2020年在德工作的来自邻国的通勤人数较上年略有下降，约为17.4万人。而在2019年，德国周边国家有18万人来德就业（图1）。
图片来源：https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/startseite/topmeldungen/grafiken/berufspendler-nachbarlaendern-karte.pdf?__blob=publicationFile&v=2
总体来说，来自邻国的通勤者比例不到全德就业者的1%，但在边境地区，国外劳工的比例明显更高。比如，捷克边境的巴伐利亚地区的蒂申罗伊特（Tirschenreuth）为9.2%，卡姆（Cham）为8%，法国边境的萨尔布吕肯（Saarbrücken）地区为6.3%，都远高于全德平均水平。边境地区来德就业人员的较高比例凸显了国外通勤者对边境地区劳动力市场的重要性。BBSR评估了联邦就业局为该地图提供的数据。2020年，来自邻国的大多数通勤者来自波兰（72100人），其次是法国（43000人）和捷克共和国（33200人）。所有邻国前往德国的通勤人数比上一年均有所下降。也有许多德国人住在国外并在德国工作。例如，来自比利时和瑞士的通勤者中每两人就有一人拥有德国公民身份。在法国、荷兰、卢森堡和奥地利，这一比例超过五分之一。而在东部邻国，德籍通勤者的比例却很小。来自捷克共和国和奥地利的通勤者进入的可能性目前因临时引入的边境管制框架而受到限制。尽管受到新冠疫情的影响，但在德从事具有重要意义的工作的国外通勤者仍然可以进入德国。
资讯来源：https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/presse/pressemitteilungen/2020/berufspendler-nachbarlaender.html
德国房产市场：徘徊于增长与收缩之间
在德国的许多地区，住房市场紧张；而在其他一些地区，住房需求停滞甚至下降。当大城市及其周边社区快速发展时，许多中小城市中的以农业为主的结构薄弱地区正在萎缩。尽管新建建筑急剧增加，但内部和外部移民继续导致增长地区的住房短缺。虽然许多大城市的首租/转租动态最近明显减弱，但在这些增长地区，建筑用地、房屋和公寓的价格、租金持续上涨。由于大量移民涌入，不断扩张的城市和区域正在经历快速增长的住房需求。2010—2019年间，自治大城市（kreisfreie Großstädte）【指人口密度大于10万人/k㎡，不属于区/县管制的无圈层限制的自治市，德国有107个这样的城市，据2011年的统计数据，约有2500万人居住在这些城市中，占德国总人口的1/3】的人口增长了170万（+7.5%）。由于从大城市中心向周边迁出的人口增加，慕尼黑、美因河畔法兰克福和德累斯顿等一些主要城市的人口净流入为负数。波茨坦、莱比锡和因戈尔施塔特（Ingolstadt）等其他主要城市因移民增加而增长，特别是来自德国境内的移民。近年来向郊区移民的趋势减少了结构薄弱的农村地区的人口损失，但应对人口流失仍然是一大挑战。根据BBSR的计算，2018年德国约有170万套公寓空置，这相当于住房存量的4.2%。
住房新建和未完工现象显著增加
自2009年建筑完工量触底以来，新建住房大幅增加。2020年大约有超过30万套公寓完工。2019年发放的建筑许可证数量比2009年翻了一番，2019年有近36.1万套公寓完工。由于自2009年以来建筑许可的发放数量大幅上涨，至2019年底有74万套公寓已获批准但尚未完工*。由此背景可看出，未来几年建筑完工量的增长趋势还将继续。
* 与中国类似，在德国必须得到建筑许可才能建房，但是政府项目的投资必须当年年底前发放，否则资金在年底结算时需返还政府，未来重新申请。而资金发放的前提是项目获得建筑许可，所以很多政府项目每到年末就会扎堆申请许可，得到许可后有可能只是架几层脚手架，但是资金已经可以批准了。由于德国非常缺少建筑工人，一个建筑工地脚手架架了几年却没开工是常有的事，这从柏林新机场10年才建好也可以窥见一二。这属于德国政府部门和审批程序都太过繁复的典型案例之一。住宅建筑中增幅最大的是租赁住宅【租赁住宅与私人住宅的区别不在于物理结构，而在于法律和经济属性。只要一栋建筑物中有一位以上的业主（楼宇中可能既有租赁住宅也有私人住宅，也可能只有私人住宅），就必须由所谓的公寓所有者协会（WEG）进行管理】。2019年新建的公寓数量几乎是2009年的3倍，约为15.3万套。2020年约有16.1万套新建多户公寓楼（包括学生宿舍）完工。近年来新建的独户和双拼住宅的竣工量超过10万套。多层住宅建设量已上升到新房建设总量的59%。
新建活动因地区而异
独户和多户住房建设都有明显的地区差异。新建的重点地区在德国南部、西部和西北部的增长城市及其周边地区和农村地区，以及柏林地区和有吸引力的旅游地区。在大城市，多户住房占主导，而大城市周边和农村地区则是独户住宅占主导地位。公寓的平均租金因地区而异，与房价的因地而异相似。2020年，首租/转租租金在吕肖-丹嫩贝格区（Lüchow-Dannenberg）为冷租【指房客付给房主的房屋租金，不包括杂费，即水费、暖气费、房屋维修保养费用等】每平米4.69欧元，在慕尼黑市则为每平米19.21欧元。繁华的大城市和大学城与其周边地区形成鲜明的对比。高租金从慕尼黑、斯图加特和莱茵-美因等大都会区延续到经济强劲的周边地区。在杜塞尔多夫、科隆、波恩、柏林等其他地区，高租金仅影响了较近的周边地区。
租金增长正在减弱，尤其是在大城市
2020年，全德范围内首租/转租的上市公寓的租金仅增长了3.1%，达到冷租每平米9.16欧元。价格涨幅较上年下降了1个百分点。租金涨幅的下降在2020年下半年变得更加明显。超过50万居民的大城市的首租/转租租金增长率的削弱最为明显。2020年，这类城市的首次/转租租金增长了2.9%；下半年仅比上半年增长了0.9%。2020年，全国城郊圈【Städtische Kreise：指圈中的大中型城市人口至少占50%且圈内平均人口密度至少为150人/k㎡的地区；或者，除了圈内的大中城市，周边地区的人口密度达到150人/k㎡的地区】的首租/转租租金增幅最高为3.8%（下半年与上半年相比增加了1.1%）。这些地区往往处于繁华城市周边，近年来住房需求也急剧增加。
许多大城市的建设用地短缺
2010—2019年间，全德建设用地价格上涨了84%。这比住宅本身的售价和首租/转租租金的上涨要强劲得多。建设用地价格的上涨反映了许多城市及周边地区的住宅建设用地的短缺。与之相比，新建住宅的售价同期上涨了约47%，二手房售价上涨了约55%。
额外购置成本和不动产收益
高昂的交易成本限制了住房交易。据BBSR计算，目前买家购买房产的额外费用根据所在地区的不同，在5%~11.5%之间。这包括房产转让税、公证费、土地登记费和中介费。为了降低自用住宅买卖的中介费，关于经纪佣金的新法规《代理公寓和单户住宅销售合同的经纪费用分配法》于2020年12月23日生效，根据该规则，买卖双方视情况的不同按一定比例分担中介费用。
资讯来源：https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/presse/pressemitteilungen/2020/wohnen-immobilien.html
以上资讯由本刊德国站 周荷梦 供稿