借款合同展期，是否需要重新办理抵押登记？（附8大典型案例）
借款合同展期后需不需要重新办理抵押登记？这个问题在实务中经常会遇到，很多业务人员对此经常会有一些困惑，接下来笔者结合相关法律规定及实务中的一些案例，对这一问题进行简要分析，供参考。
一、关于展期的法律性质贷款展期是指借款人在借款合同约定的借款期限不能偿还贷款时，向贷款人提出申请并在征得贷款人同意的情况下延长原借款合同的借款期限，以便可以继续使用借款。一般认为，贷款展期并未产生新的债权债务关系，是原债权债务关系的延续，实际上是对借款合同还款期限的变更，从法律上属于借款合同变更的范畴。但实务中也有法院认为展期属于对原合同实质性的变更，具体见本文后续案例。
1相关法律规定
1996年人民银行颁布的《贷款通则》第12条规定：“不能按期归还贷款的，借款人应当在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期。是否展期由贷款人决定。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明。已有约定的，按照约定执行。短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年。国家另有规定者除外。借款人未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起，转入逾期贷款账户。”
1999年颁布的《合同法》第第77条第1款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第209条规定：“借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期。贷款人同意的，可以展期。”
2010年银监会在《个人贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法》中对展期贷款也作了相关规定。
《最高人民法院关于展期贷款超过原贷款期限的效力问题的答复》（法函〔2000〕12号）规定：“展期贷款性质上是对原贷款合同期限的变更。”
2相关判例
在泉州市丰泽区清源房地产开发有限公司、王德利与王德瑞与中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行、林一菱一般借款合同纠纷一案【最高人民法院(2014)民申字第629号】中。最高人民法院认为，“虽然三方当事人于2009年10月30日签订《委托贷款展期协议》，约定将该贷款期限向后顺延三个月，但展期协议并未发生新的债权债务关系，故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围”。
在郑喜花、恒丰银行股份有限公司威海分行第三人撤销之诉一案 【威海市中级人民法院（2018）鲁10民终2152号】中，法院认为：“恒丰银行威海分行与初志强、金源公司、老船长公司、林勇签订《贷款展期协议》，并非形成新的借款关系，即并未产生新的债权债务关系，仅系原债权债务关系的延续。”
在马兰因与张筱钫、郭运戡民间借贷纠纷一案【山西省高级人民法院（2015）晋民申字第887号】中，山西高院认为：“《延期还款协议》系原借款合同履行期限的变更、未产生新的债权债务关系。”
在交通银行股份有限公司连云港分行与王丽娟、王永强等金融借款合同纠纷一案【连云港市中级人民法院（2013）连商初字第0165号】中，法院认为：“《展期合同》明确约定该合同是原借款合同、保证合同、抵押合同的补充，仅是在借款金额、借款利息及还款时间上作了变更，故该《展期合同》并非新的合同。”
司法实践中，认为展期是原债权债务关系的延续，并未产生新的债权债务关系是目前的主流观点，这样的案例非常多。
中国太大了，虽然主流判决认为展期是原债权债务关系的延续，并未产生新的债权债务关系，但也有例外判决。
在遵义县农村信用合作联社与遵义县双龙水泥厂破产债权确认纠纷一案【（2015）黔高民申字第100号】中，贵州高院认为：“遵义县信用社在主合同即借款合同到期前一日与双龙水泥厂签订借款展期协议，该展期协议对借款期限作出相应变更，该变更应视为是对原借款合同实质性的变更，双龙水泥厂与遵义县信用社之间形成新的债权债务法律关系，原债权债务关系消灭，而抵押合同是依附于主合同的从合同，主合同消灭，则从合同也消灭，依据《担保法》五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭”。
备注：笔者不是很认同贵州高院在本案的裁判，按照合同法第七十七条的规定，合同关系成立后，当事人可以通过协商的方式对合同内容进行变更，这体现的是法律对于双方意思自治权利的尊重。对于已经成立的法律关系，我国法律更倾向于保护与维持，而不是彻底推翻，试想如果每次的变更都认为是建立新的法律关系，将导致法律关系处于不稳定的状态。贷款展期属于借款期限的延长，属于合同内容的变更，如果认定展期后原主合同消灭，附随的担保合同也消灭，既违背了相关法律规定，也不利于展期这一制度发挥其更大的作用。
综上，笔者认为，关于展期的性质在实务中整体上争议并不大，绝大多数判决认为贷款展期只是原借款合同期限发生了延长，属合同变更的范畴，是原债权债务关系的延续，并未产生新的债权债务关系。但是中国太大了，也有地方法院认为展期是对原借款合同实质性的变更，原债权债务关系消灭，但这样的判决属于非主流，截至目前，笔者仅发现贵州高院【（2015）黔高民申字第100号】这一个裁决。
按照《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条的规定，贷款展期属债务履行期限发生变更，在这种情况下，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记。因此，按照该规定，贷款展期时应当办理抵押权变更登记的。另外，根据该规定，因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。
按照《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条的规定，贷款展期原则上是应当办理变更登记的（注意：不是重新办理登记，办理的是变更登记）。但据笔者了解，全国范围内，目前只有少部分区域（比如大连）登记部门给办理展期抵押变更登记，对于展期抵押变更登记，绝大部分地区的登记部门是不给办理的。登记部门的主要理由是认为展期并未产生新的债权债务关系，无需办理变更登记。
如果你所在地的不动产登记部门可以办理展期抵押变更登记，笔者建议积极按照相关规定办理变更登记就可以了。但遗憾的是，目前绝大多数地方的不动产登记部门是不给办理展期抵押变更登记的，那展期时未办理抵押变更登记会面临什么法律后果呢？
从目前的司法实践中的判例来看，主流判决认为展期并未产生新的债权债务关系，并不是抵押权消灭的法定事由，贷款展期后，即便未办理抵押变更登记，原抵押继续有效。
截至本文刊发之日，笔者仅发现案例1贵州高院【（2015）黔高民申字第100号】这一例外判决。
遵义县农村信用合作联社与遵义县双龙水泥厂破产债权确认纠纷案，贵州省高级人民法院（2015）黔高民申字第100号
贵州高院认为：“遵义县信用社在主合同即借款合同到期前一日与双龙水泥厂签订借款展期协议，该展期协议对借款期限作出相应变更，该变更应视为是对原借款合同实质性的变更，双龙水泥厂与遵义县信用社之间形成新的债权债务法律关系，原债权债务关系消灭，而抵押合同是依附于主合同的从合同，主合同消灭，则从合同也消灭，依据《担保法》五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭。原审未确认其优先受偿权符合法律规定，并无不当。”
上述案例的裁判精神笔者认为属于“非主流”，实务中大量的案例认为，展期并未产生新的债权债务关系，并不是抵押权消灭的法定事由，贷款展期后，即便未办理抵押变更登记，原抵押继续有效。
兴业银行股份有限公司南昌分行、江西银行股份有限公司南昌铁路支行与江西海翔钙业有限公司、江西省华昊实业有限公司等金融借款合同纠纷， 最高人民法院（2016）最高法民申3393号。
在该案中，兴业银行股份有限公司南昌分行认为在借款展期后，江西银行股份有限公司南昌铁路支行与华昊公司没有办理抵押登记手续，依法不享有抵押权。最高院认为：铁路支行对36042608200064采矿权证办理抵押登记时间在兴业南昌分行之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条“抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿”的规定，兴业南昌分行主张铁路支行对C3604002013046130129596采矿权证不享有抵押权，缺乏法律和事实依据。
泉州市丰泽区清源房地产开发有限公司、王德利与王德瑞与中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行、林一菱一般借款合同纠纷一案，最高人民法院(2014)民申字第629号。
最高院认为：“虽然三方当事人于2009年10月30日签订《委托贷款展期协议》，约定将该贷款期限向后顺延三个月，但展期协议并未发生新的债权债务关系，故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围”。
中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司确认抵押权纠纷案，最高人民法院 （2007）民二终字第61号。
最高院认为：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。龙岭公司在乌鲁木齐市房产登记机关办理了龙岭大厦的房产证以后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。因此，在土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物没有灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。
中国长城资产管理公司北京办事处与上海中油天宝钢管有限公司、上海中油天宝巴圣钢管有限公司等金融借款合同纠纷，上海市高级人民法院（2016）沪民初7号
上海高院认为：8002199114000002号《盛京银行最高额抵押合同》项下的闵201412028040号《抵押权登记（房地产抵押）》证书载明了所担保债权的发生期间，涉案借款展期后的到期日虽超过上述期间，但因《人民币借款展期合同》系对《盛京银行流动资金借款合同》的部分条款变更，展期后的借款本金、利息等债权和展期前之债权为同一债权，而非独立之债权，故借款展期未办理不动产抵押权变更登记手续，不影响抵押权效力。
交通银行股份有限公司连云港分行与王丽娟、王永强等金融借款合同纠纷，连云港市中级人民法院（2013）连商初字第0165号。
连云港市中级人民法院认为：“因《展期合同》中诺安公司的债务与原借款合同的债务是同一笔债务而非新的债务，仅是债权数额、利息及还款时间作了变更，故吉文玮与王丽娟的抵押担保不需要重新办理登记，故原告交行连云港分行对吉文玮与王丽娟提供抵押的房产在登记机关的登记金额范围内享有优先受偿权。”
锦州银行股份有限公司沈阳沈北支行与沈阳恒宇玻璃有限公司、郭倩、郭世忠、袭著恒金融借款合同纠纷， 沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初946号。
法院认为：原告与被告恒宇公司签订借款展期合同后，被告恒宇公司抵押的土地虽然未办理抵押权变更登记，但展期合同并未发生新的债权债务关系，展期后的债权仍属于抵押合同约定的担保范围，物权登记部门在他项权利证上登记的抵押期限对担保物权的存续也不具有法律约束力。被告恒宇公司作为抵押担保人应以其抵押的房产、在建工程及土地承担抵押担保责任，故对原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
自贡市中新农村信用合作联社与四川自贡红光输送机械制造有限公司、自贡市志高经贸有限公司、四川省荣县红光胶辊制品有限公司、梁树金、曹玉萍、梁俊、董志高、幸享春借款合同纠纷，自贡市贡井区人民法院 （2016）川0303民初372号。
法院认为：原告与被告红光输送公司虽于2014年9月26日签订了《借款展期协议》，将上述490万元贷款的借款期限展期至2015年9月26日，但该展期协议并未发生新的债权债务关系，故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围，原办理的动产抵押登记合法有效。
实践中，目前绝大多数登记部门是不给办理展期抵押变更登记的，虽然按照《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条的规定，贷款展期应当办理抵押变更登记，但除案例1外，主流判决均认为，贷款展期即便未办理抵押变更登记，原抵押也继续有效。
从相关规定及司法判例来看，主流观点认为贷款展期并未产生新的债权债务关系，是原债权债务关系的延续。对于有抵押担保的贷款展期的，原则上应当办理抵押权变更登记，但未办理变更登记不影响抵押的效力，抵押继续有效。但也有地方法院认为展期属于对原借款合同实质性的变更（见案例1），但笔者认为该判决属于非主流观点。针对展期，有如下建议供参考。
第一，签订正式的贷款展期合同，在贷款展期合同中对展期的性质做出约定。例如约定：“本展期合同是原借款合同期限的延长，是原债权债务关系的延续，并未产生新的债权债务关系。”
第二，贷款展期一定要取得担保方的书面同意。
第三，如果有抵押担保，主动与登记部门联系沟通，争取办理抵押变更登记（在部分地区已经能办理了）。
第四，如果未办理抵押变更登记，应尽量在展期前主债权诉讼时效期间内行使担保物权。（针对该问题未来会有专门文章论述，主要包括以下问题：登记部门登记的抵押期限和借款期限一样长，是不是借款到期，抵押也到期了？抵押权人未在主债权诉讼时效内行使抵押权，抵押权是否消灭？主债权诉讼时效中断，抵押权的行使期限是不是也跟着一并顺延？）
第五，如果有其他顺位抵押，取得顺位抵押权人同意展期的书面证明。【见《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条】
第六、在保证合同或抵押合同中事先作出约定：借款合同展期的，无需征得担保人的同意，担保人抵押人同意就展期后的主债权继续提供担保。（对于提前在合同中约定主合同内容的变更无需征得担保人同意，担保人同意继续承担担保责任是否有效的问题，在司法实践中存在一定的争议，但本着对债权人有利的原则，建议即便在合同中做了这样的约定，在展期时仍应征得担保人的同意）。
以上是关于这一问题的简要分析，供参考。就贷款展期变更登记的问题，我们在文末有一个投票，欢迎踊跃参加。限于篇幅，本文并未展开，其实还有如下问题值得探讨：
问题1：未征得其他抵押权人同意的展期，法律效力如何？
问题2：抵押物被查封后，能不能办理展期？
问题3：如果抵押人是借款人以外的第三人，未征得其同意的展期是否有效？
针对上述问题及本文所探讨的主题，欢迎在文末留言跟我们讨论，您的支持和鼓励是我们创作的最大动力。
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