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重磅|银九金十钻十一,大温房地产牛市将持续至明年春天？
过去的9月份和10月份是温哥华地区房地产市场传统的旺季，我们在前两个月的市场评论中提过“金九银十”和“银九金十”的两种说法，因为9月份和10月份的市场表现都很火爆。
11月份的市场报告发表之后，我们发现在传统上市场转淡的时候，市场的表现更加强劲，老张在此就临时发挥了一下，给它一个定义性的形容，叫做“银九金十钻十一”，因为10月份的表现比9月份好，11月份的市场比10月份更加火爆。每年的11月份应该是市场趋弱的时候，然后进入传统的冬季淡季，但是，当11月份的市场表现好于10月份的时候，这就非常难能可贵了，比金和银更为稀缺，就用“钻石”来形容吧！
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通过我们在市场上的实践和观察，加之综合分析11月份的市场报告，老张对目前的市态得出如下的概论：
我们来看第一条：一方面，成交总量高位悬空：我们每一年的平均成交量是31,500套左右，每个月的平均值就是2,600套左右，每个月的成交量只要是超过3,000套，就是一个高位。9月份的成交量是3,149套，10月份的成交量是3,687套，11月份的成交量是3,428套，全部都处于高位，在过去的6、7、8月份，成交量也高悬于3200至3700套之间，悬于高位，没有中位更没有低位，所以我叫他“高位悬空”，悬在那里就像一个在空中盘旋的无人机一样。成交量保持高位，说明市场的买方需求一直都是很强劲的。
另一方面，11月份的市场上市总量大幅下行，从9月份的9,236套减少至10月份的8,034套，然后再减少至11月份的7,144套，接近历史最低位。房源存量的大幅减少，供求关系的更加紧张，给市场价格的攀升带来了巨大的推动力，毕竟，供求关系决定市场价格，这是铁打的市场规律。
我们再来看看第二条：成交价格继续上升：市场价格在过去一个月内总体上升了1.0%，9月份上升了0.8%，10月份上升了1.1%，都是围绕着1.0%这个平均值，所以我们也说，价格方向稳定上行。菲沙河谷地区9月份市场总体上升了1.6%，10月份上升了2.2%，11月份上升了3.3%。这种连续多个月份稳定上行的价格走势，我们确认它就是牛市行情。各类房型的价格在普涨的同时，全部创出了历史新高。温哥华地区的HPI（房地产价格指数）从2005年的100点已经达到了目前的318.8，菲沙河谷的HPI更是已经高达364.8。具体来说就是温哥华地区的房屋价格，从2005年1月1日至今，已经上涨了218.8%，菲沙河谷上涨了264.8%。
第三条的内容是：销存量比大幅高升，过去几个月来销存量比一直维持在百分之三十几的高位，6月34.7%，7月33.8%，8月35.0%，9月34.1%，这都处于极热的卖方市场状态，到了10月份我们看到了43.5%这样一个高点，11月份更是达到了48.0%这样一个超级高点。其中城市屋的销存量比居然达到了74.3%这样一个极端的历史最高位，在老张从业的20多年中没有见过这样高的销存量比，堪称叹为观止！这就构成了卖方市场狂热特征，联排房屋更加发疯。目前的市场就处于这样一个超级卖方市场。
形成目前市态最重要的原因，还是房贷利率的问题，目前的房贷利率堪称历史最低位，是过去86年来的最低位。如果仅仅是利率低位也就罢了，可是联邦政府和加拿大央行的大佬们，几乎天天说要提前加息。本来的计划是2023年开始加息，他们这样一讲，所有的买家就都有时间上的急迫感了，而急于买房的加拿大本地人又没有很高的购买力，再加上疫情的原因，使得远程办公愈发流行，所以他们就把选购的目光转向了低价房屋，无论是中心城区还是近郊远郊，只要房子便宜，都成了被抢购的目标。
另外，政府和央行就是那个推高房价的始作俑者，他们一方面喊着要造福于民打压房价，一方面他们在逐步提高房地产方面的各种税费，一方面又天天喊着提前加息，把犹豫着要不要买房的中间人口都推入了市场。
温哥华西区和西温哥华的独立屋市场依然是值得我们特别关注的，在如此超热的市场氛围中，温西和西温的独立屋上个月居然分别下跌了1.1%和1.0%，到目前为止，温西的独立屋比2016年的前期高点（2016-08，$3,617,400）总体下跌了5.7%，西温的前期高点出现在2016年的7月份（$3,365,600）下跌了5.9%，整个温哥华地区独立屋价格较上一个前期高点（2016-08，$1,578,300）平均上升了19%，菲沙河谷上升了63%，个别城区例如阳关海岸，宝云岛，阿波斯福，米逊等地的独立屋都上升了75%以上。
西温和温西明显落后于全地区，只要资金面稍加宽松，未来的市场补涨应该可以预期。
大温地区房地产协会经济学家Keith Stewart对11月份的市场评述如下：“我们可以预期的是，到今年年底全地区全年度的房屋成交总量将达到有史以来的最高点。在2021年房屋上市总量一直偏低的情况下，成交量却在大幅提高。新的年度即将到来，房屋的上市量将进一步成为焦点，因为这决定着全地区房屋的可负担性”他继续说道：“市场的供需失衡，加之房屋买家要充分利用目前的房贷利率低位，这些都新的年度即将到来，房屋的上市量将进一步成为焦点，因为这决定着全地区房屋的可负担性。”
疫情期间的市场表现
在以往21个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从去年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的成交量大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7、8月份的市场虽然在缓冲盘整，但人气指标依然处于极热的卖方市场。刚刚过去的9、10、11月份，市场开始重拾升势。
请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：
在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去21个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，之后进入了6、7、8月的缓冲，现在市场又开始重拾升势，并且已经维持了3个月的上行走势。其中，独立屋和城市屋一直保持着很抢眼的上升态势。
一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。从去年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）突破20%之后，在6个月之内维持在20% - 30%之间，从去年的12月份开始，销存量比一直维持在30%以上的高位区域，这些强劲的销存量比的数据表明，我们已经有了18个月强有力的数据支撑，市场已经连续18个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续18个月处于纯粹的、罕见的、长期的“卖方市场”。
专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气高涨房价上升，这是卖方市场的常态。
市场综述
在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2021年11月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,428套，与2020年11月份相比增加了11.9%，与2021年10月份相比减少了1.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅超越了33.6%。2021年11月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,964套，与2020年11月相比减少了2.6%，比2021年10月份也减少了2.1%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为7,144套，比2020年11月减少了35.7%，与2021年10月份相比减少了11.1%。
在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,211,200，比去年同期上涨了16.0%，与上个月相比价格上涨了1.0%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,870,000，比去年同期上升了20.8%，过去一个月上涨了1.1%；公寓的指标价格为$752,800，比去年同期上涨了11.4%，过去1个月来价格上涨了0.9%；目前全地区城市屋的指标价格为$990,300，比去年同期上涨了20.2%，比上个月上涨了1.6%。
人气指标方面，2021年11月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为48.0%，比上一个月跳升了4.5%，总体上处于一个极热的“超级卖方市场”。在各类房型中，独立屋的销存量比为33.8%，城市屋为74.3%，公寓为53.7%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明11月份的市场总体上人气超级旺盛，极为罕见。
房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。
关键数据
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？
从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于走平和缓慢上升的状态。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹，最近开始逐步扬升。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：
需要大家注意的是，多多关注公寓市场，如果美国默克公司的新冠特效药能够在近期获批的话，公寓居住的疫情风险就可以被忽略了，未来的公寓市场可能会出现一轮疯狂的“补涨”行情。据老张观察，在刚刚过去的3个月份，公寓市场已经明显地开始升温了。
我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、至今又极为疯狂的城市屋市场的价格变化：
城市屋以往的涨幅虽然落后于独立屋，但是现在已经后来者居上。
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市场热点：过去一个月内房价涨幅名列前茅的有如下城区：
但在任何市态中，不同房型不同城区和社区都应该有涨跌互现的情况。例如，斯高密市、阳光海岸、威斯勒的公寓市场在过去的1个月内表现极差，分别下跌了4.2%，3.7%，3.0%，此外，阳光海岸的独立屋也下跌了2.2%，温哥华西区和西温哥华的独立屋也分别下跌了1.1%和1.0%。
观察结论
市场价格在缓冲之后开始了连续3个月的稳定上行，成交量悬于高位，上市量处于历史低位，供求关系推动着市场价格系统又一次地创造了历史新高，市场的动能依然存在，未来的市场价格还可看高一线。老张的“缓冲之后再度上行”的预测已经成为现实。只要上市量没有喷涌而出，未来几个月市场价格的走向应该是继续向上，理论上应该维持到明年的春季，公寓价格也理当再创辉煌。
老张之言，仅供参考。更多信息请浏览：www.VanRealtor.com