期刊精粹 | 适应多元居住需求的住房规划管理体系——日本住房制度变迁的启示【抢先版】

【编者按】为了更好地推广学者的研究成果，我们将不定期地推送一些尚未见刊的稿件的精华观点，以飨读者。本文为本刊已录用文章《适应多元居住需求的住房规划管理体系——日本住房制度变迁的启示》的精华版，作品的发布已取得作者授权。欢迎读者指正、讨论。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。

住房是民生的基本问题，一直被社会广泛关注。从统计数据上来看，2015年我国住房总量已经超过人均一套，住房供给看起来已经饱和；但实际上，这是我国住房供给的核心矛盾从供需不足转向供需不匹配的信号。不匹配包括两层，一是地域不匹配，大城市缺房，小城镇房地产过剩；二是需求不匹配，房价高企，低收入阶层甚至中等收入阶层都很难获得具有一定居住品质的住房。

日本同样经历过类似的时期。本文试图考察日本住房制度和规划管理体系的变迁，文章结构分为完善法律体系、供给体系及规划实施体系三方面，实际上就是探讨做什么，谁去做，以及怎么做三个问题。

首先是做什么的问题。我国虽然有《城市房地产管理法》，去年更出台了针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例》的征求意见稿，但其重点在“管”，规定了责任，而没有完全解决“保”，即保障居住权利的问题。日本住房基本法律《住生活基本法》确定了“为促进安定的居住生活的保障和改善”，以及“在促进国民生活安定向上和增进社会福利的同时，促进国民经济健康发展”的目标，并相应出台了多项相关法规，以适应多元居住的需求；在保障中低收入人群住房的基础上，也照顾到特殊人群，如老人和残疾人。

确立了目标，就需要解决谁去做的问题。日本政府经历了从刚性“管制”到弹性“引导”的职能转化。日本也曾经通过政府或相关机构提供公共住房，但由于公共住房缺乏应对市场的灵活性，成本难以控制，存在质量缺陷，同时政府财力有限难以持续。居民需求导致条件更好的民营房屋占据了市场主体地位。政府通过反思，开始管“租”不管“建”，注重监督和服务，摸索出国家引导、市场主导、个人和地方团体共同合作的制度体系。

确定权责后，就是具体怎么做，怎么做好的问题了。日本有独立的住宅规划体系，横向注重与相关规划协调，纵向保证从中央到地方进行有效传递，其核心是易于实施和监督，同时又具有良好的弹性指标。一系列居住水平标准除了保证住宅本身质量的住宅性能指标，还包括居住环境质量和居住面积。居住环境标准涵盖安全防灾、绿化景观和公共空间的优美丰富性，环境负荷的持续性和特殊人群的使用。居住面积指标也十分细致，分为最低标准和改善标准，同时考虑到地域差异，大都市区有相应的减少。面积指标从单身开始，根据家庭人口递增。最低使用面积为单身25㎡，三口之家40㎡；大都市区的改善标准则是单身40㎡，三口之家75㎡。

日本所有的住房政策都明确地指向一个目标：解决不同人群的多元居住需求。而其规划管理体系相当细致严谨，对我国从居住需求角度出发改革住房制度有很好的借鉴作用。

作者：董晓颋，中国人民大学公共管理学院城乡发展与规划专业，博士研究生；亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司，注册规划师

延伸阅读

编辑：张祎娴

排版：赵大伟

本文为本订阅号原创

欢迎在朋友圈转发，转载将自动受到“原创”保护