今天很荣幸受中规院和《国际城市规划》杂志邀请，在此与大家分享。我在欧洲念博士时的研究方向是从新中国成立直到2000年修建的、福利分房制度下老的住宅区，即原来的公房住宅区的改造更新。在研究过程，我对欧洲的相关案例作了一些相对深入的分析、走访和研究。我国目前提出的老旧小区综合整治最早可以追溯到1990年代末（源于上海浦东的“平改坡”工程），但是在推进的这20年中遇到了瓶颈。现在中央越来越重视住房保障，而且把老旧小区作为住房保障的一个重要抓手，在这一时间段，仍有很多问题有待解决。针对目前面临的一些问题，我把欧洲可以借鉴的经验，尤其是与住房政策相关的经验，跟大家作一个简单的分享，其中两个案例分别是关于德国和荷兰的住区更新。希望通过今天的讨论，把现在老旧小区综合整治和改造中面临的一些主要矛盾和挑战抛出来，为政府进一步决策提供一些有借鉴意义的想法和思路。
今天介绍的两个案例一个位于德国柏林，另一个位于荷兰鹿特丹（图1）。两个案例有相同的主题，就是如何把保障性租赁住房（欧洲称“社会住房”[social housing]，即我国目前的“公租房”，或计划经济时期的“福利分房”）这种公有住房和老住宅区的更新改造作一个有机结合。在介绍两个具体案例之前，我首先会对这两个国家的保障性住房政策作简单介绍。
图1 所选案例城市：德国柏林和荷兰鹿特丹
作为联邦制国家，德国的住房政策在全国统一的框架之下，各联邦州之间的政策虽然有一定差别，但是基本特点一致。（2）德国社会住房制度的主要特点：私人所有、政府资助德国社会住房实际上是私人所有，由政府、住宅企业或住房协会经营管理。这种模式产生于第一次世界大战之后，当时德国政府为了快速解决住房问题选择了这种模式，之后一直延续下来。德国的社会住房至今仍是私人开发和所有，接受政府的相应资助，包括直接补贴，也包括税收减免，且减税幅度较大。私人开发者与政府一般会签订长约15~40年的合同约定。合同期内，社会住房向谁出租以及租金价格等，由政府按照社会住房的标准进行限定。合同期末，私人房东可与政府协商，决定该住房是否继续作为社会住房出租或是政府回收。当然，也有一定数量的社会住房为政府所有，基本是住房公司和住房协会所有，可见德国社会住房市场较为复合。由于德国住房保障制度较为完备，同时对于私人出租住房市场有一系列调控措施，德国是欧盟国家里住房自有率最低的——私人买房的比例非常低，大致在40%左右，60%的住房都是出租住房（图2）。其中社会住房一度占到联邦德国（1980年代末两德统一前）住房存量的约15%；民主德国采用福利分房体系，社会住房所占比例更高。后来由于住房协会的贪腐问题，社会住房比例有所降低。近几年伴随金融危机，德国住房问题进一步加剧，很多人又开始买不起房子，因此德国政府又开始有意识地逐步增加社会住房的比例，尤其在巴伐利亚等比较富裕的、房价较高的州，包括慕尼黑等城市，都在有意识地增加社会住房的比例。 德国的城市更新政策很大程度上与住房保障政策紧密衔接。在德国，私人出租房被认为是房地产投机行为，会受到一定程度的制约。1971年的《德国城市建设资助法》赋予了德国政府对城市更新地区住房的强制征收权，特别是针对二战之前大量建设的私人出租住房。而对于城市更新地区的私人出租，联邦政府可用相当于两年半房租的价格进行强制征收。专门经营保障性住房的住房协会或者住房机构可以作为城市更新的实施主体，即政府不直接实施更新，而是委托企业或者住房协会，把更新的所有权交给企业或住房协会。若被委托方是企业，企业可通过城市更新获得新的住房资产并出售；若被委托方是住房协会，协会则需要租赁公共住房，保障市民的居住权益。
1.2 柏林的社会住房
从1920年代（即红色柏林时期）开始，德国左翼的社会民主党和共产党长期执政。柏林作为德国的首都和第一大城市，与其他城市相比，其保障性住房占比很高。2004年数据显示，柏林的城市住房存量中12.3%是公有出租住房，66.96%是私人出租住房，可见柏林住房的私人持有率极低。这是因为欧洲，包括德国以及之前提到的芬兰在内的几个国家有一种理念——住房权高于产权。私人出租房对租户有严格的保护要求，房东不可随便赶走租户，所以大家不需要买房也能保证一辈子的居住权。可见，居住权是一个核心问题。但在国内，租房是解决不了长期居住问题的。红色柏林时期，德国建设了大量的高质量城市住宅，像马蹄形住宅区（Hufeisensiedlung），著名的柏林西门子城（Siemensstadt）以及汤姆叔叔的小屋（Onkel Toms Hütte）住宅区等（图3）。2011年，我跟随德国导师在柏林调研，基本走遍了1930年代建设的这些小区，发现很多住宅区现在已经作为文化遗产被保留下来，大都继续作为社会住房被居住着。 图3 从左向右依次为：马蹄形住区、汤姆叔叔的小屋住区、西门子城住区
接下来要讲的案例在世界城市更新史上是一个重要案例，即柏林皇宫附近的历史街区夏洛腾堡街区118街坊（Chalottenburg Block 118）的示范项目。该更新开始于1973年，在1980年前后完成。这个项目和意大利博洛尼亚的项目同时获得1976年的欧洲文化金奖。以上两个项目的成功，标志着城市更新从大拆大建模式向渐进式更新模式转型。后来欧洲大量的（渐进式）城市更新项目，都一定程度上在效仿以上两个项目中的一系列的政策和做法。
柏林老城区老街坊的住宅基本上是在普鲁士统一德国之后，也就是在19世纪末期—20世纪初期一战之前大量建设的。这个阶段正是德国城市化最高速发展的时期。德国第一次统一之后，柏林成为新的德意志帝国首都，大量人口涌入，随之而来的是房地产大量开发，以及房地产投机的普遍盛行。根据当时德国柏林的城市规划，新建住宅基本有五层，但由于土地私有，房地产开发和房地产投机现象大量存在，导致德国最常见的老城区的“合院式住宅”出现，即四面围合，中央有一个天井（图4）。这种结构特别像我国南方的握手楼，是土地投机的产物。由于城市规划的限制，住宅首层一般是房东的企业和商铺；采光特别好即朝向大街的这一面，上面的四层是房东住的；后面靠天井采光的一面，一般出租给工人，包括为房东的企业打工的工人。这种模式的开发利润最高。
合院式住宅基本是砖木结构，设计使用寿命基本是50年。住房整体居住条件不太好（房东的居住部分较好，但是出租部分居住品质不佳）。一战之后，德国制定了一系列保障租户居住权益的法律，导致房东不太愿意投钱去维护出租住宅，房屋质量不断下降。且二战时受敌军轰炸，很多院子里面的住宅受到严重损毁。因此，到了20世纪六七十年代，大量此类住房的居住品质变得较差。于是，从1960年代开始，东、西德均把住房质量提升提上日程。受美国影响，联邦德国开始想推行大拆大建式的“城市重建”改造模式，但在实际推进过程中出现很多问题。首先由于德国资金有限，真正建成的大项目不多，少量建成的几个项目也出现了诸如居民大量外迁、居住环境得不到保障等问题。同时美国大拆大建导致的问题也越来越显著。于是，德国知识界包括很多市民，开始认识到大拆大建的问题。例如：1960年代后期—1970年代初，德国出现了大量街头抗议的运动，反对大拆大建模式，此类运动和“六八运动”【1960年代中后期主要由左翼学生和民权运动共同发起的反战、反资本主义、反官僚精英等抗议活动】形成合力后，形成了一种社会运动来反对重建模式，政府遭受严重阻力。所以到了1970年代初，结合夏洛腾堡—克劳森纳广场城市更新区历史街区保护更新项目，当时的西柏林政府希望挑选一个几百户人居住的街区（block）作一个试点项目，尝试探索除大拆大建模式外，是否有渐进式的更新改造之路可以走得通，以上就是这个项目的基本背景和由来。这个项目是历史街区中一个比较典型的街廓。改造前的内院由于在二战中受到轰炸，很多房子已经毁掉了，虽然经过修复，但居住条件仍然较差。我对这个项目比较熟悉是因为我的导师本身就是这个项目组的负责人之一，后来他向我详尽介绍了该项目的整个过程。
1.3.2 规划策略
首先从物质环境角度，要把历史保护、住房改造或者住房改善和环境提升作一个有机融合。作为历史街区，建筑和历史环境不能遭受较大破坏。最开始政府想保留建筑立面，把建筑后面全拆了。但很多市民反对这种做法，因此要探索一种新的做法。在新的改造方案中，基本保留了大部分原有住宅，并对其进行修缮和现代化改造，以改善住房条件。居住环境的改善，主要集中在内庭院部分。之前投机化建设的合院住宅，中庭的居住条件非常差，但由于二战时候被炸，住宅后院变得很大。于是设计师们决定，对于合院式住宅，要把内立面当作外立面处理，提升内庭院的质量，以达到沿街房东居住部分的环境水平（图5）。为此，内庭院内做了大量公共空间设计，包括老人儿童活动空间的设计、大量绿化空间的设计等，以此整体提升整个小区除了住宅本身的外部居住环境。
图5 将内院作为环境改善的重点，变建筑的“背面”为“正面”，使内院成为供居民使用的公共空间
第二条策略是住房的社会化或者公有化。由于大部分租户是低收入的劳工阶层，为避免他们由于改造后房租暴涨而被迫搬离，这个项目由住房协会承担。政府通过征收私人出租房屋，将其转化为由住房协会经营的公有出租住宅，且优先提供给原有租户居民居住，来保证他们的基本居住权益。第三，优先保障居民的权益。注意，此处所讲的居民是指租户而非业主。这与国内的理解有较大不同，但是必须强调，业主是业主，居民是居民，居民是居住在此处的人，而非拥有此住宅的人。保障居民的权益，就是要让租户广泛地参与到更新过程中。他们要参与房租的制定过程（改造之后的房租），与政府、住房协会共同商定新房租。即政府拟投入改造后的房租上浮幅度是由政府、住房协会、居民商量出来的，幅度需要在居民收入水平可接受范围内，居民才同意改造。为了达成既保护居民权益又进行改善的策略，需要在租金的涨幅和投入之间达成一个有效平衡，因此改造方案的经济性就非常重要。如果投入很多钱去改造，租金的涨幅就会变得很大，原居民将被迫搬离；要么就是政府的投入很大，但项目不可持续。所以项目的经济性就变成考验规划师和设计团队的一个主要问题。经过测算，设计团队认为改善型改造（即非整体拆建）是可行的。因为通过一系列的技术以及整个改造程序和管理方面的改善，可以有效大幅降低改造成本，整个成本控制能控制在拆除重建成本的60%左右。这就带来了第四方面的重要策略，即适用于渐进式改造更新的适用性技术。举几个例子。对于砖木结构的住宅，首先要做结构检测，看哪个地方的结构需要替换。传统的改造方式需要把居民搬出去，然后把楼板掀开看里面的结构，这样成本会很高。其实最大的成本不是施工的成本，而是周转房的成本。居民（像我国的大量回迁户）搬出去后，政府为其提供的租房租金补贴是很高的，这就是为什么拆迁的时候要尽量压缩周期。这个项目采取什么措施呢？他们使用医疗胃镜，在地板上开一个小口，把胃镜伸进去，去检测结构问题（图6）。这样在检测过程中，居民不用搬出去，节省了很多资金投入。
再举一个例子，就是消防梯。老住宅包括我国的四合院不符合现在的消防规范，如果按照消防规范，消防车很难开进去，那就要拆更多的楼。即使消防员可以进去，还有居民如何逃逸的问题。怎么解决？这个项目中，消防梯被做成折叠式放在建筑的内院内地面上，而且就在窗户边。一旦着火，居民一按开关，消防梯会自动弹出来，居民就可以爬下来。这样改造的同时对消防规范进行一定的修改，避免了拆除更多的原有建筑。另外再举一个解决首层建筑墙体返潮问题的例子。常规情况下，重新做防潮设施成本会很高。德国在此项目中采用弱电电离的方式。单看这个技术可能比做防潮层贵，但是用在改造项目上，它却是便宜的，因为无须对整个老房子的基础进行改造。第五方面的策略是改造更新程序方面的改革和创新，目的是在降低成本的同时让居民在改造过程中能留在老街区。他们的改造更新不是整个街坊同时做，而是按每栋建筑的每个门洞单元顺序做（图7）。第一个门洞改造完之后，会有空置住房，用以安置第二个门洞的居民。住房变成公有出租之后，大家可以在其中换房，这样又把拆周转房的成本压下来很多，整个项目就周转起来了。这种以楼梯间为基本单元的按序改造，以及进行同一街坊内的房屋周转和安置，减少了房屋空置和居民周转时间，有效降低了改造成本，同时通过房屋置换满足了不同租户的差异化住房需求。 通过这一系列的改造技术和流程上的革新，确保了经济上的可行性，有效降低了改造成本，控制了房租的涨幅。经过计算，通过政府对城市更新的直接投入和补贴，再加上居民房租的涨幅，基本上可以负担整个住区更新投入的成本。另外，为保持街区的活力和促进本地就业，该住区原来的很多底商和商铺得到保留。
1.3.3 实施效果与影响
该项目有效避免了原有居民大量外迁，同时通过技术和流程的改革，将建设成本降到了拆除重建方案的64%，而改造后租金涨幅不超过30%，满足了住房的经济性和可负担性。最重要的是，该项目推动了柏林、德国乃至整个欧洲城市更新的转变——德国的更新方式从整体重建发展到1980年代的柔性城市更新的概念。该项目的成功经验和方法被直接应用于1984年柏林战后第二次国际建筑博览会的城市更新部分，并指导了两德统一之后的柏林内城规划，其老城保护和整体更新完全是按照这个项目所推导出来的一些政策来执行的。
2 鹿特丹：为社区建造
2.1 荷兰的社会住房和住房市场
今天要讲的另一个案例有关荷兰鹿特丹，与社会住房相结合的荷兰城市更新模式基本开始于这个城市。同时，荷兰的社会住房（公租房）在西方世界也被认为是最成功的一个制度。
1901年荷兰出台《住房法》，这是全世界第一个用“住房法”三个字命名的法律。这部法律中最重要的一点就是指出解决住房问题是全社会的责任，不仅仅是政府，也包括企业，还有每个市民的责任。《住房法》出台后，荷兰开始大规模推进社会住房建设。但是有一个前提条件——荷兰跟我国比较像——就是大城市中土地公有制是比较普遍的。因为荷兰的土地是沿海高地造出来的，而填海造地是政府行为，所以荷兰大城市中实行土地公有制和相应的土地租赁制度（实际上相当于我国的土地出让转让）。土地租赁一般以99年为期，尤其从1920年代开始，政府的土地也不再卖了，这样能保证政府长期的经济收益。下图显示了阿姆斯特丹市区的公有土地和公有住房的分布。黄色是国有土地，红色是公有住房。可以看到，只有老城区就是现代化之前建的这个区域中的私有住房是比较多的，外围地区大部分为公有土地和公有住房（图8）。
荷兰的社会住房定义与德国有所不同，其社会住房必须是由住房机构，包括住房协会公司持有和建设的公有住房。这是由明确的《住房法》来界定的。未经政府授权或政府严格监管的住房机构经营之外的出租房不属于社会住房。荷兰社会住房的资金制度也是非常有效的，主要是公共信贷。公共信贷比较像我国国开行贷款的低息贷款，政府贷款贷给住房机构。房屋寿命是50年，以50年为期，住房机构要每年偿还给政府本息。贷款不足的地方，政府通过以下两种补贴进行补充。一个是机构补贴（object subsidy），由政府直接补给住房机构。这是1993年房屋改革之前的传统做法。还有一部分是个人补贴（subject subsidy），即政府补贴租房个人。这个很像我国的公租房补贴，租房人收入水平越低，能拿到的个人补助越高。没有收入的人，最多能拿到90%的补贴；如果租房人是中产阶级，就享受不了住房补贴。由于广泛覆盖不同社会阶层，荷兰能够享受保障性公租房的人口占到全国人口的50%，且从最低收入覆盖到中产阶层。可以看出，在荷兰，解决社会住房问题成为全社会的基本责任。二战之后，荷兰大规模建设社会住房。直到现在，荷兰是欧盟范围内社会租赁住房比例最高的国家。荷兰社会住房的鼎盛期是1990年代初期，全国42%的房屋是社会住房。之后因推行私有化，这个比例有所降低，但现在也应该在30%以上。尤其在阿姆斯特丹、鹿特丹等大城市，由于穷人比较多，此类城市50%以上的住房是公有出租住房。1910年代以后，在阿姆斯特丹和鹿特丹，大量著名的建筑师也广泛地参与社会住房的建设。
2.2 鹿特丹项目：为社区建造
2.2.1 项目背景
德国的城市更新叫“柔性城市更新”，荷兰的城市更新叫“为社区建造”（Building for the Neighbourhood），体现了大量公众参与的内容。鹿特丹“为社区建造”项目的背景与德国一样，首先是内城街区的衰退。内城街区是工业化、城市化土地投机的产物，大量私有的、出租给工人阶级的住房，由于缺乏有效维护（房东不愿意投钱），二战之后住房衰退非常严重。大量原来居住在此处的中产阶层或者中等收入的工人搬走，置换进来更多低收入人群，由此形成了一个恶性循环：房屋维护不足，房租不断下降，维护经费越来越低。到了1960年代，老城内城地区的房屋质量问题突出。20世纪五六十年代，荷兰也想推行美国大拆大建的模式。比如鹿特丹火车站周边的老西区（Old Western），1960年代计划将其整体拆除并重建为商务区，但后来由于居民反对没有实现。但是这个整体拆除重建的计划激起了市民阶层的强烈反对（作为资本主义的发源地，荷兰市民有广泛参与政治议题的意愿）。老西区的居民自发组成市民行动组（action groups），有组织地抗议政府的拆迁行为（图9）。抗议者提出了两部分要求：第一不要拆除重建，要保证居民在原有地区的居住权；另一部分是要求改善居住权，租户不能还住在这些房东不修的破房子中，政府应尽修缮房屋的责任。所以与德国类似，在1970年代初期，整个欧洲范围大面积的抗议要求改变城市更新政策。
但到了1970年代中期，荷兰执政党更替，左翼的工党（社会民主党）在1974年大选时，同时在中央政府和鹿特丹地方政府赢得了选举，而后工党全盘接受了市民团体的建议，对荷兰的城市更新政策做了180度大转弯，即放弃大拆大建模式，这成为荷兰城市更新变化的契机。工党政府还在这个小区内为市民行动组建立了自己的办公室，将市民团体合法化。
2.2.2 规划策略
在这个基础之上，荷兰推出了“为市民建造”（Bouwen voor de Buurt，英文为Building for the Neighbourhood）的倡议，融合了市民团体提出的建议。这个项目是一个以街区或者以地区为单元的城市更新（像目前北京推行的街区更新），鹿特丹分了22个城市更新地区（图10）。这项政策其实跟德国一样，也是推进土地公有化和住房社会化——政府把私有出租的住房收购过来交给住房协会，协会继续经营并控制房租涨幅；原有的低收入工人租户有优先权，选择是否继续在老的街区里居住。
与德国不同的是荷兰的深度公众参与。这点我觉得不光我们国家，甚至很多西方国家也学不了，这是我见到的城市更新史上居民参与程度最深的一个案例。荷兰采用居民决策的方式，在每个街区成立一个街区办公室（neighbour office），办公室设有一个决策委员会，委员会成员由一半政府代表和一半租户代表构成，且租户代表人数比政府代表人数要多一个，决策时大家投票解决（图11）。为何如此设置？工党政府认为政府代表是专业的，在专业辩论上比居民代表有优势，为保证两者对等谈话，设置的居民代表人数要比政府代表人数多。所有的规划，包括控规、改造方案等都由办公室委员会投票决定，委员会下设各种行动小组。为了保障居民的参与，委员会开会时间一般选在晚上或周末，等居民下班之后才开会。此种方式的议事过程非常长，但有一个好处，就是议事一旦决定，决策推进过程会非常快，因为不会再有人跳出来捣乱说不同意。另外，此项目包含大量的柔性程序，包括对于移民群体的关注，对于养老公共服务设施的引入，以及对街区本身商业的保护等。从传统的物质空间改善的角度讲，“为社区建造”实际上是一个典型的城市复兴（urban rehabilitation）。首先这种更新改造是渐进式的，即整体来看街区是新建和改造改善相结合的模式。可分为三类改造模式：
浅蓝色代表修缮模式。即房屋结构不变，只对房屋进行现代化维护。类似于我国的老旧小区综合整治中的单元或成套住宅修缮。
深蓝色代表改造模式。保留破旧房屋结构，但建筑外表以及房屋内原有布局和功能可以改变，类似于我国的筒子楼改造。
红色代表拆除重建模式。针对原来特别破旧的房子，可以拆除重建（图12）。
以上三种模式的划分原则和标准取决于经济性：首先，文物和历史建筑不能动，只能修缮；而对于普通住宅，要进行经济性测算，计算修缮和重建的费用比例。如果修缮不超过拆除重建费用的70%，就选择维修修缮；若超过拆除重建费用的70%则可以重建。这项改造与德国案例比较类似，也借鉴了德国的一些经验。但荷兰的改造一般以街区为单位，规模比较大。即德国是一栋楼一栋楼改，荷兰则是一条街一条街改，改造完的街空出来的房屋用来安置下一条需要改造的街，以降低拆迁的周转成本。如图13，原来很多老房子没有阳台，改造过程中给每个房子都加了一个阳台，算是比较大规模的现代化改造。原来小户型合并后改成大户型也改了平面。
图13 老旧小区加装阳台
下面是一个拆除重建的案例。这个案例看起来普通，但获得了1980年鹿特丹建筑奖的一等奖。最大的亮点是这个方案是建筑师在充分考虑居民意见的基础上完成的。因为有规划控制，新建建筑需与原有的3~4层的老街区住宅外形类似。整个街区呈现新老建筑合理并存的风貌，城市形态非常和谐（图14）。
除此之外还有居住环境整体提升，主要体现在公共服务设施和公共空间的改造。街区道路原来都是南北向，但拆除了一些房子后，打通了两个东西向的步行空间，方便居民的往来，步行空间沿线营造出一系列的小广场和公共空间。如下图中的篮球场与足球场结合的活动场地（图15）。由于老城中的小学没有独立的体育场，这片营造的活动场地则为市民与小学共用：小学上体育课时小学用，平常则向市民免费开放。
图15 沿步行路线营造公共空间（左）和篮球场与足球场结合的活动场地（右）
另外，该项目引入了一些公共服务设施。由于老街区建筑密度较高，为了节省空间，便充分利用建筑的底层空间，引入基础教育设施和一些养老设施，以整体提升改善生活品质。如图16，这个建筑上面两层是住宅，下面左边是幼儿园，右边是小学，如此把幼儿园与小学进行一个复合利用。另外，改造后期涉及机动车停车问题，到了1990年代初期，便利用半地下空间作停车设施（由于荷兰地下水位很高，修建地下室的成本很高，所以选择做半地下停车场）。停车场抬起来半层（凸出地面半层），上面做住宅，前面做了一个广场。
图16 充分利用建筑底层空间，引入基础教育设施和停车设施
荷兰鹿特丹项目的实施效果非常好。第一，它普遍改善了内城街区的居住品质，整个政策从1975年延续到1993年（1993年荷兰房改之后，政府对公租房的投入减少，新的政策改为鼓励无房市民自购内城地区的废弃闲置住宅并加以改造，同时允许住房公司在城市更新项目中开发部分商品住房，但近两来随着住房市场的波动又开始加强管控）。第二，它有效增加了社会住房的供应和住房市场中社会租赁住宅的比重。从“为社区建造”城市更新中阿姆斯特丹、鹿特丹和海牙政府收购的住宅占战前住房存量的比例可以看到，鹿特丹超过30%的二战前住宅存量被收购改成了公租房，阿姆斯特丹是55%以上，海牙有5%以上（图17），而且政府投入非常大，直接给保障房和公租房补贴。
图17 “为社区建造”中阿姆斯特丹、鹿特丹和海牙三市政府收购的住宅占二战前住房存量的比例
资料来源：作者根据Investeren in vernieuwing, The Hague 1994绘制从鹿特丹和荷兰全国住房市场构成在“为社区建造”之后与之前的比较可以看到，实际上荷兰通过这个运动挤压了房地产泡沫，有效降低了私人出租住房的比例。鹿特丹市社会租赁住房的比例从1976年的35.7%上升到1990年的57.7%；相应地，私人出租的住房的比例从56.3%下降到26.5%，即投机行为的私人出租住房的比例大幅下降，同时，自有居住住房比例略有上升。这是因为在对房地产投机进行管控的同时，荷兰政府也开始鼓励私有的自住住房，因此，1990年荷兰全国社会出租住房的占比与1975年相比基本持平。由于20世纪七八十年代开始推进的私有化，私人所有住房的比例从39%升到45%，但投机性的私人出租住房比例从20%降到13%，所以可以看出，荷兰是把“为社区建造”当作房地产调控的手段来推进（表1）。 表1 “为社区建造”城市更新前后鹿特丹和荷兰全国住房市场构成的变化
资料来源：作者根据Statistisch overzicht Volkshuisvesting Rotterdam 1987 en 1990绘制第三，它避免了原有居民的大量外迁，也解决了外来移民中低收入阶层的住房问题。第四，从鹿特丹老西区重建开始，1970年这个实践被推广到全国，成为1970年代—1990年代荷兰广泛采用的主流的城市更新方法，同时对欧洲其他国家的城市更新形成了正面推动的积极影响。
参考文献
[1] ROSEMANN J. Urban renewal and city management: approaches and strategies from Europe[R]. Beijing Municipal Commission of Urban Planning, 2005.
[2] HÄMER H-W, ROSEMANN J. Stadterneuerugn Ohne Verdrängung –ein Versuch[J]. ARCH+, 1976(29): 2-13.分享嘉宾：惠晓曦，博士，北京工业大学建筑与城市规划学院讲师老旧小区改造的国际经验——日本集合住宅小区更新『汇智沙龙No.5』