【中诚研究】商品房预售资金监管办法对房地产市场的影响
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商品房预售资金监管办法对房地产市场的影响
据媒体报道，全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日出台。办法坚持“房住不炒”的基本定位，坚守“保交楼”底线，进一步规范了预售资金监管额度、交纳范围、取用条件等的管理与使用。预期办法将对政府监管、房企运营、项目销售以及市场投融资等方面产生重要影响。
政府监管：统一监管标准，规范监管要求
在政府监管方面，办法主要在监管标准和监管要求上进行了统一和规范。办法的主要内容包括三点：一是明确预售资金监管和支取的范畴：购房人的定金、首付款、按揭款和其他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出；二是确定预售资金监管额度核算标准：预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，能确保项目竣工所需的资金额度。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定；三是要求加强各方信息共享：商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。
从上述内容来看，办法在资金监管范围、支取用途、额度核算标准、加强部门协作等方面统一监管标准，将督促监管缺位或者监管“过松”地区压实地方政府职责，缓解监管“过度”地区（通常是重点省市）监管基数和比例过高、提取节奏不合理矛盾。在坚守“保交楼”监管底线的前提下，自上而下缓解重点地方市场的流动性危机，避免行业信用风险的蔓延。同时，加强政府机构和监管银行之间的信息共享，可以提升政府监管的实效性，推动政府部门和监管银行形成有效合力，避免监管不善、职能缺失等问题。
房企运营：缓解流动性压力，推动项目建设
当前融资政策收紧、销售市场低迷、持续偿债高峰背景下，房企运营成高压态势，越来越多的品牌房企陷入流动性危机。融资方面，信用债发行、信托等主要融资渠道相关政策持续收紧，融资规模出现不同程度下滑。根据中指研究院统计，1月房企信用债、海外债、信托融资、ABS融资规模环同比均出现不同程度下滑；银行信贷方面虽有回暖迹象，但处于结构性调整阶段，重点支持优质房企的融资需求，特别是在项目并购方面。销售回款方面，自2021年下半年以来，商品房销售市场进入低迷期，单月销售情况持续处于2019年以来的低点。根据克而瑞地产统计，2021年百强房企全年销售业绩同比降低3.5%，规模房企销售业绩罕见出现负增长。而今年开年以来的住房销售情况也并未出现好转，中指研究院报告显示，一月17个主要城市楼市整体成交环同比均下行。到期债务方面，房企也持续面临压力。根据贝壳研究院统计，2022年房企全年到期债券总额接近万亿，而一月房企境内外债券融资规模不足500亿元，全年通过债券再融资来偿还到期债券的资金缺口依然达到数千亿元。除了到期债券方面，信托等非标因前些年发行量达到历史峰值，现在也面临着集体到期的压力。
办法实施后，房企面临的流动性压力将得到一定改善。我国预收款在房企报表中体现为负债，交房后转结为营收，因此预售制度本身具有融资属性。同时，预收款和个人按揭贷款是房企开发投资资金的重要来源。国家统计局公布数据显示，2021年房企开发投资资金来源中，定金及预收款占比36.76%，个人按揭贷款占比16.10%，两者合计占比高达52.87%，且有进一步攀升的趋势。可见，预售资金的支取使用对房企开发投资显得尤为重要。当前重点省市的预售资金监管普遍较严苛，个别地区的预售制度甚至实质上接近于“准现房制度”，办法无疑会对这种“过度”监管予以纠偏，在坚持“保交楼”底线的前提下，释放部分额外资金，缓解房企现金流压力。另一方面，此前“过度”监管打击了开发商热情，而相对合理的预售制度安排，则会引导开发商更合理的规划项目建设销售进度，有助于行业健康发展和良性循环。
项目销售：筑牢“保交楼”底线，推动市场逐步修复
当前住房销售市场处于近三年来低点。2021年7月以来，房地产开发投资和销售市场开始明显出现“疲软”态势，特别是住宅销售市场，下行趋势明显。值得注意的是，一月以来中央及地方房地产政策环境持续改善。中央层面，强调支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进住房消费健康发展，并将5年期LPR下调了5个基点；地方层面，多市通过调整住房公积金政策、出台购房补贴政策、放宽放开落户限制等措施，给房地产市场注入活力。但1月份楼市成交数据并未得到改善，购房者观望情绪依然浓厚。
办法出台将对房地产市场销售的恢复起到一定推动作用。导致住房销售市场低迷的因素有很多，其中很重要的一条是当前房地产市场的动荡导致购房者对于项目能否按期交付产生忧虑。此次全国性预售监管办法在制度层面为项目竣工交付提供了坚实保障，最大程度维护住房消费者的合法权益。如前所述，办法将统一监管标准，填补部分地区预售资金监管缺位或“过松”的问题，指导地方政府建立预售资金的全流程、全周期管控，切实发挥地方政府职能，确保市场健康稳定发展。因此，在“保交楼”保障下，市场信心或将逐步恢复，居民合理的购房需求或将逐步得到释放，住房销售市场有望企稳修复。
市场投融资：疏导系统性风险，增强投资者信心
在行业调控政策全面收紧下，高杠杆、高周转发展模式带来的“后遗症”开始显现。自2020年“三道红线”政策发布以来，行业爆发了新一轮房企信用危机，市场预期普遍悲观，市场信心跌落至历史低点。根据贝壳研究院统计，截至2021年11月，已有房地产行业境内违约债券67只，同比增加131.03%；违约债券余额达到735亿元，同比增幅更是高达187.11%。另外，房地产信托等非标违约事件也司空见惯。据媒体报道，2021年前11个月，房地产信托涉及违约金额高达707.43亿元，在信托违约总金额的占比达56.56%，成为行业违约“重灾区”。
办法的出台将释放部分超额资金，缓解房企流动性压力，从而降低信用债市场的主体信用风险。对于银行信贷、信托等非标融资项目，坚持“保交楼”底线无疑也是给投资者吃下一颗定心丸，因为项目正常开发销售才是回款最重要的保障。不过这些都是在较为理想的前提下得出的结论，政策实际效果仍受一些因素影响：一是在执行层面各地方依然会“因城施策”，甚至“一盘一策”，地方监管释放资金额度的意愿取决于当地市场行情、开发商实力信誉等多方面因素；二是政府释放的资金首先用于支付工程款，剩余资金也会被金融机构、供应商等合作方紧紧盯住，有多少资金能用于化解风险，仍需谨慎观察。
执笔人：韩鸣飞
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