楼市的春天，要来了？
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文 | 青鸟
2022的一季度，楼市惨淡。
通常来说，一年中楼市会有两次销售高峰期，分别为三四月份和九十月份，也就是大家口中的“金三银四”和“金九银十”。
三月已经过去，市场所预期的“小阳春”出现了吗？
让我们来看2022年一季度的一组统计数据（来源：中国指数研究院）：
一线城市商品住宅成交面积同比下降34.9%，
二线代表城市商品住宅成交面积同比下降39.1%，
三四线代表城市商品住宅成交面积同比下降43.1%。
从企业层面来看，1-3月百强房企的整体销售规模同比大幅降低47%，近乎腰斩，四成房企销售业绩同比降幅超50%。整个地产行业一季度开局惨淡。（来源：克而瑞研究中心）
受疫情、政策、市场情绪等多重原因影响，金三并未如期到来。
过去，连续暴雷的房企
众所周知，房地产行业是个资金密集型行业。
2020年8月份“三道红线”的出台和2021年1月房地产贷款集中度管理制度的实施，卡住融资就卡住了地产行业扩张的咽喉，预示着房地产行业从野蛮生长彻底转向精细化发展。
数据统计，2021年全年房地产行业共实现非银类融资1.76万亿元，同比下降26.3%，行业融资显著收紧。
而那些用金融杠杆撬动企业发展的高周转房地产房企，正饱受缺钱的折磨，命悬一线。
2021年7月，广发银行宜兴支行向法院申请对恒大地产和恒大地产子公司进行1.3亿的财产进行保全，以解决恒大的一笔1.3亿元的贷款，事情发酵后的7月19日，恒大股票（03333.HK）单日跌幅高达16.22%。
这一诉讼，揭开了恒大债务危机的冰山一角。
后续恒大财富理财产品无法到期兑付，到期商票违约拒付，直到广东省政府向恒大派出专项工作组，恒大集团暴雷事件已持续发酵，而市场各方都在苦苦等着恒大的债务重组方案出炉。
根据人民法院公告网公布信息显示，2021全年，全国已有396家房企发布破产公告。
在恒大暴雷之前，泰禾、华夏幸福、蓝光已陆续在公开债市场违约，而继恒大之后，百强规模房企如阳光城、新力、花样年、佳兆业、奥园等，也都陆续爆出理财产品无法兑付或是无法支付到期债务等负面消息，在公开资本市场上，多家房企更是经历了“股债双杀”。
时间来到2022年3月31日，这是各家港股上市房企需提交经审计年度业绩公告的截止日（受疫情影响，港交所允许上市公司发布未经审计的业绩公告），若未能提交必须在港交所暂停交易。
4月1日，当代置业、融创中国、花样年控股等多家房企陆续发布公告称，因未能准时刊发年度业绩，于9点起在港交所停牌。
同日停牌的还包括：世茂集团、佳兆业集团、阳光100中国、中国奥园等。
从各家公司的公告来看，推迟业绩发布最主要的原因有两方面：
一是审计师的变更。
二是受疫情影响审计师无法完成必要的审计程序。
或许，不交年报的背后，隐藏的正是企业业绩的不理想。部分企业可能面临着业绩大幅度下滑、增收不增利、资金短缺等一系列问题。
4月，如期而至的债务
然而，年报可以不出，债却不能不还。
4月份，房企大批的债务正在到期的路上。
以下是4月房企陆续到期公开债的不完全统计：
贝壳研究院数据和中指院数据显示，房企4月份到期债务超千亿元，待偿还海外债规模约为419亿元。
通常来说，房企资金来源主要靠销售回款、金融机构借款和境内外债。
如今，国际评级机构标普、惠誉和穆迪已多次密集下调多家房企信用评级，国内金融机构对地产风险偏好依旧谨慎，受三道红线影响地产融资渠道已严重受阻。
而在经营端，受疫情的持续影响和市场信心的不足，四月份的销售预计不会迎来反弹，销售回款现金流短期内看不到改善，乐观估计市场楼市小阳春推迟到5、6月份。
那么，还债和销售回款时间形成的剪刀差，是否会剪掉4月份大批债务到期房企的未来呢？
当然，我们也看到，政策在回暖，继浙江衢州成为全国首个全面放开楼市限售限购政策的城市后，一季度有60余城发布放松调控政策以释放购房需求，包括放松限购限售、降低首付比例、降低房贷利率、放宽公积金贷款、为房企提供资金支持等，市场信心也在逐渐恢复。
地产行业是否会经历残酷的洗牌？
时间会告诉我们答案。