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再迎重磅利好!楼市大变天

周松涛 首席财经观察 2023-06-16

作者 | 周松涛
来源 | 首席财经观察(ID:meirijingji001)


最近,楼市的利好很多。

兰州再出重磅利好

近日,甘肃省兰州市印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》。

其中,市场最为关注的措施是降低个人购房门槛,首套房贷首付比例最低两成,二套房贷首付比例最低三成。


仅仅是4月份前两天,就有两个三四线城市城市取消限购。

4月1日,浙江省衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》,其中,取消了限购政策,同时松绑了限售政策。

河北秦皇岛,自2017年实施限购政策,外来人口购房需要一年社保,同时首套房首付比例为30%。根据当地官方文件,自2017年4月15日施行的限购令正式解除。


三月底,福州低调取消限购,这是自楼市限购政策以来第一个取消限购的省会城市。

3月30日,福州市不动产交易中心表示,即日起,将针对非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房,无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户,即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅,购买后该房屋仍受限售政策影响。

此外,长乐户籍也属于福州本地户籍,拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。


2022年以来,中央多次强调支持合理住房需求释放,各地政府落实因城施策,供需两端政策优化调整力度均有所加大。

据不完全统计,一季度60余城发布房地产相关政策超百次,主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。

春江水暖鸭先知,资本市场上,嗅觉最敏锐的是主力资金。

今天,光明地产、城投控股、栖霞建设、京能置业、中交地产等11家房企涨幅超过10%;世茂股份、华夏幸福、滨江集团、中南建设等27家房企涨幅超5%。

除了股价上涨,房地产公司的境内债也迎来上涨。截至4月6日收盘,“21龙控03”涨幅为24.53%、“20时代07”涨幅为21.55%、“15世茂02”涨幅达21.49%,20龙控01”、“16融创07”、“20金科02”、“20时代09”等涨幅均超10%。

港股市场房地产及物业管理板块更是表现出持续拉升的走势,4月4日,已有房企股价大幅上涨,龙光集团股价一度涨幅达20%。

截至4月6日收盘,绿景中国地产涨达30.48%,绿景中国地产一度升逾47%至1.58港元,领涨港股地产板块;粤海置地涨幅达18%,禹洲集团涨幅达11.54%,富力地产、正荣服务、越秀地产、佳兆业美好等公司涨幅也超7%。


楼市利好为何会密集出台

可能有很多人心有疑虑,房价涨了这么多,现在只跌了一点点,甚至还没有怎么跌,就有如此多的城市出台救市政策?

楼市不是一座孤岛,过去房地产高速发展,房价高企,但对经济的贡献同样不容忽视。

房地产对地方经济的影响力更为明显,可以带动钢铁,建材,基建,还有家电,装修行业等上下游产业链的发展。

房住不炒是我们楼市的基本策略,不把房地产作为短期刺激经济的手段,但楼市不能太冷。

这里的冷,不一定指房价,也包括成交量。

以中国内地房价最高的城市深圳为例,2022年3月,深圳仅售出1117套二手商品房,成交面积10.33万平方米,同比下降约82%,创历史新低。

可能有疫情影响,但历史新低的成交量,对当地经济的影响显而易见。

中国家庭资产的70%以上都是房产,关键问题是很多家庭的购房资金并非是全款,更多的是来自银行的贷款。

房价可以小幅波动,也可以小幅下跌,但大幅下跌,可能会导致多米诺骨牌倒塌,给银行,金融系统的稳定造成影响。

卖地收入也是很多地方政府的财政收入重要来源,一些地方土地财政收入占到整个财政收入的60%,如果房地产过于冷清,对地方财政收入有重要影响,同时也会影响地方城市的财政支出和经济运行。

疫情对楼市的成交量也有一定影响。

譬如深圳三月份疫情管控,按下暂停键,楼市成交量自然会很惨淡。

房地产利好政策频出,也在给开发商喘息机会。

恒大通过利用债务重组的方式,通过信托退地保本金来偿还巨额的负债,保利发展、碧桂园、大悦城通过银行的中期票据进行发债融资。

4月1日,正进行债务重组的华夏幸福基业股份有限公司公告,近期《债务重组计划》中金融债务新增签约实现债务重组金额为618.97亿元。

未来房价会怎么走?

近期如此多的城市出台楼市利好措施,很多人可能又会憧憬,房价是不是要大涨了?

两个字:不会。

楼市调控不是为了让房价下跌,同样,地方城市出台楼市利好也不是为了让房价上涨。

关键问题是,房价上涨的基础已不复存在。

最新数据显示,我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子,户均1.5套,并且有41.5%的城镇家庭有2套以上的房子。另外,现在我国常住人口城镇化率已经超过64%,户籍城镇化率也已经超过44%,这意味着仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住。

需求决定市场,现在的房子不是不够,而是有过剩的迹象,这就从市场根本上扼杀了房价大涨的基础。

对于楼市利好,著名经济学家马光远表示,“房住不炒”或成为永久性的调控,也就是说“房住不炒”将成为长期的调控政策。只要楼市的政策不突破“房住不炒”的底线,就算各地楼市调控政策放松,很多人也不会再继续看涨房价。

中原地产首席市场分析师张大伟认为,虽然信贷政策持续宽松,放款难已经全面缓解,但因为疫情和热点城市的改善需求信贷政策依然严格,楼市的整体热度上升非常缓慢。

房价没有大幅上涨的基础,房价会不会大幅下跌。

很多人认为,地方城市之如此密集地出台“救市”政策,可能是因为房价要大跌了,利好也没用,一旦趋势形成,就无法改变。

也有人在等待房价大跌之后再入手。

房价大涨不可能,大跌同样不可能。

虽然数据显示96%的城镇居民都有房子,平均1.5套,但那是平均,依然有很多刚需有购房需求。

房价大跌会伤害到经济,软着陆是最可行的方法,很多城市此前直接出台限电令。

无论从哪方面来讲,房价都不会大跌。

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