最高院对烂尾楼放大招？专业人士却说......
一边是苦苦等房，一边银行催还贷。辛苦半辈子买的房，却不知何时拿房，怎么办？
对于这方面，最近出台了利好消息。
最高人民法院一纸政策出台，开始对烂尾楼放大招了。
具体啥情况？
4月20日，最高人民法院发出了一份公告。
公告称，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日，由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过。
▲图源网络，侵删
讲真，该文件的批复，还要感谢河南人民。
前不久，河南省高级人民法院因相关房地产纠纷案件，向最高人民法院请示了关于明确房企风险化解中权利顺位问题。
最高人民法院在文中明确了，“居住权”大于“财产权”的原则，并做出了相关规定（看图）。
▲图源网络，侵删
头条君帮大家划重点，规定主要是三个内容：
①权力顺位关系中，建设工程款受偿权＞抵押权及其他债权。
也就是说，当一个项目出现问题，既欠了工程款，又有抵押和其他债权的话，一旦有钱要优先偿还工程款，其他往后排队。
②以居住为目的买的房，全款购房的交付＞工程欠款、抵押及其他债权。
也就是说，如果项目因为种种问题出现停工，房子已经卖了，买房人已经全款或贷款付了，在法院判定纠纷中，要优先满足房子交付，其它都往后排队。
③对于无法交付的烂尾房，买房人可以申请退款，且优先于工程欠款、抵押、债权等。
也就是说，如果你买的房子烂尾了，买房人有权解约退房，该项目或房企的资金、资产，先用于退房款。
该批复自2023年4月20日起施行。
按照逻辑来说的话，那就是还没卖的，优先保护工程方；问题项目，全款或贷款买完的，优先保交付；楼盘烂尾的，优先保护买房人，可退房退钱。
这个批复，对于购房者来说，可以说是一个好消息了。
但头条君仔细盘了盘，又有些担忧，因为这其中的许多条件，是很难判定的。
首先，文件说了适用于自住购房。
怎样才能界定以自住为主？是家庭首套？包不包括商业公寓？对此限定文件没有细说。
其次，文件第二条，保交付请求权高于工程欠款和抵押债权等。
其有个前提，就是全款，或同意付清全款。那么如果一审法庭辩论终结前，购房者已交首付，但银行彼时仍未放款，是否能得到支持？
亦或者，如果贷款曾出现断供，是否仍在优先保护范围内？
第三点也是最重要的一点，如何确定房屋是否烂尾。
业主一纸状告开发商，随后开发商发公告因故停工延期交付一两年，算烂尾吗？断断续续施工开工数年，算烂尾吗？
像此前蓝光雍锦澜湾，在有关部门保交付具体措施出来前，就有购房者上诉请求退房，是判还是不判？
对于这些疑问，头条君也咨询了法律专业人士。
该人士表示，该条文属于“意见”，具体的一些细节还是要看后面的判例或者出台相关司法解释才能够明确。
例如，是否实际居住可能参考名下房子的套数；无实际交付的可能性，可能要求公司已经处于破产阶段，或者列为失信黑名单并资不抵债等。
总之，政策的不确定性，确实会造成判定的困扰。
缺的不是法律条文，是落地执行
其实，对于购房者买房的权利保护，并不缺法律条文。
像此前的“退房令”，早在2010年就被提出和执行过，但最后还是不了了之。
虽然近些年类似的“退房令”多次被提出并搬上台面，但之前没有形成像这样正规的批复。
可以说，这次批复只是对之前法律条文和执行的一次规范性整理而已，并不新鲜。
但对于执行部分，这个就真的是比较麻烦、比较扯皮的事儿了。
尤其是关于烂尾能退房这方面，不少网友是比较质疑可执行性的。
开发商都没钱了，怎么退？找谁退？
▲截图自抖音号中国房地产报
不过，也有一位网友对于这一点，提出了自己的观点，这属于资金监管不利，应该是银行退。
▲截图自抖音号中国房地产报
另外，还有一位网友提出了一个有意思的方法，那就是期房投保，由保险公司负责售楼资金监管，烂尾了保险公司负责赔。
▲截图自抖音号中国房地产报
关于这一话题，不少网友还有许多看法和见解，但都绕不开“谁来负这个责”。
真心希望，接下来还会出台更多相关规定的认定标准和细节，这样新政才能实现执行落地。
其实，与其期待法律来解决纠纷，不如有关部门积极救市。
像南宁此前搭建的平稳房地产基金，就一直在积极救市，目前已经托管了蓝光雍锦澜湾、恒大国际中心等项目。
其中，恒大国际中心已注入资金，而蓝光雍锦澜湾已在续建中，并已为部分业主办理不动产证。
▲截图自南宁市平稳房地产基金官方公众号
而恒大在扶绥打造的文旅城、梦幻城、养生谷这三个项目，各自负责的开发公司也相继发布公告，称保交楼专项借款已批复。
▲粉丝供图
虽然这些楼盘想要全部建成并最终交付，还需要时间，但“救市”确实是一个良性的措施。
当然，最重要的还是因这次救市而引出的相关监管，要完善和重视。
这样才能让地产良性循环起来，从源头杜绝烂尾和延期的可能性。
总之，大政策有了，但还需要各方共同努力，这样才能真正治理那些地产的不良风气。
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