FO腔调｜房产传承税费指南：揭秘离婚、继承、赠与的税务真相
The following article is from 薛京律师 Author 薛京
共 5221 字 约 12 分钟
文 | 薛京
FOTT责编投稿邮箱：lynda.zeng@fott.top
会员及合作请加惠裕小秘微信：huiyuxiaomi
前言
随着社会积累的私人财富不断增长，越多越多的人关注到家庭资产的持有和流转成本。其中，房产是典型的私人财富大类资产。个人买卖房产，涉及买卖双方的纳税义务，其中包括增值税及附加税费、契税、个人所得税、印花税和土地增值税等。但如果是基于夫妻离婚、近亲属继承、赠与等家庭内部成员过户房产，目前法律框架下，是否涉及税费成本，很少有人总结和分析。
在我国，无论是老百姓还是高净值人士，房产都是一项非常重要的家庭资产，在处分时尤为重要。甚至根据《中国财富报告2022》显示，房地产占中国家庭总财富比重高达69.3%。因此，笔者在本文中，结合既往案件办理经验和实务调研，详细分析中国家庭资产占比最大的房产，在离婚分割、继承、赠与时是否需要缴纳各项税费以及税费成本，以飨读者。
离婚分割夫妻共有房产，在办理过户时不产生税费成本
随着离婚率越来越高，离婚常常伴随分割房产。以往老百姓只关心分割房产价值，鲜有估计分割房产的成本，比如说分割房产导致变更登记，是否需要就过户收取各项税费。结合我国的现行征税规定，笔者总结如下：离婚涉及分割夫妻共同房产，在办理房产过户时，免征增值税、附加税费、契税，同时，也不征收个人所得税、印花税和土地增值税。总之，因离婚分割夫妻共有房产，过户时不产生任何税费成本。
1.离婚分割房产，免征增值税及附加税费
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条：“下列项目免征增值税：…（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；……”城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。
2.离婚分割房产，不征收土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”因此，离婚分割房产属于无偿转让房地产的行为，不属于土地增值税征税范围，故不征收土地增值税。
3.离婚分割房产，不征收个人所得税
根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）第四条：“关于个人转让离婚析产房屋的征税问题（一）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。”
4.离婚分割房产，不征收印花税
根据《中华人民共和国印花税法》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。”而该条款所指的应税凭证，是指《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。依据《印花税税目税率表》，虽然其中列明产权转移书据中的“转让”包括买卖(出售)、继承、赠与、互换、分割，但依据笔者实地前往税务局咨询所得到的答复，离婚分割夫妻共有财产不认定为是“转让”，故不征收印花税。
5.离婚分割夫妻共有房产归属一方免征契税，分割夫妻婚前房产归属一方需缴纳契税
根据《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部、税务总局2021年第29号，下称“29号公告”）第一条：“夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。”
需要提示的是，该29号公告第一条明确规定，夫妻因离婚分割共同财产，发生土地、房屋权属变更的，免征契税。但如离婚时分割的房产不属于“夫妻共同财产”范围，则无法适用29号公告免征契税的规定。比如，离婚时，夫妻一方将婚前个人房产给予另一方，从而发生房产过户的，此时因为过户的不是夫妻共同财产，因而不能享受免征契税的税务优惠政策，而应按照3%-5%的税率缴纳契税。
以上是关于离婚涉及房产过户是否征税的分析，具体情形总结如下：
法定继承人继承房产时，不产生任何涉税成本，非法定继承人则需要缴纳契税
过去几十年，民间积累了大量的私人房产，再过几十年会集中发生房产的传承。针对继承房屋的税费成本，笔者总结如下：发生继承时，继承人或受遗赠人继承房屋免征增值税、附加税费，同时也不征收个人所得税、印花税和土地增值税。如果是非法定继承人继承房屋的，需缴纳3%到5%的契税，法定继承人则无需缴纳契税。因此，法定继承人继承房产无任何涉税成本。
1.发生继承时，继承人和受遗赠人免征增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十六）款的规定可知，房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税。城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。
2.发生继承时，继承人和受遗赠人无需缴纳土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”因此，继承人或受遗赠人继承房产时，无需缴纳土地增值税。
3.发生继承时，对继承人和受遗赠人不征收个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条第三款的规定，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，对当事双方不征收个人所得税。因此，继承人和受遗赠人继承房产时，也无需缴纳个人所得税。这里的受遗赠人，没有人员范围限制，可以包含孙子女和外孙子女或其他非直系亲属，所以对比而言，如老人想将资产传承给孙子女、外孙子女或其他非直系亲属，选择遗赠的方式传承，会比生前赠与的税费成本更低。
4.发生继承时，法定继承人继承房产免征契税，非法定继承人需缴纳契税
根据《中华人民共和国契税法》第六条：“有下列情形之一的，免征契税：......（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；……”因此，无论是法定继承还是遗嘱继承，属于法定继承人范畴的自然人主体继承房产时，无需缴纳契税；但是属于非法定继承人范畴的主体，包括自然人或组织受遗赠的，应按房产价值的3%-5%征收契税。
5.发生继承时，继承人和受遗赠人无需缴纳印花税
根据《中华人民共和国印花税法》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。”而该条款所指的应税凭证，是指《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。依据《印花税税目税率表》，虽然其中列明产权转移书据中的“转让”包括买卖(出售)、继承、赠与、互换、分割，但依据笔者实地前往税务局咨询所得到的答复，继承房产目前不征收印花税。所以，和生前受赠相比，身后继承房产或受遗赠房产的，也没有印花税的负担。
关于继承、受遗赠的税费优惠和成本列示总结如下：
无偿赠与房产，在办理过户时需分情况讨论税费成本
如果涉及房产的赠与，受赠双方是否会产生税费成本呢？需要分情况讨论。总结如下：无偿赠与他人房产，如受赠人为赠与人的近亲属、直接抚养人或赡养人的，双方不征个人所得税，赠与人需要缴纳0.05%的印花税，受赠人需要缴纳0.05%的印花税及3%到5%的契税；如受赠人是其他主体的，除了上述的印花税和契税成本外，受赠人还需参照房屋买卖缴纳增值税及附加税费，并以应税所得的20%缴纳个人所得税。
此外，还需提示客户，虽然近亲属赠与房产的成本也比较低，但受赠人再次出卖房产时，因为取得房屋的原始成本为零，出售后的房款收入需缴纳的个人所得税就比较高了，所以通过赠与近亲属方式过户房产，需要综合考虑这次过户和未来出售的综合税费成本。
1.无偿赠与房产，赠与人需缴纳增值税，但受赠人系近亲属、抚养人或赡养人的无须缴纳
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十六）款的规定，以下情形的房屋产权无偿赠与的，免征增值税：
（1）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（2）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
除了以上的直系亲属等人员，其他人员受赠房产的，须参照买卖房屋向赠与方征收增值税。具体依据是《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第十四条：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产……。”
综上，房屋无偿赠与直系亲属、直接抚养人或赡养人，免征增值税。其他形式的赠与，参照买卖房屋向赠与方征收增值税。
2.无偿赠与房产，赠与方无需缴纳土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”
此外，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；……”
因此，无偿转让房产属于上述列举的赠与情况，无需缴纳土地增值税。
3.无偿赠与房产，受赠方需缴纳20%个人所得税，但受赠方系近亲属、抚养人或赡养人的除外
根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号，下文简称“78号文”）第三条：“除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照‘经国务院财政部门确定征税的其他所得’项目缴纳个人所得税，税率为20%。”
而根据78号文第一条的规定可知，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
因此，无偿赠与近亲属（包括孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）、直接抚养人或赡养人，双方免征个税。其他形式赠与，受赠方按“偶然所得”征收20%的税费。
4.无偿赠与房产，受赠方需缴纳契税，包括子女受赠
根据《中华人民共和国契税法》第二条：“本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：……（三）房屋买卖、赠与、互换。”因此，无偿赠与房产时，受赠方作为契税的纳税人，应按房产价值的3%-5%缴纳契税。
5.无偿赠与房产，赠与双方需缴纳0.05%印花税，包括子女受赠
与夫妻离婚分割房产不同，即使直系亲属赠与房产，双方也需要缴纳印花税。根据《中华人民共和国印花税法》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。”而该条款所指的应税凭证，是指《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。依据《印花税税目税率表》，产权转移书据中的“转让”包括买卖(出售)、继承、赠与、互换、分割，故无偿赠与房产的，赠与人与受赠人都应按价款的0.05%缴纳印花税。
综上，赠与双方要不要缴税、缴税成本多少，主要看受赠对象与赠与人是否存在“身份关系”，具体税务优惠和成本，总结如下表：
【近期热点文章回放】
惠裕全球家族智库介绍及免责声明
本公众号以行业垂直媒体《家族办公室》杂志（国内统一刊号：CN44-1563/F）内容为依托，定位于有腔调的行业敦促者，面向家族、SFO、MFO、金融机构等高端财富人群。
免责声明：内容仅供参考，不构成买卖任何投资工具或者达成任何交易的推荐，亦不构成财务、法律、税务、投资建议、投资咨询意见，观点只来源于受访者的看法，不代表惠裕的立场。对任何因直接或间接使用本微信涉及的信息内容进行投资等所造成的一切后果或损失，不承担任何法律责任。
FOTT媒体矩阵：杂志：《家族办公室》官网：https://www.fott.top公众号：惠裕全球家族智库、荣缨家族会客厅新媒体：搜狐号、雪球号、知乎号、新浪微博、头条号、企鹅号、网易号、百家号、腾讯视频、Apple Podcasts、小红书、喜马拉雅、微信视频号、小宇宙