【编者按】为了更好地推广学者的研究成果，我们将不定期地推送一些尚未见刊的稿件的精华观点，以飨读者。本文为本刊已录用文章《大城市“中密度”建设的必要性及管控策略》的精华版，作品的发布已取得作者授权。欢迎读者指正、讨论。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。
高密度城市建设一直是亚洲城市的普遍特征，越来越高的城市密度在解决人地矛盾、提升经济活力的同时，也让城市的健康、安全和生态风险逐渐增加。新冠疫情之后，城市发展需要更加理性客观地认识“高密度”。什么才是城市的合理密度，而这个密度在整个城市又应该如何分布是本文讨论的重点。城市密度是定量化描述城市空间形态的重要指标（图1）。本文特指地块建成空间密度（地块密度），并提出容积率、建筑高度和开放空间率是界定城市密度最重要的三个变量。
图1 不同城市密度指标范围所表示的空间形态
资料来源：BERGHAUSER PONT M, HAUPT P. Spacemate: the spatial logic of urban density[M]. Delft University PressScience, 2004.进入21世纪以来，大量学者研究得出城市密度与经济效益、能源效益和人本舒适效益之间均存在“倒U型”关系。通常情况下，容积率对经济效益、交通能耗的影响较大，基于不同城市规模、交通方式和气候区域，容积率的最优值在1.5~3.0之间变动；建筑高度对建筑冷热能耗、城市安全的影响较大，最优值从18m、35m到45m依次递减；建筑覆盖率和开放空间率则更多地影响了人们的空间使用舒适度，在保证一定建筑连续界面的基础上，开放空间率越大，舒适度越高。因此，笔者判断城市存在一个理论上的中等适宜密度（简称“中密度”）。在这个“中密度”上，可以平衡高密度和低密度两者的弊端，实现经济、环境和人本三者效益的最大化（图2）。
新加坡、深圳、上海等亚洲特大城市的建设经验也表明，“中密度”建设是大城市高效运行、解决人地矛盾、提升城市品质的适宜方式（表1）。但由于每个城市面临的人地问题，所处的地理区域等不甚相同，每个城市可以有自己的“中密度”指标，并以此进行严格管控。结合国内相关规范标准，研究建议以1.5~3.0左右的中等开发强度为基准，引导多层（36m以内）、中高层（45m以内）、高层（60m以内）的建筑高度控制，以及60%或80%以上的开放空间率控制。资料来源：据《香港规划标准与准则》《深圳市城市规划标准与准则（2018年局部修订稿）》《上海市控制性详细规划技术准则（2016年修订版）》《Development Control Handbook: Development Parameters for Residential Development》等整理而成作为城市形态的代表，无论是平均密度，还是中位密度，均不能代表聚集区域内密度的全貌。上海、深圳等城市的管控经验也告诉我们，如果没有恰当的管控手段和措施，城市密度将会在总体层面失控。这里，研究提出“橄榄型”城市密度分区布局管控，即以“中密度”为中间密度分区，适度加入较高密度、高密度、较低密度和低密度分区，且中间密度分区占比大（50%以上），两端密度分区占比小（图3）。这样，既能形成丰富的城市形态变化，也能防止总体建设容量的失控。
最后，笔者认为，未来我国每个大城市都应该探索出一个适合自己的建设密度，“中密度”作为城市密度控制的中位数，可以成为一个兼顾社会、经济、环境和制度效益的基准密度。过去，我国大城市建设更多地是为了缓解住房紧张、土地短缺的压力，“中密度”指标相对偏高。当前，在更多地转向生态、人本等需求的时候，“中密度”需要适度降低，既能一定程度上应对城市用地紧张、资源紧缺等压力，又能降低能源消耗和卫生、安全风险，提升城市的宜居体验。同时，“中密度”的管控主要在两个层面进行：微观上是地块密度的管控，重点控制容积率、建筑高度和开放空间率三个指标；宏观上是整体密度分区的管控，以中等密度占比大、高低密度占比小的“橄榄型”结构为基准。 作者：郑德高，中国城市规划设计研究院副院长，教授级高级城市规划师
董淑敏，中国城市规划设计研究院上海分院，高级城市规划师
林辰辉，中国城市规划设计研究院上海分院规划三所所长，高级城市规划师