从房地产商看平凉楼市

——平凉房地产市场现状调查（二）

（全文请关注2018年3月4日《平凉周刊》特稿）

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        去年年底，平凉楼市一路高歌猛进，部分黄金地段或精品楼盘一度涨到了一平方米7000—8000元，甚至更高。房价的增高，在让一部分市民排队抢房的同时，也让更多的人感叹买不起房子。

        处于换房2.0时代的平凉人，如何看待当前房产市场？

        本地房地产开发商又是怎么解析平凉房价？

        平凉楼市是否存在泡沫？

        春节刚过，《平凉周刊》记者通过走访调查平凉房地产企业及相关行业现状，为您一一揭开平凉楼市之谜。

      焦娜住在平凉某知名房产企业开发的一处精品住宅小区。从去年秋季开始，这处小区及周边同一开发商修建的后期楼盘，成了平凉交易最为火爆、房价上涨也最快的区域。

      焦娜家现有住房是一套98平方米的小户型，她想在本小区换一套130多平方米的大户型房，然而房源十分紧张，物以稀为贵，看中的一套136平方米的精装二手房，一平方米卖到了9000元，严重突破了自己的心理价位，也超出了家庭承受能力，只好暂时放弃了换房的打算。

      焦娜的经历在平凉不是个例。从去年就一路攀升的房价，促使不少人产生了换房的想法，同时又“无情”地浇灭了很多人换房的热情。

     采访中，大部分市民表示平凉房价涨幅太快，已经超出了普通家庭的承受能力。

     “沙子卖出了水泥价，建材价格上涨，房价肯定会受影响。”记者调查发现，在平凉房地产开发商看来，平凉房价的上涨，与去年全国环保政策收紧，沙厂、石料厂等不符合环保规定的企业全部关停，继而导致原材料价格上涨不无关系。

      数据显示，平凉2017年以雷霆手段，先后依法取缔或关闭河道非法砂场及疏浚点155处。

     房地产业内人士认为，下游生产商锐减，生产量满足不了本地市场需求，本地建筑企业只得寻求外地供应商，导致了成本的增加，因而处在产业链上游的房地产企业势必会随之水涨船高，提高楼价。

     马玉龙在平凉经营一家建筑工程公司，前几年承揽过楼房建设工程，最近两年一直从事道路桥梁的建设。他最直观的感受是，去年沙厂关停以后，平凉一方沙子 46 35063 46 16352 0 0 3279 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3279以前的50元—80元不等涨到了现如今180元以上。

     与此同时，受政策影响，全国各地的水泥、钢材、陶瓷等原材料均出现不同程度的涨价，钢材从原来的一吨2000多元涨到了4500元左右，价格翻番。

     魏林（化名）是平凉某房地产开发公司的负责人，对于平凉当前房价高企的现象，他认为除了原材料的上涨，还与人工工资及地价有很大关系。

    人工工资方面，两三年前平凉建筑工地上，一个小工一天的劳务费是100元，大工200元，而现在小工工资涨到了180元左右，大工工资更是逼近了300元。

      一些业内人士表示，出现这种情况的原因，一方面在于劳动人员正常的工资上涨，另一方面在于许多农民工为了多挣钱，选择到外地打工而远离本地，造成本地用工市场人力资源相对紧缺。

      魏林认为，房价历来与地价相伴相生，房价的上涨会刺激开发商争相拿地，地价的飙升也会引起房价的增长。

      他告诉记者，8年前，平凉土地拍卖价格一般在每亩百万元左右，最高200万元。地价在房价中的占比约为1000元/平方米。而现在，一亩地的拍卖价格上涨了近两倍，地价在房价成本中的占比也随之增加。

      此外，近年来平凉征地成本也在一路上涨。焦娜是平凉一家房产开发公司售楼处置业顾问，她回忆，2012年前后，平凉一套中小型院子，十几万最多二十万元就能征来，而现在翻了几番。

    采访中，多家房产企业负责人均表示，在推动房价上涨的诸多因素中，还有一个特殊情况不容忽视，即税务实行营改增后，房地产企业实际税负的“不降反升”。

      据他们反映，营改增之前，房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的三大税种，而房地产企业的收费项目有几十种。

      营改增后，税种由营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税5%改为增值税11%。单从税率方面看，税率有较大提高，但因增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。

      不过，据专业人士分析，营改增后，房地产企业在被认定为增值税一般纳税人，适用一般计税方法，按照增值税率11%计税的情况下，房地产企业整体税负根本不可能减少，将比营改增前增加售房收入的2%至3%。这种情况下，假设房地产企业一个项目的销售收入是100亿元，营改增后整体税负将增加2亿元至3亿元，也意味着净利润将减少2亿元至3亿元。

      平凉某房地产企业负责人认为，按照目前增值税最高标准17%收，企业成本收入率不高的情况下，可能取得的可抵扣进项税额占售房收入的百分比很难超过17%，所以企业压力较大。

      看到自己公司开发修建的楼盘如此抢手，平凉一家知名房地产企业负责人表示，公司旗下某某花园小区属于资源型楼盘，其自身的区位优势决定了市场销售局面，加之房源紧俏，一房多抢的现象自然不难理解。

      在他看来，当前进入换房2.0时代，随着人们对幸福美好生活的向往和追求，大家对居住环境和小区条件都有了新的要求。“住在老旧小区的住户想换到物业好的小区，地段偏僻的想换到好地段，楼层欠佳的想换个好楼层，户型不理想的还想换个满意的户型。”如今，人们买房置业会从小区的居住环境、配套设施、物业服务、交通条件、就医就学等方面进行通盘考虑。因此，住宅小区的设计理念、配套设施及服务项目等各方面都在升级，这也促使了房地产商开发理念和建筑风格的转变。换句话说，是人们对房屋需求的转变升级，增加了开发成本，从而无形中抬高了房价。

      同时，作为家庭的一项重要开支和投资项目，大部分置业者还会考虑到房子未来的增值空间，以实现投资收益的最大化。记者做了一项线上调查，50名调查对象中，半数以上的人将房子是否有增值空间放在买房的首要条件，其他人也将房子是否有增值空间列入买房应考虑事项。

     去年年底，平凉中心城区某国际花园楼盘隆重开售，该小区号称将打造平凉首家高端智慧住宅小区，以高品质、智能化豪宅引领平凉人居环境和生活品质再上新的高度。据记者调查，自开售以来，“一期6栋楼房子已经卖的差不多了。”据一位姓梁的销售人员介绍，春节前后去咨询买房的人不少，每天都有一定的交易量，连4楼、18楼这些平时并不被看好的楼层，也很快预订了出去。

      对此现象，某知名房地产企业负责人展望，未来能增加居民幸福感和安全感的智能化住宅小区，将是地产开发的方向和趋势。  在他看来，最近两年政府出台了一系列宏观调控政策，去库存保证中低收入家庭住有所居，进行棚户区改造，切实改善居住环境。平凉房价相较于固原、庆阳、宝鸡等周边城市相对平稳，楼市也不存在泡沫。

     这位负责人表示，他们公司所有楼盘的开盘价均没有超过六千元，最近被炒到七八千元一平方米的房价，也是因为资源紧缺而导致的非正常情况。

      一路走高的房价，引发不少人对平凉房价未来走势的种种猜测，该负责人坦言，平凉房价在未来还有上涨的空间，公司旗下的高端智能化小区开盘价每平方米不会突破万元。