考虑到手机端阅读的特点，我们特地邀请作者撰写了文章精华版，与全文一起推出，方便读者在较短时间内了解文章内容。对该主题感兴趣的读者，可进一步阅读全文。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。以经济学角度分析城市空间大致有三个学派：新古典经济学——重点研究市场的供需关系和价格因素；新制度经济学——强调市场的制度、产权关系和交易成本；马克思主义政治经济学——其重点在资本，资本掌控垄断社会经济。三个学派着重点不一，分别为市场、市场制度、资本。新古典经济学认为，市场的供需关系决定价格，价格反过来调整供需关系，如此达到平衡，称为“看不见的手”。不存在一方控制另一方的机制，是市场在掌控，而不是某一个角色在掌控。房地产有两个效用：一个是使用效用，另一个是资产效用。这两个效用相互关联，但两者并不在同一市场：住房使用是一个市场，即租赁市场；住房买卖是另外一个市场，即投资市场。新古典经济学认为使用效用决定资产效用，投资的回报取决于投资资产的使用用途。国内大多数城市住房房地产价格居高不下，简单的解释是因为供给少于需求，从而供给主导需求，形成了所谓开发资本和投资资本的垄断。但是也有“鬼城”的现象，说明供给远远多于需求，价格低廉却无人问津。住房供给之所以不足，一是需求分布不均衡，市场对一线城市住房的需求远大于其他二、三线城市，买房者追求特定城市区位；二是追求城市内优越地段的住房，所以城市内好地段房价更高。这是区位效应，前一个是宏观区位，后一个是微观区位。可以说区位决定房价，所以房地产业三原则：第一是区位，第二是区位，第三还是区位，别无其他。制度经济学注重制度分析，有了市场制度，市场才成为自由市场。市场制度的重要因素是产权、合约、交易成本等。制度经济学认为价格是个产权问题，如小产权房就比较便宜，是产权不合法所致。新古典经济学追求效率，致力于做大蛋糕；新马克思主义政治经济学关心分配，蛋糕分配必须公平。分配的形式涉及工资（劳动力回报）、租金（资产回报）、利息（资本回报）等要素。大卫·哈维作为坚定信奉新马克思主义政治经济学的城市研究学者，就城市建成环境或房地产提出两个主要观点：（1）城市建成环境是资本储存的媒介；（2）资本需求而不是使用需求在主导房地产市场。城市建设和房地产是重资本产业，其投资均涉及大量资本，建成环境是资产，不言而喻。就房地产的两个市场（使用市场和投资市场）而言，新马克思主义政治经济学坚持认为是资本市场主导使用市场，而不是使用市场驱动资本市场（后者为新古典经济学的观点），这个论断需要得到证实。美国城市的“郊区化”（suburbanization）和“高贵化”（gentrification）涉及空间不均衡发展（uneven spatial development）和空间生产（production of space），大卫·哈维坚信“高贵化”是资本的阴谋，“郊区化”也是资本的阴谋。不均衡空间发展体现在房地产价格的变化和差别方面，是土地市场的一个内生特点。空间生产是社会经济发展推动的结果，空间不均衡发展是新马克思主义学派的主要焦点。关键的认识在于空间不均匀发展是受使用需求推动，还是受资本需求控制？新古典经济学认为使用需求驱动投资需求。因为对大城市住房的需求远远超过对县城住房的需求，所以大城市住房价格远比县城昂贵，是使用者需求所致。而大城市良好区位的住房更是昂贵，因为良好区位的土地更是稀缺。土地资源稀缺的结果是地价上升，高收入者排挤低收入者。是社会贫富差异造成空间社会分化，而不是空间不均衡发展造成社会贫富差异（图1,图2）。
因此，区位成为房地产及土地市场的最重要特征，所谓区位差异就是空间不均衡发展。与其说这是资本的垄断，不如说是区位的自然垄断。良好区位空间有限，如果供不应求，供应（资本）自然处于垄断地位。良好区位的高房价是因为喜欢好区位的需求太强而致。能说城市昂贵的“学区房”是资本的有意引导，而不是买家想让子女进入优秀学校而自愿投资的结果？所以空间不均衡发展是使用者造成的，不是资本造成的！打破区位垄断的唯一办法是通过改善基础设施和城市设施发展新的良好区位，增加良好区位的供应。显然，大卫·哈维的论点无法解释“高贵化”后的“鬼楼”现象（图3），资本无法脱手赚取利润，资本的控制和垄断又体现在哪里呢？同样，巴尔的摩内城因工厂倒闭造成人口流失，住房业主出让而无人接手，资本也无意投资进行“高贵化”，结果是住房被遗弃而成“鬼城”（图4）。
图3 巴尔的摩市内港地区资本引导旧城改造后，新建高档公寓空置十年成为“鬼楼”，边上的游艇俱乐部说明其所在区位的优越
按照大卫·哈维的逻辑，这也是资本阴谋的结果？所以，资本垄断房地产市场的论点不符合逻辑，也没有实证事实证明。假说不是理论，实证揭示事实。大卫·哈维的问题是其著作几乎全部由假说堆砌而成。学术言论自由，读者也要有分辨能力，区分理论与观点的不同。笔者的这个实证案例研究证明巴尔的摩港区的“高贵化”是使用需求推动资本流动。研究结果《巴尔的摩中心城区重组过程中的商业房地产资本》（Commercial Real Estate Capital in the Restructuring of Downtown Baltimore）发表在《城市与区域发展研究评论》（Review of Urban and Regional Development Studies, 2001, 13(1): 73-81），供读者参考。
大卫·哈维在中国似乎相当受欢迎，其著作的中译本封面充满歌颂的词汇——“当代西方最重要的思想家之一”，“最富洞察力的智慧声音”，“让我们生活的世界更理性、更可控”。大卫·哈维的资本论认为资本主义城市空间不均衡发展是其突出表现，阶级垄断租金是其重要特征。这一论点似是而非，且令人困惑的是其著作文中几乎没有任何实证数据，也没有显示出任何兴趣做实证研究。他的一个重要观点成为其众多著作的奠基石（尽管著作众多，内容实际大同小异），即资本主义城市空间的不均衡发展是资本所为。资本、土地和劳动力构成生产三要素。资本通过塑造城市空间（土地）而压迫劳动阶层（阶级垄断），如空间贫富导致隔离分化、旧城提升更新驱赶穷人等。本文试图解析城市空间不均衡发展究竟是资本所为，还是更广泛的市场力量作用。2000年笔者应邀赴美国约翰·霍普金斯大学规划政策研究所访问并研究巴尔的摩市，此学术交流由《巴尔的摩太阳报》（The Baltimore Sun）业主家族资助。巴尔的摩是一个经历过郊区化和中心城区复兴的典型美国衰落型工业城市，笔者正好利用这个机会深入研究了新马克思主义的所谓资本垄断城市空间重构的过程。除此之外，读者不妨开拓眼界，了解其他经济学派如何分析城市空间重构。以经济学角度分析城市空间大致有三个学派：新古典经济学，也是主流经济学，重点研究市场的供需关系和价格因素；新制度经济学，强调市场的制度、产权关系和交易成本；马克思主义政治经济学，其重点在资本，资本掌控垄断社会经济。三个学派着重点不一，分别为市场、市场制度、资本。新古典经济学认为，市场的供需关系决定价格，价格反过来调整供需关系，如此达到平衡，称为“看不见的手”。不存在一方控制另一方的机制，是市场在掌控，而不是某一个角色在掌控。房地产有两个效用：一个是使用效用，另一个是资产效用。购买住房当然是有价值的——可以作为投资收取租金，也可以自己居住使用。这两个效用相互关联，但两者并不在同一市场：住房使用是一个市场，即租赁市场；住房买卖是另外一个市场，即投资市场。新古典经济学认为使用效用决定资产效用，投资的回报取决于投资资产的使用用途。当供给大于需求时，需求主导供给——当商品多了，商品价格就下降，于是消费者就有更多的选择，可以选择买也可以选择不买；如果供给少于需求，价格上升。国内大多数城市住房房地产价格居高不下，简单的解释是因为供给少于需求，从而供给主导需求，形成了所谓开发资本和投资资本的垄断。但是也有“鬼城”的现象，供给远远多于需求，价格低廉而无人问津。住房供给少于需求大概分三种情形：一是快速的城市化发展。如中国发达地区城市自1990年代起经济快速发展，住房供给跟不上城市人口发展的需求；二是因为市场对一线城市住房的需求远大于其他二、三线城市，是市场对特定城市区位的需求所致；三是城市内优越地段的房价更高。第一个因素是发展速度，中国还处于城市化中期、城市化快速发展阶段，健康的经济发展必然转为强盛的住房需求。第二、三个因素是区位效应，前一个是宏观区位，后一个是微观区位。可以说区位决定房价，所以房地产业三原则：第一是区位，第二是区位，第三还是区位，别无其他。制度经济学注重制度问题，有了市场制度，市场才成为自由市场。市场制度的重要因素是产权、合约（合同关系等）、交易成本。制度经济学认为价格是个产权问题，如小产权房就比较便宜，是产权不合法所致。城市规划与城市建设之间是个合同关系。规划作为合同，条款必须事先确定，事后更改规划条款牵涉交易成本。土地稀缺的高密度城市的交易成本可能巨大。举个实例。广州地区自1990年代起城市化快速发展，中国中产阶级郊区化现象首先在番禺以房地产大盘形式出现。城市人口大幅度增加需要增建一个垃圾焚烧场，不料选点时遇到所在地居民的强烈反对，成为一个很大的公众抗议事件。这固然是典型的邻避现象，但是居民反对的理由是当初他们购买住房时事先并没有被告知此地未来需要建设垃圾焚烧场，购买住房所支付的价格是周围没有垃圾焚烧场的价格。事后改变土地利用现状对他们不公平，损害居住质量，影响住房价值。事先的控制性详细规划是政府规划部门与开发商、住房业主之间的合约，事后改变合约当然需要当事方包括住房业主同意。如果住房开发时已经有垃圾焚烧场的规划布局，控制性详细规划应反映事先的合约，业主购买住房时所支付的价格就考虑到垃圾焚烧场的因素，将来建设垃圾焚烧场也顺理成章。新古典经济学追求效率，致力于做大蛋糕；新马克思主义关心分配，蛋糕分配必须公平。分配的形式涉及工资（劳动力回报）、租金（资产回报）、利息（资本回报）等要素。大卫·哈维作为坚定信奉新马克思主义政治经济学的城市研究学者，就城市建成环境或房地产提出两个主要观点：（1）城市建成环境是资本储存的媒介；（2）资本需求而不是使用需求主导房地产市场。城市建设和房地产是重资本产业，其投资均涉及大量资本，不言而喻，建成环境是资产。就房地产的两个市场（使用市场和投资市场）而言，新马克思主义政治经济学坚持认为是资本市场主导使用市场，而不是使用市场驱动资本市场（后者为新古典经济学的观点）。这个论断需要得到证实。巴尔的摩这一类美国老工业城市都经历过两次空间结构重构：第一次是郊区化，中心城区衰落，中产阶级从中心城迁到郊区，发生在1950年代。第二次发生在1980年代，中产阶级又从郊区回到了中心城，称之为中心城的gentrification。国内通常将gentrification翻译成“绅士化”，绅士化的含义是正面的，体现文明和礼貌。而gentrification实际在城市研究文献中含有负面的含义，外来中产阶级将本地低收入阶级居民排挤出内城，置换后的内城居民收入水平及阶级地位上升。Gentry是贵族，不是绅士。Gentrification翻译成“高贵化”更合乎原意，尽管美国社会的中产阶级并不是贵族。Gentrification的中性意思是“城市更新”或“空间提升”。中产阶级郊区化原因众所周知，不再赘述。中产阶级离开中心城后，他们的住房被低收入居民接手。然后因为产业重构，市区的老工业衰落倒闭，工人失业，中心城贫困化，城区建成环境衰败。为什么中心城区在1980年代开始复兴？据说是郊区人口单身比例或结婚后不生孩子（丁克族）比例上升，单身者或没有孩子的夫妻在郊区的生活无聊，而中心城有电影院、美术馆、博物馆、餐馆、酒吧等设施，所以中产阶级又回来了，因而出现中心城“高贵化”。大卫·哈维坚信巴尔的摩中心城的更新改造是“高贵化”过程，资本从关闭的工厂和港区转向旅游产业、办公楼和高端住宅，并且暗示更新过程中有政商勾结，政治与资本合作加快建成环境的高端化，使得建成环境成为资本的储存媒介。受损害的是原制造业和港区就业的劳工阶级，不仅失业，还受到资本排挤。但是哈维也承认当时有些高端住宅无法出售而空置，开发商破产，资本的阴谋未能实现。尼尔·史密斯是大卫·哈维的博士生，“青出于蓝而胜于蓝”，其观点似乎比导师哈维还鲜明、更直接了当（在世时一直是美国规划学界新马克思主义思潮的标杆人物）。他在1979年尚在读博士课程时就发表了《发展“高贵化”理论：回到中心城的是资本、不是人》（Toward a Theory of Gentrification: Back to the City Movement by Capital, not People）一文。论文阐述中心城区“高贵化”的过程不是人的迁移，而是资本的迁移，是资本在控制空间重构。“高贵化”是资本的阴谋，“郊区化”也是资本的阴谋。资本趁房价还比较高的时候抛出房产，离开中心城区转移至地价低廉的郊区，然后唱衰中心城区住房市场，房产价格节节败退（郊区化确实与中心城区衰退同时发生）。几十年后，在中心城区房价最低的时候，资本回来低价买进，然后“高贵化”，房价节节攀升。完成“高价卖出—低价买进—再高价卖出”的资本投机周期。现象似乎如此，问题是资本是否有能力操纵这一切？科学的精神是逻辑和证据，可以大胆提出假说，但是必须通过实证证明或证伪。“郊区化”发生在1950年代，已无法实证调查。巴尔的摩的“高贵化”仍在进行中。巴尔的摩内港地区（innerharbor）以前是码头工人工作和生活的空间，现在是办公和旅游区，是中等偏上阶级的活动空间，似乎是典型的“高贵化”。工厂和港区面临来自东亚新兴经济体的低成本竞争而关闭，发达国家低端制造业（如巴尔的摩内城的钢铁厂、化工厂、修船厂、糖厂等）的衰退是不可避免的国际竞争结果，制造业衰退使得港区和仓库的原有功能过时。低端产业流向发展中国家，发达国家的经济转型只能向高端产业发展，新的全球劳动分工是根本原因。港区发展旅游业应该是一个合适的战略，发展旅游业也能帮助失业工人再就业，政府的补贴和免税也是协助城市发展转型的手段。巴尔的摩面临的挑战是从制造业向服务业的结构性转型导致的社会两极分化。失业引发内城骚乱，因为黑人集聚而演变成的种族骚乱甚至延续至21世纪。资本全球性流动，而劳工流动不易。经济结构变迁确实对低收入人群不利，但这是全球化市场力量的作用，所谓“世界潮流浩浩荡荡，顺之者昌逆之者亡”，不是谁能控制得了的。制造业资本流出发达国家，流入发展中国家，中国作为发展中国家极大地受益于全球化资本流动。美国劳工阶级的“失”，正是中国劳工阶级的“得”。美国市长由全市居民选举产生，当时的巴尔的摩市长威廉·唐纳德·谢弗（William Donald Schaefer）连任四届（1971—1987年）。因为其政绩显著，1987年被选为马里兰州州长。不是因为旧城更新改造深得多数人的民心，而是政商勾结少数资本家阴谋损害多数城市居民的利益？同在中心城区，巴尔的摩1950年代更新的老中央商务区进入1980年代后也开始衰退，而港区在复兴，办公区有从前者向后者迁移的趋势。港区以前是码头和仓库，现在改造成了办公楼；而老中央商务区的古典风格办公楼看上去仍然很不错，但是空置率在上升。笔者通过市政厅的房产交易记录观察到资本的流动，大资本（金融公司、保险公司、基金）从老中央商务区撤出转移至港区的新办公楼，而老中央商务区办公楼则由小资本（私人公司或不知名公司）接手。证明港区兴起和老中央商务区没落过程中资本的运行。同时笔者踏勘后发现港区有一栋新建高级住宅公寓，楼下出门便是游艇停泊处，应该属于高收入阶级的豪宅。该公寓于1990年代初期建成，2000年时仍然空置，处在“鬼楼”状态。“郊区化”和“高贵化”涉及空间不均衡发展（uneven spatial development）和空间生产（production of space）。不均衡空间发展体现在房地产价格的变化和差别上，是土地市场的一个内生特点。空间生产是社会经济发展推动的结果。空间不均衡发展是新马克思主义学派的主要焦点。关键是空间不均匀发展是受使用需求推动，还是受资本需求控制？新古典经济学认为使用需求驱动投资需求。比如说餐馆，有高级的和低级的。因为市场上顾客的收入不一样，高收入的去高级餐馆，低收入的去廉价饭店，各有资本投入，顾客各得其所。如果大城市商品住房的均价是5万/㎡，就找不到价格5000/㎡的商品住房。开发商不会提供类似低价餐馆的低价商品房【但是有些城市有所谓小产权住房，其价格比正常产权住房低廉很多，新制度经济学解释前者价格低廉的原因是其土地产权没有保障】，因为土地的基准价格由土地供需关系决定，土地供应受到稀缺的刚性限制。县城有价格5000/㎡的商品住房，问题是购买者要大城市的住房，不要县城的住房，是使用者需要特定区位的住房。而良好区位的住房更是昂贵，因为良好区位的土地更是稀缺。土地资源稀缺的结果是地价上升，市场竞争只能是高收入者胜，低收入者输。是社会贫富差异造成空间社会分化，而不是空间不均衡发展造成社会贫富差异。因此，区位成为房地产及土地市场的最重要特征，所谓区位差异就是空间不均衡发展。与其说资本的垄断，还不如说是区位的自然垄断。良好区位空间有限，如果供不应求，供应（资本）自然处于垄断地位。良好区位的高房价难道不是因为喜欢好区位的需求太强而致？资本投资的住房如果售价、租金太高而无法出售、出租，得不到使用，那投资回报为零的“鬼城”（港区高级住宅公寓）如何控制他人？巴尔的摩港区办公楼取代老中央商务区办公楼完全是因为后者无法满足用户的新需求（如共享空间、网络、制冷空调等），任何开发必然是资本启动在前，是现代社会使用与开发的分工而致，而不是用户自建，这是常识。大资本已经预感到顶级用户对新型办公楼的需求，也比较有实力从事风险性开发；小资本低价买进旧办公楼，低租金也能吸引二流用户。所以空间不均衡发展是使用者造成的，不是资本造成的！打破区位垄断的唯一办法是通过改善基础设施和城市设施发展新的良好区位，增加良好区位的供应。不均衡发展不仅仅只存在于资本主义城市，社会主义城市也有不均衡发展。解放前上海因为社会贫富不均而造成的空间分化现象（体现在“上只角”和“下只角”的差别）在社会主义时期（1950—1980年）没有得到改善。改革开放后市场经济替代了计划经济，土地市场租金也已经正式存在，并且在城市空间构成过程中发生作用，但是上海所谓的“上只角”和“下只角”差异似乎已经消失。所谓阶级垄断租金，是区位的垄断，而不是资本的垄断。上海曾经“浦东一间房不如浦西一张床”，现在浦东住房均价则与浦西相似，甚至更高，浦东的区位因为大量基础设施投入而得到改善。显然大卫·哈维的论点无法解释“鬼楼”现象，资本无法脱手赚取利润，资本的控制和垄断又体现在哪里呢？能说城市昂贵的“学区房”【但是有些城市有所谓小产权住房，其价格比正常产权住房低廉很多，新制度经济学解释前者价格低廉的原因是其土地产权没有保障】是资本的阴谋，而不是买家想让子女进入优秀学校而自愿投资的结果？所以，资本垄断房地产市场的论点不符合逻辑，也没有实证数据证明。假说不是理论，实证揭示事实。大卫·哈维的问题是其著作几乎全部由假说堆砌而成，学术言论自由，读者也要有分辨能力，区分理论与观点的不同。笔者的这个实证案例研究证明巴尔的摩港区的“高贵化”是使用需求推动资本流动。研究结果发表后的题目是《巴尔的摩中心城区重组过程中的商业房地产资本》（Commercial Real Estate Capital in the Restructuring of Downtown Baltimore）。此文后被布朗大学城市研究的“美国中心城”（American Downtowns）课程采纳为教学材料。托马斯·皮凯蒂的著作《21世纪的资本》（Capital in the Twenty-first Century）的优点是没有空洞的理论，而是用实证数据证明资本与劳动力之间的关系，被经济学界广泛接受。该书的结论是发达国家的资本回报率大于劳动力回报率。劳动力回报率大于资本回报率只在二战后一段时间内有所表现，但是全球化之后这个现象就结束了。资本回报率大于劳动力回报率，造成资本家与劳动阶级之间的贫富差距。按照马克思的预想，资本主义发展的趋势是贫富差距越来越大，最后走向灭亡，这个假说似乎得到皮凯蒂的实证支持。作者：朱介鸣，同济大学城市规划系，特聘教授。jmzhu@hotmail.com延伸阅读
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