江苏高院：修改拍卖公告重大内容应在开拍三十日前

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核心提示：对于拍卖公告重大内容的修改影响当事人和竞买人利益的，原则上应重新发布拍卖公告。 

案例：江苏省高级人民法院 (2019)苏执监8号 

案情：

1、执行法院对案涉房地产（包括室内装修）进行司法拍卖。

2、2017年1月19日，执行法院发布的拍卖公告载明：“六、标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。另，其他可能存在的物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人自行查证处理。”

3、2017年2月3日，执行法院将拍卖公告修改为：“六、标的物转让登记手续由买受人自行办理。可能存在的物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人自行查证处理。”

4、2017年2月19日，买受人通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得该拍卖标的物，成交价为15012240元，并签署《拍卖成交确认书》。

5、2017年8月8日，执行法院作出成交执行裁定书，载明：“截止至2017年2月18日，本案标的合计10623377.69元。经买受人申请，该院优先扣除国家税法规定应当由原房屋所有人即被执行人缴纳税收5296136.91元，扣除本案执行费65652元，本案申请人实际执行到位人民币9650451.09元。”

6、被执行人提出执行异议，请求撤销成交执行裁定书，返还扣除申请执行人债权、本案执行费后的财产拍卖价款4323210.31元。事实和理由：2017年1月19日拍卖公告第六条载明：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”。但执行法院裁定拍卖价款优先扣除应由买受人承担的拍卖标的物过户税费，对此，执行法院弄虚作假，侵害被执行人的财产。请求宣布本次拍卖无效。

7、执行法院经审查后认为，该院虽然在首次公布拍卖公告时确定由买受人承担税费等，但在进行公开拍卖的十五日之前已经就此税费承担等部分内容做了更正，依法履行了通知和公示程序，并不存在异议人提出的在司法拍卖结束后再行更改公告的情况。本次拍卖中涉及到的税费最终由房屋所有权人即被执行人负担，符合相关税收法律和司法解释的有关规定，也与最终确定的拍卖公告的内容相一致。故驳回被执行人的异议。

8、被执行人申请复议获得支持后，买受人提出执行申诉。

裁决理由：

苏州中院认为：执行法院于2017年2月3日修改拍卖公告，将“所涉及的一切税、费及其”删除，其目的是将税费负担由买受人承担变更为由法律规定的相应主体承担（即“各付各税”）。该重大修改实质上已形成了一个新的公告，依法应当重新公告三十天，但执行法院并未重新公告，客观上造成在2017年2月3日之前与之后看到拍卖公告的竞买人获得的信息不一致，严重影响到了竞买人是否竞拍以及以何价格竞拍的决策。拍卖公告的修改已经影响到了参拍机率及拍卖物交易价格的最大化，亦违反了《网络司法规定》第十二条中对不动产应当在拍卖三十日前公告的规定。据此，裁定撤销执行法院成交执行裁定。

江苏高院认为：

第一，关于拍卖公告的修改是否构成了公告内容的重大实质性修改，是否对参拍几率及拍卖交易价格最大化造成了影响问题。拍卖内容的变更实为依据《网络司法拍卖规定》第三十条规定，将司法拍卖过程中产生的税费由买受人负担变更为法律规定的相应主体“各付各税”，也即变更后的内容为买受人设置了更为宽松的竞拍条件。这一公告内容的修改客观上造成2017年2月3日之前与之后看到公告的竞买人获得的信息不一致，且修改之前的公告内容对竞买人设置了比修改之后更为严苛的税费负担要求，影响了竞买人是否竞拍以及以何价格竞拍的决策，实质上对按照修改之后公告的各付各税要求可能产生竞拍意愿的竞买人进行了不当筛选，影响了参拍几率及拍卖物交易价格的最大化。拍卖结果事实上的参拍人数、竞价次数以及溢价比例并不能反向推导出拍卖公告的修改对拍卖结果不产生实质性影响的结论，买受人以此为由主张相城法院对拍卖公告的修改并非实质性重大修改，没有事实和法律依据，本院不予支持。

第二，司法拍卖属于特殊种类的拍卖，有别于一般的民事拍卖，当法律、司法解释关于司法拍卖的规定与《拍卖法》不一致时，应适用法律、司法解释关于司法拍卖的专门规定。如前所述，执行法院对拍卖公告的修改已经构成重大实质性修改，该修改已经形成新的公告，依据《网络司法拍卖规定》第十二条应在拍卖三十日前公告。执行法院于2017年2月3日修改了公告，2月19日进行拍卖，违反了上述法律司法解释关于拍卖公告发布时间的规定，应属重大程序性违法。

第三，根据《网络司法拍卖规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，执行法院对拍卖公告进行实质性重大修改后未依法在拍卖三十日前进行重新公告，既造成了限制竞买人参加竞买或为同等权利的竞买人规定不同竞买条件的实际后果，也严重违反了网络司法拍卖程序，损害了当事人和其他竞买人的利益，依法应予撤销。

笔者分析：

    本案核心问题在于，是否在拍卖款中扣除税款将导致被执行人实际履行数额存在重大差距，影响被执行人的利益；同时，竞买人和买受人的利益也将受到因拍卖公告修改而产生实质性的影响。拍卖公告的内容首先要求符合法律规定，其次再考虑根据实际案情具体作相应调整。

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