预售房时，开出不动产销售发票，会怎么样？

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这是我在房地产营改增规则培训中问的问题。

当我问这个问题的时候，有位会计说：“蓝老师，房地产企业预售时不确认收入，所以，不能开销售不动产发票，而应该开税务总局量身定制的——不征税预收款发票。”

我们不能把税务问题仅仅理解为一些“正确的做法”、“通用的做法”、“税务要求的做法”，仅从表面去看待和处理税务问题，这样是不会长进的。

首先就是，提前开票，提前达到纳税义务发生时间，所以应该确认销项税金99万元。1,000万÷1.11×11%≈99万。

而如果此时有90万进项可以抵扣，则实际上，只纳税9万元。

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按法律规定，房子要封顶才能预售。所以，正常情况下，预售时应该有巨额的进项税金了。

当然，有些开发商有本事，没有封顶也敢卖，有的开发商拖欠施工方工程款，封顶也没有取得足额的进项，这样进项就不多。

总之，估计90万元的进项，只是低估，没有高估。正常情况的话，进项应该大于销项，不交增值税。

如果要交9万增值税，就必须交9万。

但是，1,000万元的预售如果达到了纳税义务发生时间，实现了真正的增值税，那么其已经预缴的增值税，就可以抵税了。注意，没法退税，但可以抵税，本期抵不完下期接着抵。

开票当月，申报上体现的增值税情况如下：

销项税额  99万

进项税额  -90万

可抵缴额  -27万

本月预缴  27万

那么，本月实际纳税=9万元。

次月开票后，两月合计纳税27万+9万=36万元，低于原来的54万元。如果进项高，可以多开销项，反正不纳税，却导致了预缴税款的提前转回抵税，从而达到了节税的目的。

换句话说，因为确认销项，交了9万元的增值税，导致预缴对应的纳税义务实现，预缴可以退27万元，现金上，就赚回了18万元。

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只有把握住纳税义务的规则，而不被表面的做法、要求、常规所控制，税务工作中，每个地方，都可以找到堵住资金和利润跑冒滴漏的流失点。

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