最高院：案外人未实际居住仍可构成合法占有并排除执行
案例：最高人民法院（2019）最高法民申2261号沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会、李斌申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
案情：
1、2010年8月25日，案外人李斌与被执行人东川公司签订了《商品房买卖合同》，并在房产管理部门进行了登记备案。李斌以现金交付定金100万元，900万元转入程某某个人账户，东川公司均出具了收据。
2、2010年10月8日，东川公司为李斌出具了《准住通知》。因消防未验收，未能正常使用，一直闲置，未能办理房屋所有权证书。
3、2015年7月8日，东川公司将案涉房产出租给案外人使用，租期至2017年7月23日。
4、2017年5月12日，案涉房屋被查封。
5、2017年9月，东川公司为李斌开具了1000万元的增值税发票。
6、申请执行人包道村村委会认为：其与被执行人从2008年起就产生案件。（1）发票是在2017年9月开具，2017年7月案涉房产已经被查封。（2）100万元现金没有提现记录，无有效证据证明；900万元转账凭证真实性存疑，即使为真，也是转给东川公司法定代表人程某某的个人账户，不排除是个人借款，不能认定为购房款。（3）李斌在查封前未实际占有案涉房产。东川公司将案涉房产出租给案外人使用，可说明李斌并未实际占有房屋。（4）其提交的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》能证明工程已验收备案，与李斌、东川公司所称未进行竣工验收不符。
裁判理由：
最高院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：
（一）东川公司与李斌已在2010年签订了《商品房买卖合同》，并经房产部门登记备案，具有法定证明效力。
（二）包道村村委会主张李斌并未合法占有案涉房屋，其主要是认为李斌并未实际入住。本院认为，东川公司已于2010年10月8日向李斌出具了《准住通知》，表示交付房屋；李斌又与物业公司签订了《服务协议》《装饰装修管理协议》《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李斌在2010年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。李斌已对签订买卖合同至提出执行异议的数年间未予实际使用作出了解释，考虑到案涉房屋具有商用性质，并非普通住宅，以及东川公司承认出租给案外人使用是其单方行为，李斌并不知情。二审法院关于不能因为东川公司将案涉房屋擅自出租而否定李斌的合法占有的认定，不违反上述法律规定，并无不当。
（三）包道村村委会对于现金100万元交付的真实性有异议，但2010年8月10日东川公司即已出具收款收据，可以证明李斌支付该部分款项，基本完成了举证责任。900万元虽未直接进入东川公司的财务账，而是汇入时任东川公司的法定代表人程某某的个人账户，但东川公司在李斌交纳两笔款项时，于2010年8月27日开具了收款收据，2017年9月7日东川公司又为李斌开具了总额为1000万元的购房发票，东川公司也认可其收到了李斌的购房款。考虑到转款发生时间在较早的2010年，远在2017年包道村村委会申请法院查封案涉房产之前，具有较强的客观性，故款项交付主体的形式规范与否，不能否定转款支付发生的真实性。
（四）原审已经查明认定案涉房产未能消防验收，是未能办理产权证照的主要原因。并且，组织通过消防验收，达到办理证照的现实基础，为住户办理产权证照，属东川公司义务范畴，并非因李斌自身原因未办理过户登记，故原审未支持包道村村委会该主张，并无不当。
笔者分析：
本案案外人的证据的确是存在瑕疵，但申请执行人自称2008年起就与被执行人发生纠纷，未能及时起诉保全，也存在一定的责任。
推荐：善执者行APP，专为执行法官开发，关注执行的法律专业人士也可下载。
（扫一扫下载善执者行APP）
选关键词 跳转进入本公众号专题↓
热点事件（先予仲裁 P2P借贷）
学而专栏（学而有术 学而无罪）
（扫一扫或长按识别二维码可咨询作者）
请关注本公众号获取其他文章，也可以直接点击左下角的阅读原文。