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【摘要】工业遗存是城市更新中的重要空间资源。城市发展的经济诉求影响更新的具体模式，而经济诉求取决于城市在城市群中的层级和经济地位。基于城市群视角研究更新的经济规律能够高效再利用工业遗存资源，避免城市间的同质化竞争，推动城市群的协同发展。美国东北部城市群是工业发源地和后工业转型的先驱，其工业遗存规模大、分布广，更新模式成熟，具有重要的研究意义。本文将城市划分为四个等级，选择32处工业遗存更新案例，基于“更新—产业—城市群”的研究框架，从空间开发、功能植入、更新主体建构三个层面梳理更新策略，探究更新背后的经济机制，指出工业遗存更新模式选择的产业导向规律，进而总结散点式、平台式和锚固式三类更新模式。本研究拟为背景相似的长三角城市群提供经验和借鉴。
工业遗存是城市从工业型转型为后工业型过程中遗留的生产型空间资源。它占据优越区位，是稀缺的不动产价值洼地，但与非工业城区之间存在空间和社会隔离，亦包含大量历史场所、建筑和景观，是工业遗产的聚集地。因此，工业遗存可被认为是复杂的城市单元，具有空间、经济、社会和历史文化特殊性。
工业遗存的更新反映了后工业城市的发展诉求。由于经济状况和产业结构的不同，城市在选择具体更新模式时存在差异。然而在同一城市群中，更新模式是具有一定规律的，这与城市群的等级结构息息相关。本文聚焦工业遗存更新起步较早、模式较成熟的美国东北部城市群，选择代表性案例，梳理不同等级城市的工业遗存更新策略，探讨更新背后的经济机制，揭示工业遗存更新模式选择的产业导向规律，进而总结出更新的三类模式。城市群的形成是经济发展的客观反映，不同城市的人口、空间形态和发展路径存在差异。但城市群具有内在秩序，主次等级、分工协作、网络结构、优势互补的城镇体系清晰可见。因此，分级分工的城市群有着不同的发展诉求，这对工业遗存更新有重要影响。城市分级是城市群内在经济发展的结果。依据“威廉姆斯假说”，城市在空间增长到一定门槛后，集聚效应对经济增长的影响变小甚至转为负面，导致大城市的生产要素向中小城市扩散：产业和人口不断迁出，交通工具加速了这一进程，两者相互作用，决定了城市规模的最优形态。受益于大城市的外部性释放，中小城市经济效率得以提升。但随着外部性释放的递减以及城市自身承载力的局限，城市之间出现专业化分工。城市规模开始呈现“帕累托分布”特征，城市群内逐渐出现层级。从工业时代到后工业时代，城市群的经济结构开始变化。工业时代的城市群受专业化分工影响，催生出以价值链为核心的产业垂直分工体系：拓展升级产业链，共享经济规模，建立起地区甚至全球竞争力。然而进入后工业时代，城市群开始出现一些新的特征：城市之间的产业集聚逐渐弱化，出现多中心趋势；大城市对中小城市的负面外部性增强，后者失去在全球经济网络中的位置，转而承担服务前者运作的各类设施功能；产业分布更加分散，并围绕明确的本地化来运转。在这一过程中，物质空间作为经济载体，其形制、功能和更新主体都呈现出后工业的特征。工业遗存是城市向后工业转型的重要物质空间载体，其更新的基本目标是适应新的经济诉求。在二战后的西方国家，“过度郊区化”引发了严重的经济和社会问题，催生了面向中心城区的城市更新。先是在纽约、伦敦等大都市中心区，后逐渐普及到中小城市，制造业逐渐被商贸、创意、旅游和房地产业取代。这一过程中，工业遗存更新不仅是去除污名化、展现城市改革和创新面貌的重要途径，更是推动城市物质、经济、社会和文化全面复兴的关键机遇。大城市的工业遗存多被改造成创意产业集聚区以创造消费，积累文化资本。相应的更新策略包括混合功能、小街段、老建筑和合适密度的物质空间改造，以及公众参与、阶层融合、历史文化保护、约束性增长的社会包容再生。一些城市成功转型为金融、服务和创意中心，为了保持全球竞争优势，其大幅增加开放度以拓展新的投资点，如把工业遗存改造成画廊、博物馆、精品店和Loft公寓等，为精英阶层提供“艺术化的生活方式”。另一些城市则将衰未衰，长期挣扎在转型边缘，在经历了去工业到再工业的漫长过程后，这类城市逐步回归制造业，如将工业遗存升级成贸易、研发、制造等产业聚集的自由企业区等。中小城市的工业遗存更新被寄予振兴城市和社区的厚望，以期重新融入后工业时代的全球化进程。工业遗存被用来开展创意经济和文旅活动，为重建城市名片和城市意象创造了条件。具体策略包括改造工业建筑、升级基础设施、发展创意产业和旅游业等；同时宣传舒适的社区生活、教育资源以及自然和文化环境，以吸引大城市中约束性较弱的企业、移民和游客前往，对重塑社区力量、恢复税基、重组经济具有关键意义。一些城市引入大型文化旅游项目来带动城市产业转型，通过城市营销推动可持续发展；另一些城市则强调经济的全民共享性，聚焦于多元社会、地区认同和经济复兴等综合目标。1950年代以来，西方工业遗存更新历经了“重建—翻新—再开发—再生—复兴”等不同阶段。空间开发上，从西雅图煤气厂公园的拆除重建，到新旧混合的伦敦沙德—泰晤士街区，再到局部保留局部重建的纽约多米诺糖厂，空间效率愈加得到重视。功能植入上，早期巴尔的摩内港定位商贸休闲，洛厄尔国家公园则聚焦工业旅游；1980年代出现大量居住功能主导的更新，如哥本哈根布里吉岛；而以研发和都市工业为核心、以混合消费体验的共享空间为载体的费城海军码头，则代表了21世纪制造业回归的新方向。更新主体建构上，有混以艺术家自发更新和开发商介入的苏荷区，政府推动的纽约西贝斯，企业主导的利物浦阿尔伯特码头，以及近年来多方参与、公私合作的阿姆斯特丹东贸易码头等（图1）。
图1 西方工业遗存更新实践的主要演进路线
因此，本文基于城市群视角，在城市分级基础上选择合适的工业遗存更新案例，试图从空间开发、功能植入和更新主体建构三个层面梳理更新策略，环境污染、遗产保护和建筑改造等问题在本文中不做重点讨论。研究问题包括：不同等级城市的更新策略和背后机制有哪些？如何归纳工业遗存的更新模式？本文选择美国东北部城市群为研究对象，其范围从波士顿北郊到弗吉尼亚北部，包括上百个大小城市，人口超过5000万，贡献全美20%的国内生产总值（图2）。东北部城市群具有重要的借鉴研究意义；首先，作为全球六大城市群之一，其城市体系稳定、经济发达，城市之间的产业、人口和文化关联性强；其次，这里是美国工业的发源地，既有19世纪初的洛厄尔、曼彻斯特等工厂镇，也有南北战争后才开始工业化的费城和巴尔的摩以及二次工业革命后建设的伯利恒等工业新城；另外，这里亦是工业城市向后工业城市转型的全球先驱者。以1949年《住宅法案》为开端，该城市群的城市更新历程超过半个世纪，理论和实践众多，有助于探究城市群内的工业遗存更新规律。
图2 美国东北部城市群研究范围及研究城市
尽管后工业城市群的经济和人口结构呈现多中心化趋势，但人口规模仍然是绝大多数国家和国际组织划分城市等级的首要标准，同时也在一定程度上反映了新的产业集聚特征。综合参考联合国、纽约州和宾夕法尼亚州的标准，笔者将东北部城市群内的城市划分为四个等级，分别是：（1）200万以上人口的特大城市；（2）50万~200万人口的大型城市；（3）10万~50万人口的中型城市；（4）10万人口以下的小城镇。据此，美国东北部城市群共包括特大城市1座（纽约市）、大型城市5座、中型城市29座，以及数以百计的小城镇。本研究选择特大城市1座、大型城市4座、中型城市5座、小城镇8座共18个城市（表1）中共计32处工业遗存更新案例作为研究对象（表2）。考虑到不同规模城市的工业遗存数量差异巨大，在每座城市中选择相似数量案例的难度较大。因此选择的首要原则是保证每一城市等级的案例数量相同，其他标准还有：（1）部分或全部投入使用；（2）代表性更新项目，受到学界和大众媒体关注；（3）位于城市建成区内；（4）经现场调研或阅读官方宣传资料的项目。
表1 研究涉及的18个城市的等级、人口规模和主要产业
表2 研究涉及的32处更新案例所在城市、历史和现状数据
研究过程分为四个阶段。（1）根据城市级别，将32处案例划分为四个等级，每级8处（表2）。（2）收集各等级城市中工业遗存更新案例的容积率、主导功能和更新主体三方面数据（表3）。基于CADMapper和遥感图像建立三维模型，计算容积率；基于POI数据和实地调研归纳主导功能；基于文献、报告、新闻和官方网站，明确主要更新主体。（3）将数据同城市级别进行关联，梳理数据分布特征，归纳更新的具体策略。（4）厘清不同等级城市更新思路，分析背后的影响机制，总结工业遗存更新的模式。
表3 四个等级城市中的典型案例总结
空间开发反映出更新对经济容量的诉求（图3）。（1）纽约案例的容积率均大于2.0。曼哈顿的翠贝卡、苏荷和西贝斯接近或超过3.0；而与曼哈顿一河之隔的多米诺和皇后大道案例更是分别高达6.62和8.09，前者主要是基于老城肌理，对零星空地做填充式开发，后者则进行了较大力度的拆除新建。（2）大城市容积率明显低于纽约。如费城施密特广场、华盛顿乔治敦公园等，容积率多控制在2.0以下，而稍远的如费城海军码头和巴尔的摩潮汐点则低于1.0。即更新多延续原有的多层高密度格局，保留工业遗存的城市肌理。（3）中等城市的容积率集中在1.0左右，和周边社区相仿，如纽黑文马琳工坊、亚历山德里亚鱼雷工厂等。亦有在厂房顶部做少量新建（如纽黑文啤酒厂公寓），对风貌和肌理影响较小。（4）小城镇的容积率基本低于1.0，其中土地资源富余、市场需求疲软、资金投入有限是主要原因。少有新建，部分更新为打造公共空间甚至拆除部分建筑作停车场或绿地，如西蒙丝绸厂和锯齿街区等。
图3 不同城市等级案例的容积率
主导功能反映出更新对经济形式的诉求（图4）。（1）纽约的主导功能相对多元，四处居住案例散布在布鲁克林滨水区，混有零售和办公功能；商办和文化型案例则集中在曼哈顿，后者亦呈现出居住化趋势，如曾作为艺术家社区的苏荷和西贝斯，如今多数已转为商品住宅。（2）大城市的主导功能以商办为主、居住为辅。更新项目往往同政府推动的城市复兴计划相关，如巴尔的摩港区更新。资本推动衰败工业区重新引入商业、创造就业，建设住宅和娱乐设施以吸引人口。（3）对中等城市的更新关注弥补了社区功能的不足，如亚历山德里亚改造的公共艺术街区、纽黑文改造的马琳工坊社区中心，入驻企业均以本地公司、零售餐饮和公共服务为主。（4）小城镇以文旅功能为主。康宁的玻璃、伯利恒的钢铁、曼彻斯特的丝绸，都转型为工业旅游的城市名片。相反，居住和商办功能植入在小城镇的风险较大。如莱丁乔治镇历史街区（Georgetown Historic District）因开发周期过长导致欠税，被地方政府提出司法赎回并重新规划。
图4 不同城市等级案例的主导功能
更新主体反映出更新对利益分配的诉求（图5）。（1）纽约的更新主要分为开发商介入和本地居民等利益相关者自发更新两类。前者如多米诺、蒂法尼等地产项目，开发商在政府和规划委员会指导下提出方案、投资开发；后者如苏荷和翠贝卡，艺术家自发修缮房屋并进行宣传和游说，政府再放宽区划和融资政策，推动更新合法化。（2）大城市中的小型项目多由开发商主导，大型项目则以多方参与为主。前者如塔投资公司（Tower Investments, Inc.）开发的施密特广场；后者以海军码头为代表：市政府和商会组建费城工业发展公司主导更新，州市两级政府制定税收抵免计划，鼓励公司入驻，私营企业则负责融资以及建筑和基础设施建设。（3）中型城市的本地社会组织话语权较强。如普罗维登斯铁院由非营利组织经营，为本地珠宝、陶瓷、木工艺术家服务，资金主要来自罗德岛艺术委员会和环保局的棕地重建基金。（4）小城镇则依赖于地方政治参与者、利益相关者和社区组织共同直接参与更新，以期获得更为充足的资源。
图5 不同城市等级案例的更新主体
梳理空间开发、功能植入和更新主体建构的策略，可以明晰工业遗存更新中的经济密度、经济形式和利益分配的不同诉求（图6），产业在其中扮演了关键角色。这在一定程度上可以反映出在后工业城市群中，城市产业发展和工业遗存更新的紧密联系。
图6 美国东北部城市群工业遗存更新策略特征
特大城市着眼于强化金融和房地产业。纽约是全球金融、贸易和文化中心，蓬勃的房地产业有助于吸纳大量国际资本。私营开发公司通过改造、运营和租售工业遗存以获取收益：一方面将工业遗存看作空间资源，通过适应性再利用工业建筑，提高土地的容积率，开拓出诸如翠贝卡等高密度、高强度历史街区；另一方面将工业遗存视为文化资本，通过打造类似高线公园的城市文化品牌，拉动周边房地产的蓬勃发展。提高不动产价值，成为多数工业遗存更新的主要经济诉求，即便如苏荷区等艺术家工坊，也多经历了绅士化过程，逐步转化成高端住宅或办公市场的一部分。大城市的工业遗存更新随着产业结构调整而改变。二战后，商业娱乐成为大城市中心区的支柱产业，工业遗存多因其高大壮丽的空间形态被改造成购物中心和主题公园。1973年石油危机后，房地产成为主要城市最大的经济部门之一，政府鼓励开发商改造区位优越的工业遗存，营造宜人的生活环境（如滨水和绿地，低层高密、安全、步行友好的环境），获得税收的同时改善了城市面貌。2008年金融危机以来，基于联邦政府的制造业回归战略，将工业遗存改造为高新产业集聚地成为新的趋势。如费城海军码头，2013版方案推翻了2003年构想的混合住区，转而定位航运、研发、手工制造和创意设计结合的产业园。中型城市的工业遗存更新注重建设支柱产业的配套设施。有且仅有一个支柱产业，是中型城市的典型经济特征。如哈特福德的保险业、纽黑文的教育业、亚历山德里亚的国防外包业等，提供城市超过半数的就业岗位。其目标是打造优良的社区环境，吸引专业人士来此工作和定居，以保持产业竞争力。工业遗存更新因此被纳入社区发展计划中，以优化功能结构，提供身份识别。具体措施包括：保留修缮工业遗存建筑群，改善公共空间环境和绿化景观，修建大型停车场，植入社区活动中心，增加面向中产阶级的公寓和办公等。由于工业遗存多位于远离中心的社区边缘，更新亦能增加社区和城市的交通联系，全面提升社区活力。小城镇的工业遗存更新强调旅游业的经济振兴作用。作为曾经家长制管理的工厂镇，多数小城镇在去工业化进程中破产，产业凋零，人口流失严重，如肯顿和北亚当斯，从1950年代到2018年，人口分别下降了40.61%和40.28%。利用工业遗存更新来发展旅游业，几乎是振兴的唯一机遇。此类更新往往突出工业场所感的设计，例如把烟囱、高炉、厂房和运河宣传为城市名片，建设工业博物馆、培育手工艺术家、销售手工艺品等，以期吸引更多游客和消费；抑或是为闲置的工业遗存注入新的旅游产业，以适应更加多变、灵活和文化混杂的游客需求，如伯利恒引入金沙博彩公司（Sands Casino）。两条路径都强调了工业景观再利用的重要性。城市的产业发展规划，影响了工业遗存更新策略和更新模式的选择。基于上述分析，笔者将工业遗存更新项目、城市产业和城市群三者关联起来，总结出三类更新模式：散点式、平台式、锚固式，其中锚固式包括被动和主动两个亚类（图7）。
图7 美国东北部城市群工业遗存更新的三种模式
（1）散点式更新。主要发生在纽约和少数大城市核心区，依赖金融中心的地位，全球资本在所有开发项目中无差别流动。工业遗存更新和其他开发项目被纳入金融和房地产发展的城市网络中，本质上没有差异。资本快速进入闲置或艺术化的工业遗存集聚区，通过大规模再开发，催生街区向高回报的住宅和商办功能转型，以满足不断增长的精英阶层和全球资本流入需求。资金通过在项目中高速流动，将建筑、文化、景观等一切要素资本化，从而大幅提升街区的整体价值，这依赖于城市与区域乃至全球的广泛联系。在这一过程中，历史文化价值较高的工业遗存受益于文化资本的高转化效率，多数能得到较好保护。但资本逐利性导致的功能单一性、绅士化影响以及有限的适用范围，亦成为散点式更新的负面效应。（2）平台式更新。主要发生在经济环境较好的大中型城市，更新依托于产业平台，在与区域经济协同发展过程中发挥作用。工业遗存更新项目被纳入特定区域的发展计划中，成为产业平台上的重要节点。这些产业多是城市的经济支柱，如房地产、商贸、教育、医疗甚至制造业。工业遗存根据自身区位被改造成公寓、办公或商场，并随着主导产业的调整改变自身功能使用和空间划分。通过新旧结合的城市再开发，将经济萧条的工业区复兴为繁荣的社区、街区和园区，融入区域甚至全球的经济网络中。因产业链延伸创造出的就业、税收和城市活力以及重新激活传统生产要素等，成为平台式更新的优势。但相比历史文化价值，工业遗存的适应性再利用显然得到更多关注，这不可避免地导致部分遗产消亡。（3）锚固式更新。主要发生在经济结构单一的中小型城市，目的是促进支柱产业发展，以吸引外部大城市的经济要素。支柱产业如磁石一般，锚固住所有城市资源以振兴经济。工业遗存更新同其他开发项目一样服务于支柱产业。部分城市拥有优势服务业，其他城市则开发旅游业，衍生出两个更新模式亚类，即被动锚固式和主动锚固式。前者的产业空间结构完善，工业遗存更新是城市优化环境、提升吸引力的组成部分。由于多位于城市边缘，更新往往滞后于产业发展；后者则通过工业遗存更新来重塑产业，发展文化旅游，吸纳投资，刺激经济发展。更新往往从地标性工业建筑物向外发散，最终推动邻里街区的振兴。锚固式更新试图转化工业遗存的社会和文化资本价值，因此在遗产保护、公众参与等层面表现优异。但此类更新在产业上弱化了与外部的联系，尤其是主动锚固式，使得发展更加依赖大城市有限的外部性释放。上述研究显示，工业遗存更新的具体模式，能反映出不同城市产业结构的调整路径。而更深层次地折射出在后工业经济语境下，生产要素在城市群内部的重新分配。美国东北部城市群经历了较为彻底的去工业化进程，以服务业为特征的后工业经济发展最为成熟。一方面，服务业所依赖的教育、创新、信息和资本等生产要素高度集聚于大城市，而中小城市依托的土地和自然资源要素逐渐失去优势，导致后者的区位乃至全球经济地位被严重削弱；另一方面，后工业化伴随着城镇化的加速，大量农村和移民人口不再涌入所有城市，而是少数大城市，进一步拉开了城市之间的劳动力规模差距。而随着城镇化的放缓，即便是回归制造业，中小城市也难以在短期内引入大量人口资源。因此，大城市中的工业遗存更新，是为了给不断涌入的生产要素提供物质空间载体，而在中小城市里，则是试图通过丰富、挖掘其工业发展的历史文化，形成具有特色的、创新亮点发展区域，吸引劳动力和资本等生产要素。本研究基于城市群的视角，从空间开发、功能植入和更新主体建构三个层面切入，揭示了美国东北部城市群中的工业遗存更新遵循经济发展规律，具体更新模式依据城市等级的不同存在差异。尽管尚未评议遗产保护、环境治理等因素的影响，但产业被证实对工业遗存更新模式的选择有重要意义。这些经验，对正迈向后工业时代的我国长三角城市群有借鉴意义。一方面，长三角城市群是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一，也是我国近现代工业发源地和转向后工业的先驱者，与美国东北部城市群具有较高相似度，且均位列全球六大城市群之中。充分借鉴美国经验，能够拓展我们更新工业遗存的思路，促进多元高效的再利用，亦有助于地方政府克服狭隘的短期财政诉求。另一方面，从工业遗存更新的具体实践来看，长三角城市群具有一些较明显的、不同于美国东北部的本地特征，体现在：（1）空间利用层面，工业遗存往往位于非工业环境中，距离城市中不同用地之间的开放边界（如道路等）较近，容积率偏低，开发的难度和成本偏高；（2）规划管理层面，绝大多数更新都采用“非正式”或“推土机式”两条路径，尚未建立起一套兼顾遗存保护和空间资源利用的系统模式；（3）经济发展层面，多数中小城市仍处在工业化进程中，而大城市尚未完全实现去工业化，服务业导向并不是更新的唯一选择；（4）行政体系层面，工业遗存多是国有划拨用地，更新主要由政府或国有企业自上而下推动，但更新不仅是一个经济行为，还需要考虑社会保障和文化认同议题。因此，在借鉴美国东北部更新经验的同时，还需深入剖析长三角城市群的特殊性，探索本地性导向的工业遗存更新模式。
作者：孙淼，博士，同济大学建筑与城市规划学院博士后，上海市城市更新及其优化空间技术实验室。sascha@tongji.edu.cn李振宇（通信作者），同济大学建筑与城市规划学院院长，教授，博士生导师。zhenyuli@tongji.edu.cn
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