年5月13日出具了《佛山市南海区房地产测绘中心面积预算报告书》，依据委托方提交的报建图纸等相关资料，对绿地XXXXX区X座进行了面积预算，预算住宅建筑面积为10168平方米，住宅套内面积为6923.84平方米，住宅共有分摊面积为3244.16平方米，预算住宅的分摊系数为0.468561。
佛山市南海区房地产测绘中心根据嘉逸公司的委托，于2017年6月1日出具《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》，依据委托方提供的图纸和现场实测的数据，对绿地XXXXX区X座进行了房产测绘，测绘住宅建筑面积为10174.4平方米，住宅套内建筑面积为6923.52平方米，住宅共有分摊面积为3250.88平方米，住宅的分摊系数为0.469573。
再查，南海市监局对嘉逸公司是否存在虚假广告及虚假宣传的行为在案件毛某某投诉举报前，已另案立案调查，该案尚在调查取证阶段。
一审法院认为，根据《中华人民共和国广告法》第六条 及《合同违法行为监督处理办法》第四条 的规定，南海市监局作为县级工商行政管理部门，具有对本辖区内广告管理及监督处理合同违法行为的职权。
毛某某向南海市监局提出关于嘉逸公司存在违法行为的投诉举报，南海市监局经调查后，作出涉案南工商处理告字〔2017〕1448号《行政处理告知书》并送达毛某某，法院予以确认。
毛某某认为南海市监局违反了法定程序,其主张主要针对的是南海市监局对嘉逸公司是否存在虚假宣传和虚假广告的立案调查处理中关于案件办理期限延长的处理有异议。
对此，法院认为，毛某某投诉嘉逸公司虚假宣传和虚假广告，而南海市监局在毛某某投诉之前已经对嘉逸公司是否存在虚假宣传和虚假广告立案，将毛某某的投诉对此一并处理，并告知毛某某，并无不当。
毛某某及案外人黄某2与嘉逸公司签订的《广东省商品房买卖合同》中明确约定了涉案房屋的建筑面积共80.08平方米。
其中，套内面积54.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.55平方米。
同时，合同中还约定了房屋价款按照套内面积54.53平方米、每平方米12496.64元，总价681442元计算价款。
分摊系数即是分摊的公用建筑面积与套内建筑面积的比值，根据上述合同，毛某某购买该房产的分摊系数为（80.08-54.53）/54.53=0.4686,该分摊系数与佛山市南海区房地产测绘中心的预算报告的预算住宅的分摊系数为0.468561和实际测绘报告的住宅的分摊系数为0.469573基本一致。
另外，根据南海市监局对嘉逸公司员工黄某1的询问笔录，嘉逸公司和毛某某所签的合同附件标注的共有建筑面积分摊系数0.265268属于公司员工编写附件时的笔误，属于错误标注。
根据上述证据显示，合同正文关于面积约定部分与佛山市南海区房地产测绘中心的预算报告以及实际测绘报告书中的分摊系数以及南海市监局嘉逸公司员工黄某1的询问笔录等证据能相互印证，证明毛某某与嘉逸公司签订合同附件部分约定共有建筑面积分摊系数0.265268没有依据的。
毛某某称其因嘉逸公司对公用建筑面积公摊系数的宣传，诱骗毛某某与嘉逸公司签订合同。
对此，法院认为，毛某某作为完全民事行为能力人，应清楚的知道合同效力的确定性，在签署重要文件特别是房屋买卖合同时，对合同的重要条款如房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积、计价方式、总价款等信息应当审慎审查后才签署。
另外，根据案件的证据材料显示，仅仅在毛某某与嘉逸公司签订的合同附件中出现了“共有建筑面积分摊系数0.265268”的表述，但附件是合同的一部分，与合同正文是同时存在，没有证据证明嘉逸公司是以该分摊系数作为宣传重点推销该物业，亦没有证据证明嘉逸公司以该信息诱骗毛某某签订合同，毛某某亦没有证据证明嘉逸公司存在《合同违法行为监督处理办法》规定的合同欺诈行为。
因此，南海市监局经调查认定嘉逸公司主观上不存在故意隐瞒重要事实诱骗订立合同，现有证据不足以证明嘉逸公司存在《合同违法行为监督处理办法》第六条 规定的合同欺诈行为，对毛某某的举报投诉不予立案，法院予以确认。
综上，南海市监局作出的南工商处理告字〔2017〕1448号《行政处理告知书》事实清楚、证据充分，适用法律、法规正确，程序合法，法院予以确认。
毛某某提出的诉求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条 的规定，判决:驳回毛某某的诉讼请求；案件受理费50元由毛某某负担。
上诉人毛某某上诉称，一、嘉逸公司利用共有建筑面积分摊系数作为宣传重点诱导上诉人签订《广东省商品房买卖合同》，但其实际交付的房屋实际分摊系数为0.469573，与该合同约定的分摊系数0.265268相差甚远，构成合同违法行为。
二、一审判决查明事实有误。
1.在被上诉人南海市监局2017年9月1日9时21分到10时20分与嘉逸公司客户服务副总监黄某1的谈话中第2页第13行到第4页第1行中均认可嘉逸公司有梁某与舒某是他们公司员工，但是已经离职，不愿意配合调查，并且宣称嘉逸公司未经核实的录音内容不能采信，依据举证规则，在上诉人提供录音后，如果嘉逸公司否认，如果不是其员工的录音或认为录音有剪辑，那可以鉴定，并且被上诉人需要对关键的证据予以作出明确判定是否采用及原因，而被上诉人对此不理睬，也未对此作出处理。
一审法院亦未对此不闻不问，显然属于事实认定不清。
2.一审认定“计价方式按套内面积计算，不包括公摊面积”错误，如不计算在内，则产权不清，这是开发商定制的格式条款，为规避欺诈行为。
税局开具的发票是按建筑面积计算，应该严格按照合同执行的是公摊系数。
3.一审判决认定“买受人没有因系数不符造成经济损失”错误。
该结论与被上诉人的逻辑一致，认为出卖人开具的票据与买受人支付的金额一直，就不存在损失，该说法错误，因为任何非法经济行为都可以用票据抹平。
买受人支付的金额应该与所获得的商品的实际价值是否一致作为判断权益有没有遭受侵害的标准。
如果房屋与合同公摊系数一致，买受人会提起投诉吗？
三、一审判决认为上诉人作为完全民事行为能力人，应清楚合同效力的确定性，在签署重要文件特别是房屋买卖合同时，对合同的重要条款如房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积、计价方式、总价款等信息应当审慎检查后才签署的观点有误，上诉人等众多受害业主是被集中安排签署合同，签署合同时被投诉方已将合同需要签名的地方折叠好并催促签名，根本不让看合同。
被上诉人南海市监局应当根据《合同违法行为监督处理办法》第九条 关于不能免除“因故意或重大过失造成消费者财产损失的责任”以及《中华人民共和国合同法》第四十一条 规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，对本案进行处理。
四、本案具有完整的证据链证明开发商存在诸多违法违规的诈骗过程。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院:撤销一审判决及南海市监局于2017年12月25日作出的南工商处理告字〔2017〕1448号《行政处理告知书》中其次部分“有关合同行为不属于国家工商总局《合同违法行为监督处理办法》所指的合同欺诈行为，我局已决定不予受理”，责令南海市监局受理。
被上诉人南海市监局辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。
二、被上诉人作出涉案行政行为符合法律规定。
2016年3月31日，上诉人及黄某2与嘉逸公司签订《广东省商品房买卖合同》，根据该合同正文约定的房屋建筑面积、套内面积等条款可知，涉案房屋的分摊系数为分摊建筑面积与套内建筑面积的比值，即分摊系数为（80.08-54.53）/54.53=0.4686，该分摊系数与佛山市南海区房地产测绘中心的预算报告的预算住宅的分摊系数为0.468561和实际测绘报告的住宅的分摊系数为0.469573基本一致。
同时，根据对嘉逸公司工作人员的询问笔录，案涉合同附件标注的共有建筑面积分摊系数0.265268为员工笔误。
故此，上述证据能相互印证上诉人主张其与嘉逸公司签订的合同约定共有建筑面积分摊系数为0.265268没有依据。
另外，案涉合同计价方式是以套内面积计算，并不涉及嘉逸公司利用共有建筑面积分摊系数0.265268作为宣传重点进行推销案涉房屋或实施欺诈。
且嘉逸公司开具发票的金额为681442元人民币，与合同标注的商品房总价一致，并没有任何证据证明上诉人的权益受到侵害，也不能证明嘉逸公司主观存在利用合同欺诈他人的故意，其行为并未构成《合同违法行为监督处理办法》第六条 所指的合同欺诈行为，故被上诉人对上诉人举报嘉逸公司存在合同欺诈行为作出不予立案处理正确。
综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为:根据《中华人民共和国广告法》第六条 及《合同违法行为监督处理办法》第四条 规定，被上诉人南海市监局作为县级工商行政管理部门，具有对辖区内的违法广告及合同违法行为进行监督处理的行政职责。
被上诉人接到上诉人毛某某提出关于嘉逸公司的投诉举报，经调查后作出涉案南工商处理告字〔2017〕1448号《行政处理告知书》并送达毛某某，程序合法，本院予以确认。
对于上诉人投诉的嘉逸公司虚假广告问题及展示的模型和样板房问题，由于被上诉人已对嘉逸公司涉嫌发布虚假广告及涉嫌虚假宣传的行为进行立案调查，在南工商处理告字〔2017〕1448号《行政处理告知书》作出之时，该案尚未审结，故被上诉人将该情况告知上诉人，并无不当。
根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点是上诉人毛某某与嘉逸公司签订《广东省商品房买卖合同》是否存在《合同违法行为监督处理办法》规定的合同违法行为。
对此，上诉人主张嘉逸公司实际交付的房屋实际共有建筑面积分摊系数为0.469573，与该公司重点宣传及合同约定的0.265268相差甚远，构成《合同违法行为监督处理办法》第六条 规定的合同欺诈行为，即发布或者利用虚假信息，诱人订立合同以及隐瞒重要事实，诱骗对方当事人做出错误的意思表示订立合同。
经查，上诉人及黄某2与嘉逸公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定合同项下房屋建筑面积共80.08平方米，其中套内面积54.53平方米，公共部分与公用房屋分摊面积25.55平方米；而上诉人所主张的“共有建筑面积分摊系数0.265268”系在合同的附件二中列明。
对于嘉逸公司的上述行为是否构成合同欺诈，本院分析如下:分摊系数为分摊建筑面积与套内面积的比值，根据上诉人与嘉逸公司签订的《广东省商品房买卖合同》中列明的涉案房屋建筑面积、套内面积以及公共部分与公用房屋分摊面积可知，案涉房屋分摊系数为25.55/54.53=0.46855，该分摊系数与佛山市南海区房地产测绘中心的预算报告的预算住宅的分摊系数为0.468561和实际测绘报告的住宅的分摊系数为0.469573基本一致；而合同附件二列明的共有建筑面积分摊系数0.265268。
由此可知，合同附件二列明的分摊系数确属错误。
但该错误是否必然构成《合同违法行为监督处理办法》第六条 规定的合同欺诈行为，还需要结合合同的约定内容以及商品房的购买习惯予以判断。
由于共有建筑面积分摊系数主要是关于共有建筑面积分摊比例大小的指标，虽然附件二中列明的分摊系数有误，但上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》已经将涉案房屋的建筑面积、套内面积以及公共部分与公用房屋分摊面积明确告知上诉人。
作为普通的购房者，具体到本人实际购买房屋的确切面积数，相较于分摊系数来说，无疑更加直观，更加精确，也更加贴合购房者的利益。
在合同已经准确告知上诉人涉案房屋的包括公摊面积在内的各项面积方数的情况下，作为合同附件内容的共有建筑面积分摊系数虽记载不实，尚不构成《合同违法行为监督处理办法》第六条 规定的合同欺诈行为。
上诉人主张，案涉合同系被嘉逸公司集中安排签署合同，嘉逸公司在合同需要签名处折叠标记并催促签名，故上诉人在签订合同时没有看清合同中的房屋面积。
但上诉人作为完全民事行为能力人，理应清楚签订合同的法律后果并应承担由此带来的法律责任，且上诉人亦未提供证据证明其所主张的“共有建筑面积分摊系数0.265268”在案涉合同的签订中起到决定上诉人是否签订房屋买卖合同的决定性影响作用或证明嘉逸公司故意利用该分摊系数作为宣传重点销售案涉房屋。
故上诉人该主张缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人毛某某的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求正确，依法应予维持。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条 第一款 第（一）项 的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人毛某某负担。
本判决为终审判决。