看起来，2021年加拿大住宅销售应该会超过2020年10多万套了。再次证明，又一年的住宅市场泡沫论调彻底破了。加拿大通胀率已经是4.7%，近20年最高水平。这其中房价也起到了不少帮助。加拿大人“暂时”的买房热情显然看起来活力依旧。
要预测未来，必定先预测过去，要想想，为什么每次悲观的预测论调都被证明是完全错误的。
1，涨的原因，现在看起来为啥这么清楚
这次很显然的一点是，全世界各个国家都不希望被疫情扼杀了经济，以前所未有的刺激方式做出了回应，共同印钱注入，加拿大是其中一个积极者。说起来，很多专家都应该能预测到量化宽松和低利率对地产市场的影响，但没有料到的是疫情让人们对住宅的估值模式进行了改变，在家工作提高了住宅的内在价值，住宅是工作场所的延伸，是网络销售的最后一步，是休闲的主要聚集地，是孩子们的课堂和娱乐场所。
住宅比以往任何时期都重要，上涨的房价反映了人们对住宅意义的升华。于是才会有较高的销售量和新挂牌比例的失调，房价因此步步上升。2021年从头到尾，都是完美的房价上涨势头。
在2021年最后，加拿大央行只是威胁了一下地产市场，然后继续保持微薄的 0.25% 的隔夜拆借利率。而这是导致这个国家的房地产业扩张失控最明显的作用力。而加拿大金融监管机构OSFI则继续坚持原有的贷款压力测试。加拿大房价在疫情以来以历史最快的速度上涨，小城市的平均房产价值飙升了30%到40%，利率即将上升、市场过热、估值过高的警告都已经被买家们无视。最新数字显示，在G7国家里，加拿大的房产价格和收入之间的差距最大，接近170%，美国也只有94.2%。
2，政府无为，雪球越滚越大
这种差距是从2005年开始的，加拿大房价和收入比逐年高于其他G7国家，房价增速超过收入的两倍。更严重的是，这种脱节有一半发生在2015年之后。现任的加拿大央行行长Tiff Macklem在2013年的时候还认为德国处于房价泡沫增长之中，如今觉得加拿大并没有什么要担心的。
特鲁多政府从2015年上台到现在，加拿大基准房价涨了77%，加拿大的房地产业已经是国家经济中巨大的庞然大物，投资者占到买家的五分之一，温哥华和多伦多的比例更高，如此发展下去，联邦政府和央行更难有能力遏制其扭曲的力量。随着通胀和房价的持续飙涨，央行释放出的态度是：对以更高利率控制地产行业持谨慎态度。
专家们认为，一个很简单的理由是，政府和央行因为担心引发加拿大自己版本的“2008经济衰退”，担心美国投机者购买高风险按揭贷款的事会重演。加拿大人今年以过去数十年最快的速度借钱买房，没有偿还的抵押债务飙到新高，10月份是1.92万亿加元，相当于加拿大的国民生产总值。很多机构表示，这是一个令人难以置信的数字。
出台针对地产市场的政策不是没有，起到降温效果、让房价更可负担的方式不是没有。比如采取措施遏制投机狂潮、提高利率、收紧按揭贷款规则、对倒卖住宅征收资本利得税等等。但政府担心出台这样的政策会导致经济衰退，最后只能威胁威胁。
3，无关泡沫，经济前景担忧是真
房地产市场已经是疫情中很多行业依赖的重心，政府的经济收入和税收、从中获利的银行、稳定的就业机会，比任何时候都依赖于火热的地产市场。去年，加拿大的住宅地产价值6.1万亿加元，比国内生产总值高出3倍。而美国这个比例是1.7倍。
加拿大经济的问题变得越来越棘手，对于住宅的投资已经超过对企业的投资，数据显示，仅仅今年前三个月，有2480亿加元注入了加拿大住宅房地产市场，比去年同期增加42%，众多的投机者认为房价还会继续上涨。
如果房地产投资泡沫破灭，对很多投资者和相关机构来说可能是毁灭性的，尤其是我们居住的卑诗省，这里的人口占全国的13%，但住宅价值是全国的24%。央行也确实警告过，担心着投资者大量涌入住宅市场的后果，认为会导致更大程度的回调，最后损失的不只是投资者。
疫情期间，加拿大央行应该对错误的做法承担责任，其设定了极低利率，量化宽松印了50亿加元，等于鼓励人们把资金投入了住宅。如今即便停止印钱了，住房问题也已经累积到难以解决的程度，投机税、压力测试、空屋税、海外买家税、更多新房建设都没能缓解房价的继续推高。
4，2022，加息和移民的角力
央行如今希望能用加息吓怕一部分投机者和买家，因为轻微的加息就会对加拿大的住宅市场产生很大的影响，2018年当按揭利率达到3.5%的时候，大温地区房屋销售跌到了18年来的最低点，大多伦多地区跌到十多年来最低水平。借贷成本上升，这两个高杠杆的地产市场出现下滑是理所当然会看到的结果。在加息不断逼近的消息之下，一些住宅投资者已经开始缓和他们的狂热，而大多数城市工薪阶层也已经难以承受房价，11月卑诗省和安省新房源也在悄悄增加。
那么2022年会发生什么情况呢？我们看看市场基本面，很多没有在2021年出价超过其他人的潜在买家还会继续进入市场，经济复苏迹象可以看得到，移民涌入加拿大有望回复，住房需求还是一个继续在增加的过程。加拿大计划明年吸收41万1000移民，这个举动可以看做是为火热的房地产市场倒入助燃剂。
据说，今年加拿大有望实现40万1000名移民的目标。联邦的说法是需要移民来创造就业机会，推动经济复苏。住房飙涨有三驾马车，如今有低利率和供应短缺，现在加上移民。尽管全球疫情一波三折，但加拿大开放边境吸引移民的心情非常迫切。
5，再怎么样，还是会继续涨
全球三大评级机构都预计加拿大明年房价还会上涨，收入还会下降，房价增速将是今年的一半，但趋势依旧。加拿大房地产协会对明年预测是：房屋销售将放缓，但预计价格不会很快放缓。该机构认为，人们对于买房兴趣空前，而房源缺乏将意味着住房成本不会得到很大的缓解，今年年底的状况还是房源只有约两个月，远比一般五个月要少。
稍微算是好的消息是，加拿大的新屋开工量在年底前终于上来了，开发商争先恐后推出楼盘、新建住宅来满足需求。加拿大按揭与住房公司的数据显示，11月新开工率激增，大部分新建住宅都在库存不足面临压力的城市。11月经季节性调整全国开工数增加到30万1279套，比10月增加25%，几乎就要破历史记录了。
这些新建住宅中27万9400个在主要城市开工，比10月增加29%，其中79%是多用户住宅，意味着大量公寓正在建设中，城市里的公寓供应正在赶来的路上。专家认为，如果不是更高的按揭利率抑制房价的增长，那么建造更多住宅加上空置税等措施，也能让房价降温下来。加拿大联邦希望在2024-2025年新建10万台中产阶级住宅，但大家都知道，降低住宅成本的计划需要时间才能落实，一些措施可能还会进一步增强需求。
结合过去和未来，2022年，显然会是利率上涨和移民竞争住宅的年份，房价上涨一定会放缓，但回落的可能少之又少。房价不会永远上涨，但也没有大家想象中那样会大幅回调。而2020年的前几个月，因为迫在眉睫的加息，以及原来还在持续的动力，相信很多买家会在这个时间内涌入。