刷爆50亿！五象湖东出1.4万/㎡新DW，兴宁东破7，蒲庙又凉！
五象湖东新DW，周边直接躺赢？
五象三中旁的地块可以说是重头戏，厮杀最久。
长达4个半小时、共229轮报价，万科最终拿下良庆区那黄大道以西，良玉大道以南GC2021-031商住地，总价23.81亿，成交单价为2821万元/亩，楼面价高达14105元/㎡。
▲GC2021-031地块示意图
▲GC2021-031地块实景图（摄影：赵翔）
不过，还是没有刷新五象楼面价，龙光的DW稳住了。
看得到克制，楼面价没有突破。
土拍才拍到一半，头条君就在朋友圈刷到不少楼盘要调整价格的消息，这是特别有意思的常见操作。
▲周边楼盘涨价消息（图源：网络）
不管文案如何，背后其实都是一句：谢谢今天拿地的你，拯救昨天拿地的我。
周边楼盘直接躺赢。
▲周边楼盘“蹭热度”（图源：网络）
土拍一结束，头条君就收到消息，地块是由万科、中海、联发、威宁4家房企联合开发，最终万科操刀。
而且今天就开始动工，这个速度绝了。
▲6月17日地块动工情况（图源：阿全）
该地块的地段优势，是写在明面上的：五象湖东+地铁口+临三中、五象实验一小。
前者决定了地块就近能享受多少资源，后两者决定了外围配套的可达性和升值潜力。
价格和价值就这样被框定下来。
虽然学校划分还未确定，但附近还有坛泽小学、冬花路小学、良泽路小学 、夏林路中学等规划学校，教育资源也是充足。
▲南宁三中（五象校区）（摄影：赵翔）
另外，没有安置房等额外配建成本。再加上容积率最高仅3.0，还有限高60-80米，保证了地块的纯粹性，未来可开发高端产品。
再看现在周边的房价，目前的五象湖东，绝对的群英荟萃。
板块内早已成熟的华润二十四城、万科魅力之城等二手房在1.8万-2万/㎡左右，未来“MINI万象城+合景悠方+宝能城商业MALL”等相关商业配套开业之后，也能补足商业氛围。
▲宝能城（摄影：赵翔）
地块东面是刚开盘的恒大御府，精装均价13800元/㎡，价格对万科来说是有些挑战，还有最近入市的万科翡翠中央，放风价1.6万/㎡+。
北面阳光城大唐檀境1.5万-1.7万/㎡，五象澜庭府1.3万/㎡，产品选择性多。
为何三中地块会如此抢手？
更关键的问题在于，好的地块越来越少。
在整个房地产市场趋于冷静的大环境下，购房者的决策周期越来越长，大有“不见兔子不撒鹰”的势头。
这也说明了，过去“拿地稳赚”的时代已经不再，房产开发变成一门需要被认认真真对待的生意。
这也就能解释，今天三中旁+五象湖+临铁的地块为何如此受欢迎了。
因为稀缺决定最终的市场价值。
楼面价破7，兴宁东地价刷新
同样引人关注的还有兴宁东地块。
竞拍时长2个小时、共308轮报价！
南宁市地产业开发有限责任公司（威宁）以14亿元拿下了这122亩纯住宅用地，单价1167万元/亩，成交楼面价7002元/㎡，已经超过2018年联发臻境楼面价6273元/㎡，刷新兴宁东地价。
▲GC2021-027地块示意图
▲GC2021-027地块实景图（摄影：赵翔）
有些意外，价格比想象中的高。
从地段而言，临近那考河湿地公园、广西渔牧生态园，景观资源丰富，且地块两面环湖，未来居住舒适度不错。
离那安快速路较近，但交通路网仍未成形，需要等待进一步兑现。
容积率＞2.0且≤2.5，建筑密度≥25%且≤30%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米。
容积率和限高，也决定了地块上未来将建小高层、洋房产品或是合院等产品。
附近多为在售楼盘，居住氛围还未形成。
▲那考河湿地公园（摄影：赵翔）
区域内同类产品众多，兴进郡府、北投荷院、万科第五园、联发臻境等多打造成低密产品，包含了小高层、洋房、合院、别墅等，价格在9000-1.1万元/㎡，供大于求。
又不是稀缺地段，也不是稀缺产品，何况楼面价不低，价格并不具备竞争力，未来去化不好说，估计也是持久战。
回炉地重拍，早已有主
GC2021-033地块原是恒大悦龙台二期，之前由于各方面原因遭“退地”，如今回炉重拍。
之前就有传中交（云南）房地产开发有限公司接手，果不其然，中交(云南)、南宁市邕郡置业投资有限公司、玉林众励投资合作企业（有限合伙）联合拿地，总价12.5亿，成交单价910万元/亩，楼面价4550元/㎡。
▲GC2021-033地块示意图
GC2021-033地块位于邕宁区新邕路以北、永福路以西，虽然是“回锅肉”，但它的门槛一点也不低。
①需配套建设一所18班幼儿园、设置社区居家养老服务用房、配建党群服务中心用房、婴幼儿照护服务场地等。
②项目用地采用装配式建筑技术建设，须采用预制楼梯板、预制楼板和预制内外墙板等部品部件。
③竞得人须在成交当场与邕宁区人民政府签订《投资合作协议书》，竞得人或其关联企业须自持不低于13300㎡办公物业作为总部办公使用，持有年限不低于20年。
④竞得人在本项目建设中须一次性提供33295㎡的住宅物业，提供给邕宁区政府指定的土地历史遗留问题相关当事人自行筹资购买，平均交易价格（毛坯价）为6293元/㎡。
▲GC2021-033地块实景图（摄影：赵翔）
不过，对于之前恒大拿地时要限房价、提供5.4万㎡产权移交面积的条件，现在已经删掉了。
此外，增加了13%-14%的商务金融面积比例，还要自持13300㎡办公物业(20年)。从官方获知，这将是中交广西总部基地。
综合算下来，这次条件相对宽松。
▲步云中学建设中（摄影：赵翔）
周边配套比较完善，且大部分配套即将兑现，教育资源也丰富，除了自身规划的幼儿园，旁边就是步云小学和步云中学（在建），周边还有五象新区实验二小、邕宁民族中学等。
地段不错，距离五象火车站（在建）约2.5公里，万达茂约1.8公里，都不远。未来车站建成，出行将更加便利。
蒲庙凉得一点不冤。
▌写在最后
今天的土拍结果有点出乎意料，但又在情理之中。
整个南宁横盘期情况下，土拍市场也分化得很明显，如五象三中旁地块，不乏竞争对手，蒲庙却又又双叒叕被抛弃。
兴宁东虽然不温不火，但地价却又突然拔高。
这也意味着，优质的地块依然大有人抢，不好的地块，只能无人问津。
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