楼市越下行 珠海越值得期待
新视角 新发现 新珠海
看似是悖论，实则是事实。
当楼市分化得泾渭分明之时，珠海的价值注定会被越来越多的人所看见。
普遍“鹤岗化”之外
还有“深圳化”
城市越来越走向两极化，中间的过渡地带已越来越少。
全国近300座城市，说出名字，绝大多数人都会对其“好不好”有个直观判断。
比如提起“网红”城市鹤岗，瞬间就会让人想起其房价之低，财政之拮据，人口流失之严重。
连带着，提起牡丹江、双鸭山、鸡西等城市，乃至松原、辽源、鞍山、本溪、营口、阜新等东北一众城市同样可以套用。
很多城市已跌回了两年前。
另一方面，则是大湾区、长三角的城市，即便有些名气相对差点儿，但看周边的城市也能判断出个大概。
在广东、江浙等体制内都降薪的当下，城市之间比拼的除了创富，还要看谁此前积攒的家底多。
多年来的现实已说明，绝大多数城市只能继续靠上层的转移支付来续命，持续趋向“鹤岗化”，只有东南沿海5省有能力挑起共和国的大梁。
总理的原话是：东南沿海5省市经济占全国1/3以上，财政收入占近四成，在地方对中央财政净上缴中贡献近八成，有力支撑了国家财力和中央财政对中西部地区转移支付。
对于广东而言，也不是全部城市都实力强劲，除了珠三角，粤北、粤西、粤东则比较拉胯。
当大多数城市“鹤岗化”的同时，也会有少数城市“深圳化”。
有多少？恐怕只有一个。
那就是珠海。
分析的逻辑很简单
看一座城市的发展前景，有一套很简单的逻辑。
无外乎观察政策、区位、人口、经济等几个大的方面。
套在珠海身上，从政策上来论，“四区”叠加的优势所向披靡，横琴的排名超过了前海、南沙，可谓是共和国皇冠上的明珠。
论区位，身处大湾区，雄踞珠江西岸，与港澳两大特别行政区和深圳共同组成“特区之环”，以不到上海+苏州三分之一的土地面积，创造了近6万亿的GDP，全国第一。
论经济，过去10年GDP增长率233%，全广东第一，2020年人均GDP全国第六；过去10年在城市资金增长率达329.8%仅次于深圳。
论人口，多年来人口持续正增长，2018-2020连续三年增幅全国第一。
在今年，珠海也是大动作不断，新项目遍地开花，昨天就有26个总投资额超560亿的项目签约落户。
资本的嗅觉最灵敏，众多项目纷至沓来，意味着这座城市有着超强的吸引力和广阔的发展前景。
同样而来的，还有大量的高端人口，据《广州日报》报道，珠海近年来已吸纳26万高端人才，而“十四五”期间拟增加人才40万人。
通过公办学校的建设也能一窥人口的增加幅度，比如珠海今年就计划投入50亿打造29所公办学校，新增学位多达2.04万个。
所以说，底层逻辑很简单，看明白这些也就知道珠海注定不会平凡。
珠海将是下一个深圳
珠海和深圳一直以来都是最为相像的城市。
从特区身份到所处区位再到一衣带水、隔江相望的距离之近，如果打通了交通瓶颈，两座城市很容易就会融城一座城。
这些都在路上，不论是港珠澳大桥变为“双Y”，还是深珠通道的建设，都已被权威媒体反复报道，前期调研勘察已有些时日。
如果这些太远，借助计划在2024年通车的深中通道，深珠两地也可以快速拉近距离。
今年有1076万大学生毕业，全中国值得去的城市满打满算不超过100个，平均每个能吸纳10万人。
在全国楼市向下的情况下，三四线城市和小县城的楼市已无力回天，但市面上实际仍有海量的资金在寻找去处。
当资金和人口逐渐从下行的城市抽离，去往的必然是上升的城市。
就像很多人用遍了国产机最后选择了苹果，试遍了很多电动汽车最后选择了特斯拉一样，城市的价值也会被不断地验证再验证，直至被确信无疑。
珠海就是正在被验证的城市。
这里正在高速成长，与周边的兄弟城市一道，组成中国最强的城市群，世界最强湾区。
这里，经济最发达、产业最高端、制度最优越、城市化水平最顶尖、国际化程度最高、环境最优质、人口数量和质量都最强……
也正因如此，珠海的楼市也更让人确信和期待。
或者，看看近在咫尺的深圳、澳门、香港，你也能做出自己的判断了。