商业地产优等生 | 盘点星盛商业、天虹数科、武汉武商等12家企业上半年商业物业租金收入及未来计划
铱星导读
上市商业企业2021中期业绩盘点（尾篇）
来源 | 铱星云商新媒体中心
作者 | 李敏
房企2021中期报告已基本发布完毕，规模商业地产企业纷纷秀肌肉。铱星云商盘点了行业内39家企业半年或全年财报中商业物业经营情况，供业内借鉴参考，此为尾篇。
商业地产的价值已引起越来越多房企的重视，「住宅和商业双轮驱动」、「模式转换」等词汇高频出现在房企的半年度报告中。与住宅销售的短平快相比，商业地产需要重资金的投入、专门专业化团队的管理和系统性有计划地持续运营。诚如恒隆集团董事长陈启宗所言：做住宅房地产跟商业房地产就像打乒乓球和打网球的分别，有相当类似之处，但是也有相当不同之处。
而房地产的政策调控也将重塑发展格局，推动行业转换轨道，历史经验表明，每一次调控和改革，都会促进生产要素和行业资源向头部优质企业集中，马太效应持续扩大，长期主义或被价值重估。“稳”字当头的长效机制下，具备多元业态运营能力的头部房企将具有更高的安全边际、更强的发展韧性和更大的发展优势。（注：无特殊说明，文中货币均以人民币计量）
中国国贸发布的2021半年度报告显示，2021上半年，中国国贸实现营业收入17.5亿元，比上年增加22.1%；实现利润总额6.8亿元，比上年增加25.4%。收入和利润增加主要是商城、酒店的收入较上年同期增加，以及公寓自2020年9月重新投入运营新增的收入。
国贸商城
中国国贸收入来源于旗下写字楼、商城、 公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。期内营收构成项目及租金收入如下表：
来源：企业2021年半年度报告，制表：铱星云商
截至2021年6月30日，星盛商业向全国24个城市的69个商用物业项目提供服务，总合约建筑面积约350万㎡，其中61.9%由独立第三方开发或拥有。其中，有22个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为170万㎡，平均出租率为94.7%。2021上半年，集团收入为2.57亿元，同比增长27.8%，毛利为1.46亿元，同比增长29.2%，毛利率为56.7%。
具体从项目来看，2021上半年，深圳福田星河COCO Park销售额较2019年同期增长10.7%，出租率为99.4%；2021年8月6日至15日，星盛商业联动全国近10城11座购物中心举办的第五届“大抢节”活动，销售额达2.71亿元，同比去年七夕期间，销售额提升17.4%。
半年报显示，星盛商业新增签约项目包括：2021年2月就日照星河iCO项目签署了委托管理协议及于2021年6月就厦门星河COCO Park项目签署了整租协议；于2021年7月，与广州国际医药港有限公司订立协议，内容有关运营位于广州市荔湾区近12万㎡的广州健康港项目。
厦门星河COCO Park
2021上半年越秀地产实现商业租赁收入3.5亿元，同比上升20.1%，期内新增广州环贸中心写字楼开业。集团位于广州珠江新城的广州越秀金融大厦的经营业绩表现优异，期末出租率约为91.4%，实现租金收入1.9亿元，同比上升4.4%。酒店和公寓收入同比上升 62.8%。
2021年中期期间，集团持股38.35%的越秀房托物业实现总经营收入约8.817亿元，与上年同期增加约5054.9万元，同比上升6.1%。其中，白马大厦约占总经营收入的15.9%；财富广场约占4.1%；城建大厦约占4.0%；维多利广场约占3.9%；国金中心约占53.1%；越秀大厦约占6.9%；武汉物业约占10.2%；杭州维多利约占1.9%。报告期间各物业具体情况及所得经营收入见下表：
广州国金中心，©Zhou Ruogu Architecture Photograph
2021年6月28日，越秀地产分拆的物管公司越秀服务成功上市港交所。截至2021年6月30日止6个月，越秀服务收入为9.58亿元，同比增长108.2%。期内公司拥有人应占盈利为1.777亿元，同比增长134.0%。
其中来自商业物业管理及运营服务的收入为2.80亿元，同比增长97.1%，毛利率为34.7%。截至2021年6月30日，集团在管项目226个，在管总建筑面积3500万㎡，同比增长 44.6%。截至同日，合约项目276个，总合约面积 5270万㎡，同比增长33.9%。其中包括：184个在管非商业项目，在管面积为3210万㎡，同比增长48.7%；42个在管商业项目，在管面积为 300万㎡，同比增长11.3%。
广州环贸天地（广州ICC）商业部分于9月29日开业
天虹数科拥有平台与垂直两类业务，平台型业务为百货和购物中心，以联营、租赁等合作模式为主。垂直型业务为超市和便利店，超市主要是自营模式，便利店主要为加盟模式（2021 年 9 月 15 日，天虹数科第五届董事会第三十一次会议审议通过了《关于预挂牌转让天虹微喔便利店（深圳）有限公司 100%股权的议案》）。
报告期内公司实现销售额约174亿元、同比增长34.2%，营业收入61.95亿元、同比增长5.2%，归属于上市公司股东的净利润1.43亿元（新租赁准则）、同比增长301.1%。
中航城君尚购物中心
2021上半年天虹数科开设1家购物中心，5家超市（其中含4家sp@ce独立超市）。截至报告期末，天虹已进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京、四川共计8省/市的33个城市，共经营购百97家（含加盟、管理输出6家）、超市业态门店118家（含独立超市33家）、便利店205家，面积合计约418万㎡。
截至2021年6月30日，茂业国际共于全国21个城市经营及管理48家门店，总建筑面积约300万㎡，其中自有物业建筑面积占比为77.2%。
2021年上半年集团的销售所得款项及租赁收入总额为58.49亿元，同比增长29.7%；录得净利润1.07亿元，同比下降15.8%。其中，特许专柜的销售所得款项总额约44.22亿元，占75.6%，同比增长32.7%；直销收入占15.4%；租赁收入5.23亿元，占9.0%，较2020年同期增长6.2%。
茂业天地华强北店
截至2021年上半年末，陆家嘴主要在营物业包括办公、商业、住宅和酒店等，持有总面积为282万㎡。2021上半年，陆家嘴营业收入约57.77 亿元，其中：房地产业务收入43.04亿元。实现归属上市公司净利润20.57亿元，同比增加22.59%。
从集团持有物业具体经营收入来看，2021上半年，办公物业租赁收入为15.70亿元，同比增加2%；商业物业租赁收入为2.36亿元，同比增加84%，截至2021年二季度末，商业物业总建筑面积约46万㎡。公司长期持有物业出租毛利率为72.02%。
来源：企业2021中期报告，制表：铱星云商
2021年9月30日，由太古地产与陆家嘴集团联合开发的上海前滩太古里开业，12万方前滩太古里与甲级办公楼“前滩中心”及五星级酒店“前滩香格里拉酒店”构成一个总体量50万㎡的城市综合体，其中，“前滩中心”自2020年7月竣工入市以来，出租率已达到83%；前滩香格里拉将于2021年10月正式开业。
上海前滩太古里、前滩中心、前滩香格里拉酒店
武汉武商集团是湖北省商业龙头企业，主要从事购物中心及超市业态的商品销售业务。下属有国际广场、武商广场、世贸广场等10家购物中心，购物中心总面积约为146.5万㎡，自有物业面积约127.13万㎡。超市业务拥有71家门店，其中32家门店位于武汉市，39家门店位于湖北省其他城市，超市门店总面积约为57.57万㎡，自有物业面积约11.24万㎡。
来源：企业2021中期报告，制表：铱星云商
2021年上半年，公司实现营业收入37.01亿元，同比增长37.67%，其中：购物中心业态营业收入17.27亿元，占公司营业收入的46.66%，超市业态营业收入17.44亿元，占公司营业收入的47.12%；利润总额6.04亿元；归属于母公司股东的净利润4.52亿元。
武汉国际广场
2021年9月13日，武汉武商集团首次在湖北以外布局，拟以33亿元收购南昌苏宁置业持有的南昌市东湖区在建商业项目。
深圳控股2021上半年实现物业投资收入约6.9亿港元，较去年同期上涨22%，集团投资物业出租率约为89%，毛利率约72%。于2021年6月30日，集团投资物业总面积约129万㎡，其中82%位于深圳。具体项目方面，深业上城上半年客流量同比上涨180%，新入驻商户租金水平有较大幅度提升；塘朗城出租率91%，深圳其它项目主要还包括深业中城、深业东岭和妇儿大厦等。
深业上城
2021上半年，金科地产物业板块金科服务实现收入约为25.9亿元，同比增长约88.8%，实现净利润约5.4亿元，同比增长约79.1%，毛利率达到32.5%。截止报告期末，金科服务在管面积共计约1.87亿㎡，独立第三方占比约51.8%；合约面积共计约3.15亿㎡，独立第三方占比约58.3%。
报告期内，公司重塑金科商业IP，推出金科中心、金科爱琴海、金WALK未来生活中心三大商业产品线，金科首个大型综合体项目金科中心建成并逐步投入运营，同时完成重庆、昆明、慈溪三个购物中心“金科爱琴海”的品牌落位。
重庆金科中心•悦FUN于9月19日开业
截至2021年6月30日，美的置业商业管理项目总计14个，其中在营项目5个，分别为：佛山美的悦然广场、佛山美的悦然里、 镇江美的悦然广场、徐州美的广场及株洲美的时代广场。集团累计开发运营商业建筑面积超350万㎡，筹开商业项目9个，筹开商业体量42.1万㎡，预计2021至2023年度，邯郸美的悦然广场、贵阳美的悦然广场、贵阳美的悦然时光、佛山美的悦然未来城将相继开业。其中佛山美的万达广场、贵阳悦然广场、武汉悦然广场计划打造区域新标杆。
贵阳悦然广场
从具体收入来看，美的置业物业管理服务收入为4.25亿元，较2020年同期上升22.7%，主要由于合约管理的物业建筑面积上升所致；集团商业物业投资及运营收入为1.33亿元，较2020年同期上升134.9%。
2021上半年，中骏集团物业管理费收入约4.25亿元，同比上升82.4%；租金收入约2.07亿元，同比上升34.1%；项目管理收入为4629万元，同比减少24.5%。
中骏集团分拆上市的商业运营及物管平台中骏商管2021中期报告显示，集团通过“中骏世界城”品牌提供商业物管及运营服务，于2021年6月30日，总签约商业物业（包括购物中心及写字楼）为38个，总签约建筑面积约为490万㎡；在管商业物业为12个，总在管建筑面积约为100万㎡。
河源中骏世界城预计于2021年12月开业
2021上半年，弘阳地产商业经营及酒店经营收入上升39.4%至314.4百万元（2020年上半年：225.6百万元）。其中，商业经营业务收入为291.8百万元，同比增长37.1%，项目包括已开业的南京弘阳广场（南京弘阳茂）、常州中央弘阳广场、燕郊弘阳广场、衡阳弘阳广场及本期新开合肥弘阳广场等，同时集团正在筹备位于常州大成、常州凤凰东、安庆等地弘阳广场新店；酒店运营业务销售收入约22.6百万元，同比增长77.1%。
来源：企业官网、网络，制表：铱星云商
55万方的南京弘阳茂
中报显示，弘阳服务报告期内实现营收5.29亿元，同比增长63.7％；毛利润为1.53亿元，同比增长80.0％；在管面积3436万㎡，同比增长83.5％。2021年上半年，集团相继完成收 购武汉汇得行精英物业服务有限公司、高力服务物业有限公司及江苏高力美家物业有限公司。
期内，弘阳服务物业管理服务收入3.5亿元，占总收入66.3%，其中商业收入1.14亿元，运管项目34个，在管面积462.41万㎡。
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