万科的危与机｜2021年报解读①
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文 | 青鸟
2022年3月31日，继“活下去”之后，万科和郁亮又一次刷屏了。
在31日万科线上举行的2021年度业绩发布会，面对直播镜头，万科主席郁亮表示，“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示道歉。”
当然要道歉，报告期内万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，比2020年大幅下降45.7%。
这一数字不仅与郁亮去年在业绩发布会上承诺的2021年500亿利润相差甚远，还成为继1995年、2008年后，万科上市31年以来第三次净利下滑。
除了利润大幅下滑，万科2021年经营情况到底如何？
让我们打开这份让郁亮致歉的成绩单，让数字告诉你答案。
2021年万科实现销售面积3,807.8万平方米，销售金额6,277.8亿元，较2020年分别下降18.4%和10.8%。
经常会有人问，为什么克尔瑞或者中指院披露的销售排行榜金额和年报里各家地产披露的营业收入金额不一致，且基本上都是收入小于销售金额？
这里和大家解释下销售金额和财务报表里营业收入的区别。
地产因其行业特殊性对资金需求较大，房企速度快的话在拿地后三个月就可以预售，基本上你买房子到房子交付会有1-3年时间差。
销售金额就是指当年房企卖了多少房子，只要你付了定金或者首付款，整个房子的价格都可以算进房企当年的销售额。
年报里的营业收入是一个会计上概念，需要满足会计准则收入确认的要求。
受项目的产品类型、所在区域政策、施工工艺等较多因素影响，项目从拿地到交付确认收入，无统一的固定时间，对万科来说这一时间区间大致为1.5-3年。
也就是说，2021年万科年报结算的营业收入主要来自2018到2020年这三年的销售。
由于会计上收入有着滞后性，房企最关键具有时效性的指标仍是合约销售额。
2017到2021年的数据上看，2021年是万科五年来首次出现销售金额的下降，2021年下半年，随着限购、限贷、土地“两集中”等调控政策收紧，市场观望情绪浓厚，市场降温明显，万科直接跳过“青铜时代”首次喊出了地产进入“黑铁时代”。
作为中国的头部房企，万科预判了整个房地产行业规模将开始出现萎缩。
盈利情况：
2021年万科营业收入保持增长，净利润却出现下滑。
2021年，万科实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%；净利润归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%，时隔13年来首次出现下滑。
从房地产交付的角度来看，万科还继续保持着良性增长，营业收入同比增长8%。
但是，实现的净利润和归母净利润同比大幅下降了35.8%和45.7%。
结转收入的增长并没有带来利润的增加，进入了“增收不增利”的怪圈。
①毛利率下滑
万科解释：
2021年公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。
扣除营业税金及附加后的整体毛利率从2020年的22.8%下降5.6个百分点至17.2%，主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响。
青鸟解读：
万科前几年（主要是2018-2020年）拿的地太贵了，侵蚀了利润，从万科历年的拿地均价和销售均价来看，2022年的结算毛利率相比2021年仍有下降的空间。
②投资收益回落
万科解释：
2021年投资收益66.1亿元，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。
其中，按权益法确认的投资收益减少，主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。
青鸟解读：
万科的合作项目也不赚钱了。
由于地价太贵，地产行业经常会出现联合拿地或者拍地后转让部分股权给合作方。
有些项目万科是小股东，或者无万科无法控制合作项目的，这些项合作目的数据就不会出现在报表的收入和成本里，只会出现在报表的“投资损益”科目万科按照持股比例计算收益。
而现在投资损益科目较2020年减少69亿，也就意味着万科的合作项目利润也出现大幅下滑。
③计提减值
万科解释：
2021年下半年以来，市场明显下行，四季度下行有所加剧。
公司按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值（其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元），合计减少权益净利润约25.5亿元。
青鸟解读：
因为销售行情不乐观，市场信心不足，位于部分地区的房子商铺车位等可能需要打折才能卖得动。
如果打折后整体盘下来项目出现亏损，就需要计提存货减值，当年计提的减值金额需要计入到当年的成本，也就是说2021年的亏损里包括了部分未确认收入楼盘以后年度的亏损，若后续销售行情转好，这部分计提的减值金额可以转回冲减以后年度的成本。
存货减值因为可以转回，也成为一些公司业绩“洗大澡”的手段。
万科总裁在业绩发布会上否认了公司业绩“洗大澡”，但计提存货跌价这一动作，也的确给未来的结算业绩提供了操作空间。
三条红线方面，万科手握超1490亿的货币资金，剔除预收账款后的资产负债率68.4%，现金短债比1.5，净负债率29.7%，指标持续维持“绿档”水平。
且得益于多家评级机构给与的较高的信用评级，万科2021年的综合融资成本仅为4.11%，维持在行业较低水平，足以让各家房企眼红了。
从债务结构上看，万科短期借款和一年内到期的有息债务586.2亿，同比下降29.3%，且短期负债占有息负债的比重也在下降。
货币资金对一年以内到期的有息债务覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍。
这组数据能看出万科努力也有能力在持续改善债务结构，不断提升财务稳健性。
总体而言，在财务安全和稳健方面，万科担得起一个“稳”字。
虽然在房地产开发板块，万科表现的不尽如人意，但在其他经营服务业务上，万科展现出了快速发展势头。
收入大幅增加，去年实现收入377亿，分业务数据如下：
物业服务收入240亿，同比增长32.1%；
商业地产收入76亿，同比增长20.6%；
物流仓储收入32亿，同比增长68.9%；
长租公寓收入29亿，同比增长13.9%
万科物业服务从传统住宅服务拓展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。
2021年，万科物业的合同管理面积高达10.1亿平方米，2022年4月1日，万物云在港交所递交招股书。
商业地产方面，累计开业211个商业项目（含113个社区商业），建筑面积1,139.2万㎡，其中印力已开业105个商业项目，建筑面积为875.4万㎡，整体出租率达到95.3%。
物流仓储方面，近三年收入复合增速52%。冷链仓储规模已经做到全国第一。泊寓方面，总规模已达到20.87万间，累计开业15.95万间，不居全国33个城市，集中式公寓规模全国第一。
这几个经营、服务业务，虽增长数据亮眼，但远水解不了近渴，收入占比太小， 与开发物业动辄几千亿的营业收入相比可谓杯水车薪。
这些赛道被外界视为未来万科盈利的第二增长曲线，希望他们未来带来稳定的现金流，能够对冲万科由于行业趋势引发的经营波动。
结语
业绩发布会上，郁亮除了道歉外，提出了2022年万科的八字方针工作任务“止跌企稳，稳中提升”，万科2021年的年报也透露出净利润疑似触底的信号。
但2022年一季度数据并不乐观，地产下行压力持续，百强房企业绩同比腰斩，万科1-3月签约销售额为1044.1亿元，累计同比下降也达41.9%。
希望万科在严峻的市场环境下，能做到业绩发布上所说的：
“通过开发经营本部加强对开发主业的管控和统筹，提高投资效率和产品力；经营服务业务继续提升经营效率和竞争力”。
2023年，发布2022年业绩时不再道歉。