为什么越来越多房企资金断裂？
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文 | 青鸟
房企一个接一个地爆雷。
小房企爆雷可以理解，但为什么那些规模上千亿的房企，例如恒大、融创，也是说爆雷就爆雷。
千亿房企，碰到几亿的债务，为什么就出问题了？
很多房企甚至会因为一笔债务到期，直接出现现金流断裂，破产重组。
这多少有点反直觉，为什么形如大象的房企，在小债务这只蝼蚁的压迫下，会轰然倒下？
今天，我们从三方面全面解析这个现象：
首先，房企为什么要借这么多钱？
其次，房企还债的钱都从哪儿来？
最后，房企为什么现在还不上钱了？
房企为什么要借钱？
这些年来，房企走的是“奶牛模式”。
先花钱买土地（奶牛），而后奶牛会持续地产奶（卖房）挣钱。
此时，从拿地到房子卖出去，这个周期内，房企是挣钱的。
这是因为城镇化的发展，房地产是国家重点产业，各种政策、资金是包容和支持的。
在政策和资金的支持下，国内的房地产走上了这种快周转模式。
这种高速发展的背景下，只要看涨，就会有资本源源不断地进入，不论是银行还是民间借贷，甚至很多包工头、工程方愿意垫资开工。
这个商业模式也意味着，开发商需要借钱买奶牛（拿地、盖房），然后产奶（卖掉房子）还钱。
房地产高速发展之下，开发商总能借到钱拿地，卖完之后及时还上钱，并且还都有不错的收益。
还记得王健林说过的“清华北大不如胆子大”吗？
什么是胆子大？有多大胆，借多少钱。
开发商基于这种模式，越做越大，500强的房地产企业越来越多，规模做大的同时，也意味着，借的钱越来越多。
为了借到更多的钱，除了正常的融资渠道、让开放商、供应商垫钱、企业内部理财产品外，房企还开辟了新的融资方式：
1）发行债券，承诺回报来募资。
2）境外融资，境外融资是信用募资，没有不良还款记录，就能够融到。
这也为之后的爆雷种下了隐患。
房企还债的钱从哪来？
尽管借的钱很多，但之前大部分房企都是能还上的，很少出现爆雷。
现在，为什么突然就还不上了呢？
我们要先搞清楚，房企还债的钱都是从哪来的，现在为什么从这些渠道来不了钱了呢。
房企还债的钱主要来自两方面：
一是通过高周转，卖房的钱还债。
二是借新还旧，借新的钱补窟窿。
现在，这两条路都出了问题。
卖房也还不上债了：
一是因为政府限价，不是开发商想卖多少就卖多少的。
二是高周转模式行不通了，不管是城镇化率的提升，还是购房人对市场、对企业的看法，都导致房企无法在短时间内把房子卖出去。
三是爆雷的房企大多不愿意处置自己的资产来还债。
很多人觉得，这些500强开发商，瘦死的骆驼比马大，有那么多资产，怎么会还不了债呢？
我们也看到，恒大这类房企，都在对外说，公司只是出现了流动性危机，没有资不抵债。
开发商在出现债务危机时，也都在强调自己有多少土地储备、估值多少，潜台词就是，把资产卖了就能还债了。
但一个很有趣的现实是，出现债务危机的房企，哪怕有人愿意接手他们的土地和资产，他们也不愿意卖。
为什么呢？
这个时候来买资产的，一定希望捡个便宜，你都要还债了，还不便宜点卖掉？
但对开发商来说，如果要降价，他们宁可不卖。
许家印很早就说过，公司的资产不能贱卖。
这背后的逻辑又要回到他们死撑的：公司没有资不抵债。
但是，资产的价格是怎么算出来的？用估值法算出来的。
说得难听点，估值就是：你说多少钱，就是多少钱。
只要没有卖掉，那我就说资产是这个价格，那公司的资产账面上还是很多。
但是，如果某一些资产折价卖了，那么整个报表就要全面下调资产。
到时候，爆雷企业连死鸭子嘴硬的机会都没有了。
所以，与其卖掉一些的资产，不如死撑着全面躺平。
这就是很多房企老板内心真实的想法。
虽然很多老板说在努力还债，其实就是放弃了，他们在等，等着要么公司被收购，要么行情慢慢好了。
房企为什么还不上钱了？
因为上述原因，房企通过高周转、变卖资产来钱的路，走不通了。
那么第二条路，借新还旧呢？
原本这个方式是被玩得很6的，但“三条红线”来了：
（1）剔除预收款后的资产负债率不超过70%。
（2）净负债率不超过100%。
（3）现金短债比不小于1。
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债。
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%。
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%。
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
三条红线下，房企有息负债规模增长受限甚至出现减少，行业融资依赖度逐步降低。
企业很难再借到钱。
这个状态下，开发商的8个锅盖，盖10个茶壶的能力大大降低。
雪上加霜的是，各种债券以及境外资本成了压死开发商的最后一根稻草。
美元债为什么难，因为它是信用债，如果房企出现了一次违约，那就意味着该房企在境外资本市场的口碑全面沦陷。
境外债务的每一个环节都不是独立的，而是有多米诺效应，一个坏了，后面所有的都坏了。
郁亮口中的“黑铁时代”，说的从来不是房地产、不是房价，而是资本眼里的开发商。
现在，在资本的眼里，开发商确实和黑铁差不多了。
房企能缓过来么？
首先，房企靠自己，一定缓不过来。
其次，项目的合作方如果愿意接手股份，那么项目能够顺利交付。
最后，看大政策如何，要不要救这波开发商。
目前，政策虽然是救房企，但是也是有筛选的。
首先，项目要尽量去救，因为背后是一大群购房者。
其次，开发商要选一些救。
最后，房企老板救不救，在这次政策里没有看到端倪。
所以，未来还会有开发商出现现金流断裂，大家购买期房千万要小心，选好的品牌、最好有央企背书的品牌买房。