算一笔账！4大热点红盘大PK，最多可赚150万，限售5年你还敢买吗

“7.2”新政，人才优先购房被限制5年限售；“9.4”新政，无房家庭通过优先购房买入的“热点商品住房项目”也被要求限售5年。

一时间，天空之城、西溪公馆、德信大家运河云庄、万科前宸、大华西溪风情观止洋房等高性价比红盘，扎推领出预售证，共计近4000套房源入市。

新政之下，这些原本购房者们翘首以盼的红盘，对于“非无房家庭”来说，都变成了“可望而不可及”的存在。

远洋西溪公馆实拍图 摄/尹小花

反观无房家庭以及人才，即便是5个超级红盘摆在眼前，他们也大多一副“愁眉不展”模样。

“限售5年”的硬性规定，着实劝退了不少购房家庭，但其实，即使“限售5年”，还是有不少获利空间的。

从纯投资的角度来说，持有5年产生的持有成本有多少，又有多少获利空间？小凤凰将为大家算一算这笔账。

01

持有成本、收益计算公式

本次收益计算是基于付款以三成首付、30年按揭计算，并且都以各盘刚需户型进行举例。

利率：目前首套利率是4.65%上浮45个bps（基点），即5.1%。（备注：本次收益计算不计入板块外界因素）

持有成本：

1.首付投资收益。首付款若不用于买房而用做定期理财，还会产生投资收益，根据定期利率，5年定期的利率我们以年利率5%计算。

2.贷款按揭5年产生的利息。

3.毛坯交付后出租的简装成本。

那么，住宅持有5年的成本=买入总价+5年的贷款利息+首付投资收益（+毛坯装修成本）

5年后二手房必须卖到这个价格，才能不亏本。折合单价：5年后房源单价=5年后持有成本/房源面积

房价涨幅：在对整体楼市有良好预期的基础上，我们以每年5%的涨幅预估未来的房价。5年后房价=板块目前二手房价*（1+5%）5【这里的5是指五次方】

出租收益=交付后租金*出租年数

5年后投资总收益=5年后二手房单价*房源面积+出租收益-住宅持有5年的成本（买入总价+5年的贷款利息+首付投资收益）

板块对标的二手房价我们选取与项目相近的次新小区进行对标。

红盘均价及对标小区整理 制图/尹小花

目前北宸之光二手大约3.6万元/㎡，北宸之光则约3.4万元/㎡，取平均约3.5万元/㎡计。

天空之城西面是刚交付的华夏四季，还未满二，需要加上5.3%的增值税，实际成交价会更高。保守来看，我们取4.5万元/㎡作为天空之城对标的价格。

西溪公馆周边两公里范围内没有可对标的高层次新房，所以选取了更靠近西溪湿地的滨江西溪之星。

对标西溪公馆的西溪之星，二手成交均价为4.5万元/㎡，西溪公馆是毛坯，刨去3000元/㎡的装标，则是4.2万元/㎡。

02

运河云庄&前宸

对标：万科·杭宸、万科北宸之光

运河云庄交付时间预计2022年8月底，99㎡总价约300万，

租金：北宸之光三室的租金约4500元/㎡，随着通货膨胀，预估交付以后，云庄和前宸三房两厅两卫可以租到5000元/月，3年出租收益约18万。

持有成本=300万+300*70%*5.1%*5（利息）+300*30%*5%*5（首付投资收益）=372.5万

也就是说，5年后，运河云庄99㎡要卖到390.5万才不亏，折合单价约3.76万元/㎡。

5年后板块价格：目前板块二手房价3.5万元/㎡，五年后房价=35000元/㎡*（1+5%）的五次方 =44669.85元/㎡，四舍五入是4.5万元/㎡。

那么，运河云庄99㎡的三房买入总价约300万，5年后可以卖到445万，减去成本（中间套约295万，边套则300万上下），收益至少有145万。

所以，满5以后总收益=145+18-50-22.5=90.5万元。

德信大家运河云庄实拍图 摄/尹小花

该数据同样适用于万科·前宸。前宸98㎡和107㎡均为3房户型，98㎡房源总价约为305万，107总价在330万上下。

前宸交付时间是2023年6月，可出租两年，按揭的成本和首付投资成本，与云庄的差不多。

持有成本=305万+305*70%*5.1%*5（利息）+305*30%*5%*5（首付投资收益）=382万，折合单价约3.9万元/㎡。

5年后，前宸的98㎡二手房增值部分收益约140万

租金收益：约12万。

满5以后总收益=140+12-50-23=79万元。

此外，前宸本次开盘大部分是107㎡房源。在二手房市场，同样是三房户型，以相同的成交总价倒推，面积越大，实际成交单价则越低。所以，在二手市场，107㎡的房源收益会更低些。

粗略估算为：445（5年后三房户型的总价）-330（成本价）+12（租金）-60（利息）-24.75（首付投资成本）=42.25万。

03

天空之城

对标：华夏四季

天空之城二期93㎡总价约335万，预计交付也要2022年底。

持有成本=335万+335*70%*5.1%*5（利息）+335*30%*5%*5（首付投资收益）=419万，折合单价约4.5万元/㎡。

而这样折算下来的单价，已经与华夏四季的成交均价持平了。

5年后的房价=45000元/㎡*（1+5%）的五次方=57432.67元/㎡≈5.7万元/㎡，93㎡房源5年后的总价约为530万元，收益达195万元。

租金收益：华夏四季目前三房的租金约6500元/㎡，预估天空之城的三房交付后租金约7000元/㎡，22年底交付，假设2025年10月能顺利出售，那么两年零10个月的收益约为23万元。

按揭成本：335*70%*5.1%*5=59.8万元。

首付投资收益：约25万。

满5以后总收益=195+23-59.8-25≈133万元。

04

西溪公馆

对标：滨江西溪之星

西溪公馆89㎡房源边套大约280万总价，中间套则在260-280万元之间，取270万计算；60㎡房源总价约200万上下。

持有成本=270万+270*70%*5.1%*5（利息）+270*30%*5%*5（首付投资收益）+10万（装修成本）≈348万，折合单价约3.9万元/㎡。

五年后，房价=42000元/㎡*（1+5%）的五次方≈5.3万元/㎡，5年后总价约为470万元，收益在190万上下。

租金收益：目前，虽然西溪公馆没有地铁，但好在离阿里不远，预估三房交付后租金略低于天空之城，以6800元/㎡计，那么五年的收益约为40.8万元。

按揭成本：取房源中间数270万总价计算，270*70%*5.1%*5=48.2万元。

首付投资收益：约20万，所以，满5以后总收益=190+40.8-10-48.2-20≈152万元。（这里还涉及一个简装之后出租再出售问题，5年之后简装出售的售价可以再适当往上加10-15万，实际收益大于172万。）

60㎡房源依旧是一个鸡肋的存在，一房一价显示，60㎡房源单价已经高达3.3万元/㎡了，一房的户型，没有学区加持，在市场上，需求和接受度并不好，成交单价普遍比89㎡低。

此前首开仅180万就能拿下时，60㎡房源消耗了很久，详情可见首开的选房直播稿件（8.5小时572套，西溪公馆60方“老大难”，购房者直言：感受到了高考的氛围）

小凤凰介意，若手上资金充足，长期持有可以考虑，但无房户为此消耗一张房票并不值得。

远洋西溪公馆实拍图 摄/尹小花（摄于2020年5月）

05

由此，资金收益是西溪公馆90㎡＞天空之城93㎡＞运河云庄99㎡＞前宸98㎡＞前宸107㎡。

以上是基于对楼市良好预期进行的收益计算，但楼市的行情总是千变万化，捉摸不透的，杭州楼市的天花板在哪里，细分板块的天花板又在哪里？我们不得而知。

有可能在几年后就开启横盘模式，也有可能迎来阴跌，也有可能在平稳上涨，5%也只是假定的数据，且各板块的预期和潜力也不同。

谁都不能预判5年后的楼市是涨是跌，毕竟，楼市基调是“房住不炒”，现在的政策也都是围绕着这个主旋律进行的。

远洋西溪公馆实拍图 摄/尹小花（摄于2020年5月）

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责任编辑/尹小花

统筹/俞　琳　 　监制/步珊珊

 

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