商业地产优等生 | 盘点华润、龙湖、新城等19家企业上半年商业物业租金收入及未来计划
铱星导读
上市商业企业2021中期业绩盘点（中篇）
房企2021中期报告已基本发布完毕，规模商业地产企业纷纷秀肌肉。铱星云商盘点了行业内39家企业半年或全年财报中商业物业经营情况及未来布局计划，供业内借鉴参考，此为中篇。
商业地产的价值已引起越来越多房企的重视，「住宅和商业双轮驱动」、「模式转换」等词汇高频出现在房地产企业的半年度或年度报告中。与住宅销售的短平快相比，商业地产需要重资金的投入、专门专业化团队的管理和系统性有计划地持续运营。诚如恒隆集团董事长陈启宗所言：做住宅房地产跟商业房地产就像打乒乓球和打网球的分别，有相当类似之处，但是也有相当不同之处。
而房地产的政策调控也将重塑发展格局，推动行业转换轨道，历史经验表明，每一次调控和改革，都会促进生产要素和行业资源向头部优质企业集中，马太效应持续扩大，长期主义或被价值重估。“稳”字当头的长效机制下，具备多元业态运营能力的头部商企将具有更高的安全边际、更强的发展韧性和更大的发展优势。（注：无特殊说明，文中货币以人民币计量）
8月31日，万达商管发布2021年债券半年度报告。期内，万达商管共实现营业收入227.8亿元。其中主营业务收入为226.86亿元，较去年同期增长55.07亿元，占总收入的99.6%；毛利率为68.64%，较去年同期下降3.71个百分点；成本为71.15亿元，较去年同期增长23.65亿元。
其中，万达商管投资物业租赁及管理营业收入209.96亿元，比上年同期增长30.15%；营业成本58.32亿元，同比增加51.89%，投资物业租赁及管理毛利率72.22%，比上年减少5.22%。酒店运营营业收入6.57亿元，比上年同期增长111.81%；营业成本3.7亿元，同比增长29.35%；毛利率43.63%，比去年增加466.93%。
未来，万达商管将实施“轻资产”战略；运用技术平台和手段，推动线上线下融合及业务创新。
全国首个第四代万达广场——深圳龙岗万达广场于9月17日开业
2021上半年华润置地经营性不动产业务实现营业额82.8亿元。其中购物中心营业额为66亿元，同比增长65.4%，出租率96%，同比增加2.1%；写字楼营业额为9.4亿元，同比增长29.8%，出租率75.7%，同比上升2%；酒店营业额7.4亿元，同比增长17.7%。
期内新开宁波万象城、重庆大渡口万象汇、南昌万象汇、泰州万象城二期等项目，截至上半年，华润置地已开业万象系列购物中心48个，储备项目约60个；在营投资物业总楼面面积共计1280万㎡，在建及拟建投资物业总楼面面积共计1110万㎡，具体构成如下：
另外截至上半年，旗下物管及商业资产运营管理平台华润万象生活实现营业额40.1亿元，较去年同期增加28.1%，其中商业运营及物业管理服务营业额16.2亿元。管理规模进一步扩大，管理范围覆盖88个城市，在管面积1.36亿平米，在营购物中心66个，在营写字楼24个。
青岛万象城，项目二期于9月30日开业
截至2021年6月30日，保利物业在管面积4.28亿㎡，合同面积6.22亿㎡，合同管理项目2178个。上半年实现营业收入51.53亿元，同比增长43.11%。
期内，保利商业完成新签约购物中心7个，截至上半年末，已开业购物中心29个，分布于广州、上海、武汉等14个城市；开业面积193万㎡，在营项目出租率超80%，佛山保利MALL 2020年销售额突破15亿元，出租率常年逾95%以上；截至2021年第三季度，保利商业管理总面积超过500万㎡，管理项目65个。
成都大都汇保利广场计划于2021年底开业
龙湖集团截至2021年6月30日止六个月之未经审核中期业绩公告显示，期内，集团营业额同比增长18.5%至606.2亿元，其中物业投资业务租金收入同比增长42.4%至47.8亿元。
龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为47.8亿元（不含北京长安天街）， 具体来看，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为76.6%、22.3%和1.1%。2021上半年商场销售额为222亿元，同比提升100%；截至2021年6月30日，集团已开业商场建筑面积为524万㎡（含车位总建筑面积为672万㎡），整体出租率为97.8%；
数据来源：企业2021半年业绩报告，制表：铱星云商
截至2021上半年，龙湖商业已开业商场54座，北京丽泽天街、苏州狮山天街II期、长沙洋湖天街、武汉江宸天街、成都锦宸天街已于2021年上半年开业；下半年将迎来在南京、北京、杭州、重庆、武汉、苏州等地7个商场亮相开业。业绩公告显示，龙湖集团主要在建投资物业情况如下：
数据来源：企业2021上半年业绩报告，制表：铱星云商
龙湖南京河西天街于9月9日开业
万科集团2021年半年度报告显示，截至报告期末，集团（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为988.8万㎡，同比增长18.3%。报告期内，新开业商业面积30.8万㎡。此外，规划中和在建商业建筑面积为549.3 万㎡。期内商业(含非并表项目)业务营业收入36.29亿元，同比增长19.0%。其中，印力管理的商业项目营业收入24.53亿元，同比增长21.6%。截至报告期末，本集团已开业项目整体出租率92.3%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率93.9%，营收Top10项目平均出租率98.5%。
数据来源：企业2021年半年度报告，制表：铱星云商
据了解，报告期内，惠州印象城、上海漕河泾印象城以及成都印象城等项目开业，并签约落地杭州永丰印象城和上海虹桥前湾印象城等项目；同时，印力集团数字化会员运营体系覆盖64个项目，会员数量近1200万，并推出与年轻消费者交互的创意内容厂牌“印唰厂”。
杭州永丰印象城，项目位于杭州武林新城北部，商业总建筑面积约为18.74万㎡
大悦城持有型业务范围覆盖商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等业态，2021年上半年，大悦城投资物业及相关服务实现营业收入24.71亿元，同比增长21.86%。其中，大悦城租金收入约13.44亿元，较2020年同期增长28.9%。持有12个已开业购物中心总建筑面积262.60万㎡，可出租面积共计91.25万㎡，报告期平均出租率94%；写字楼与产业地产整体出租率均为90%。报告期内大悦城在南京市获取了1 个持有型购物中心，建筑面积约17万㎡。
商业方面，截至报告期末，大悦城持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目，商业面积约188万㎡。
数据来源：企业2021年半年度报告、2021中期业绩公告，制表：铱星云商
报告期末，大悦城在手商业项目43个，在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇共17个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌、南京、苏州、青岛、沈阳等城市，商业面积约176万㎡；其他非标准化产品管理项目（如成都鸿云悦街、杭州运河文化中心、 北京永丰悦界等）共8个，商业面积约14万㎡。今年下半年预计将有苏州大悦春风里（9.25）、长沙北辰三角洲大悦城（9.30）、北京丰台大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城等5个项目开业，总计商业面积65.9万㎡。
9月25日开业的苏州大悦春风里
轻资产业务也是大悦城稳步推进的业务模式，报告期此项收入总额约为86.5百万元，占收入总额约1.9% ，较2020年同期增长34.1% ，截至目前，大悦城轻资产运作天津和平大悦城、昆明大悦城、长风大悦城、西安大悦城、鞍山大悦城等5个项目，并新增1个管理输出项目－绍兴国金大悦城；已获取尚未开业的轻资产大悦城2个，位于长沙、无锡，商业面积约32万㎡。据了解，至2024年底，大悦城轻资产管理规模（已开业项目）将不低于20个。
无锡江南大悦城效果图
2021年上半年，新城控股商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%。实现130个大中城市、174个综合体项目的布局，开业及管理输出的吾悦广场105座，开业面积950.67万㎡，同比增长62.06%；实现租金收入36.67亿元，同比增长72.02%；出租率97.12%；客流总量4.96亿人次，同比增长117.81%；销售总额272.75亿元，同比增长134.22%；会员人数1237万人，较2020年末增长25.84%。
在物业出租及管理方面营业收入为约36.4亿元，同比增长67.53%，营业成本为约10.71亿元，同比增长74.15%，毛利率70.58%。
来源：企业2021年半年度报告，制表：铱星云商
南京建邺吾悦广场于9月10日开业
2021上半年，中海地产的商业资产实现收入25.0亿元，同比增长23.3%。投资物业租金收入为22.7亿元，同比上升18.0% ，其中写字楼租金收入为17.4亿元，同比上升14.0%；购物中心租金收入为5.2亿元，同比上升31.0%。
据中海地产2020年度报告，截至2020年末，集团系列公司持有商业物业总建筑面积达到1080万㎡。其中，在营商业物业总面积约484万㎡，正在开发和待开发的商业物业面积达596万㎡。
数据来源：企业2020年度报告，制表：铱星云商
2021年，集团系列公司的商业项目迎来一波入市高峰。上半年，宁波中海大厦、北京金安中海财富中心等6个项目已投入运营。下半年还将有15个商业项目集中入市，涵盖写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、物流产业园等多种业态，年内增加的新入市商业总建筑面积预计约101万㎡，较2020年末在营总建筑面积增长20.7%。
珠海环宇城预计于2021年10月开业
截止2021年6月30日，合生创展商业不动产的抵销前收益为19.25亿港元，同比上升36.8%，经营毛利13.17亿港元，在租面积108.6万㎡，比2020年同期增加37.7万㎡；合商科技的抵销前收益4.69亿港元，同比上升191.3%。
商业不动产方面，于2021年6月30日，合生创展共持有22个筹备及在营项目，3个建设期项目，商业地产的土储达到743万㎡，其中一线和准一线的土储达709万㎡，占商业土储95%。
数据来源：企业官网、网络
预计2021年底开业的上海静安MOHO
招商蛇口持有型物业包括集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态。2021上半年，招商蛇口实现持有型物业经营收入16.70亿元，同比增加21.77%，总体出租率85%；酒店经营收入3.03亿，同比增长66.50%；报告期末，招商蛇口还拥有可出租土地面积140.62万平米，出租率99%，报告期出租收入0.43亿。
数据来源：企业2021年半年度报告，制表：铱星云商
集中商业方面，截至2020年底，招商蛇口在全国的商业布局已超过25个城市，60个项目，总体量已近400万平米。据2021上半年财报数据，招商蛇口2021上半年新获取南京玄武、上海浦东曹路两个商业项目。截至报告期末，招商蛇口处于运营期的主要集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等12个城市，具体项目运营收入及出租率为：
数据来源：企业2021年半年度报告，制表：铱星云商
另外，据铱星云商查阅，截至2021年上半年，招商蛇口主要处于建设期的集中商业项目有28个（计容建面大于3万㎡），纵横分布于广东、福建、上海、浙江、江苏、四川、重庆、湖北、安徽、天津、辽宁等11个省市。
数据来源：企业2021年半年度报告，制表：铱星云商
成都招商大魔方计划2022年5月开业
中期报告显示，宝龙商业主要以四个品牌「宝龙一城」、「宝龙城」、「宝龙广场」及「宝龙天地」提供商业运营服务，截至2021年6月30日，集团商业运营服务实现总收入约为9.42亿元，同比增加34.5%，商业运营服务的毛利约为3.27亿元，同比增长50.0%，2021年上半年商业运营服务毛利率为34.7%，比上年同期增加3.6个百分点。
来源：宝龙商业2021中期报告，制表：铱星云商
截至2021年6月30日，宝龙商业拥有71处已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为880万㎡；已签约零售商业物业126个，总合约建筑面积约为1350万㎡。2021年下半年宝龙商业计划开业18个零售商业物业项目。
珠海高新宝龙广场计划于2021年11月开业
据合景泰富2021中期报告，集团在核心一二线城市累计已开业41个投资性物业，包括10个商场、9个写字楼和22个酒店。未来几年内，将有25个新商场、11个新写字楼陆续开业。自营品牌酒店将重轻结合，向规模化方向发展。
2021年上半年，合景泰富租金收入9.01亿元，同比增长55.3%。其中，物业投资收入约4.45亿元，同比增加26.4%；酒店营运收入3.4亿元，同比增加152.2%。运营半年以上的商场整体出租率89%，客流量同比增长88%；零售额同比增长超82%。酒店经营方面，自有品牌木莲庄酒店已在全国8个一、二线城市布局，累计开业17家酒店。报告披露，2021下半年，重庆悠方、广州知识城悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地将陆续开业。
重庆合景·悠方效果图
另外截至2021上半年，合景泰富旗下物管上市公司合景悠活的非住宅物业管理及商业营运服务收入约为3.84亿元，累计在管非住宅物业建筑面积约为6770万㎡，其中商业物业在管建筑面积约为1600万㎡，同时为20个已开业的购物中心及写字楼项目提供商业运营服务。
来源：合景悠活2021中期报告，制表：铱星云商
2021年上半年，中国金茂商务租赁及零售商业运营收入为7.58亿元，较上年同期增加9%，商务租赁及零售商业运营毛利率为84%。报告显示，集团目前开业及筹建览秀城项目达7家，南京览秀城期内实现换标升级，开业首日客流量突破11万人次。
南京金茂览秀城
截至2021年6月30日，集团投资物业主要包括北京凯晨世贸中心中座、西座及东座部分楼层、上海金茂大厦写字楼、中化大厦、南京玄武湖金茂广场写字楼和南京金茂览秀城、长沙梅溪湖国际研发中心、青岛金茂湾购物中心、长沙金茂览秀城及上海国际航运中心写字楼等物业的出租部分。
数据来源：企业2021中期报告、官网，制表：铱星云商
2021年上半年，世茂股份房地产租赁收入（租金+物管费）6.53亿元，同比增长29%。在管项目出租率较去年年底有明显提升，其中，商业项目提升5%，写字楼提升7%。公司在管商业项目累计销售同比增长61%，累计客流同比增长86%。以济南世茂广场为例，五一期间项目累计实现销售额4200余万元，创开业以来的历史新高，客流超62万人次，较2019年同期提升13%。
数据来源：企业2021中期报告，制表：铱星云商
数据来源：企业2021中期报告，制表：铱星云商
期内，成都世茂广场及厦门集美世茂广场相继开业，深圳世茂深港国际中心商业部分亮相。目前世茂已进驻36个城市，拥有76个（含筹建）商业及主题娱乐项目。未来几年，杭州、宁波、济南、武汉、珠海、淄博等地的世茂广场将逐步入市。
深圳世茂深港国际中心SCC mall效果图
2021上半年，金地商置（含联营及合营公司）于国内持有已开业投资物业 （包括转租物业）之建筑面积达178.5万㎡（2020年6月30日：121.5万㎡），同比增长47%。该等物业在报告期间录得租赁及相关服务之含税收入为约6.26亿元（2020年相应期为约4.64亿元），同比增长35%，其中商场及写字楼、产业园区和长租公寓占比分别50%、34%和16%。
截至2021年6月30日，集团旗下在营运的商业项目总建面约66万㎡，期内总租金收入约3.16亿元，同比增长约36%；产业园的总建面为272.9万㎡，其中在营运建面达87.7万㎡，期内产业园项目录得租金/物业管理费总收入约2.1亿元，同比增长34%。具体商用物业出租率方面，于2021年6月30日，深圳威新科技园的出租率约99%、杭州金地广场及北京搜狐网络大厦出租率接近100%、上海九亭金地广场出租率逾90%。
来源：金地商置、网络，制表：铱星云商
南京河西金地广场
2021年上半年，远洋集团投资物业营业额为2.03亿元（2020年上半年：2.70亿元），营业额减少主要由于集团对投资物业推进中资产化模式。截至2021年6月30日，集团及其合营企业和联营公司合共持有超过19个经营中投资物业，包括写字楼、购物中心、商业综合体及物流项目，本期末可租赁面积合共约 271.9万㎡，其中：写字楼占比33%，物流项目占比约37%，其他包括商业、车位及其他占比约30%。
数据来源：企业2021中期报告，制表：铱星云商
2021年上半年，杭州远洋乐堤港销售额同比上涨73%（较2019年同期上涨55%）；成都远洋太古里销售额同比上涨65%（较2019年同期上涨40%）。半年报显示，远洋集团现有项目中待开发及运营的高端商业及写字楼项目将于2026年前分阶段投入营运，包括北京核心商务区写字楼 CBD Z6地块、北京远洋乐堤港、北京颐堤港二期等。据项目招商大会透露，北京远洋乐堤港预计2022年10月开业；
北京远洋乐堤港
集团旗下物业管理业务板块「远洋服务」上半年收入约13.85亿元，同比升53%，净利润约2.64亿元，同比升73%。合约建筑面积约 8260万㎡，在管建筑面积约 5780万㎡，分别较2020年年底新增1150及 1230万㎡。
于2021年6月30日，旭辉集团持有28项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为169.07万㎡及110.56万㎡，其中20项总建筑面积及应占建筑面积分别约为89.83万㎡及58.45万㎡的投资物业已开始出租。
4月30日上海恒基•旭辉天地开业；7月30日，上海宝龙•旭辉广场亮相营业，截至7月末，旭辉商业已进入全国16个城市，开业9座商场，总建筑面积63万㎡。合计储备30余座商业综合体。
集团2021年上半年的租金收入约3.91亿元，按年增加78.7%，租金主要来自上海LCM置汇旭辉广场、五棵松体育馆、西安旭辉中心、上海旭辉海上国际及上海旭辉纯真中心，其增长主要来自五棵松体育馆新的租金贡献。
成都华宇•旭辉锦绣广场
于2021年6月30日，旭辉集团物业管理公司旭辉永升服务于114座城市提供物业管理服务及增值服务，总合约建筑面积约为219.1百万㎡，其中在管总建筑面积约为130.0百万㎡。2021年上半年，来源于住宅与非住宅的物业管理服务收入占比分别达到60%、40%。
2021上半年，华侨城旅游综合业务实现收入189.22亿元、毛利46.85亿元，分别同比增长89.93%、24.98%，毛利率24.76%。股份公司旗下26家景区、25家酒店、1家旅行社、6家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2848.2万人次，恢复至2019年同期的160%，主要是由于期内新增西安欢乐谷玛雅海滩水公园、襄阳奇趣童年亲子乐园、顺德欢乐海岸 PLUS、深圳欢乐港湾、宁波欢乐海岸、扬州梦幻之城等文旅项目。
“欢乐海岸”系列产品作为华侨城文化旅游综合体的旗舰型产品，目前已开业深圳欢乐海岸、顺德欢乐海岸 PLUS 和深圳宝安欢乐港湾、宁波欢乐海岸，南京、西安、南昌、中山、茂名等地欢乐海岸的建设正同步推进；
数据来源：企业2020年度报告，制表：铱星云商
济南华侨城欢乐荟二期于9月25日开业
2021年上半年，融创文旅全国多项目开业，收入约26.1亿元，同比增加约166.3%；管理利润约4.4亿元；客流量约7201万人次，同比增加约102.9%。截至2021年6月，融创文旅已全国布局13座文旅城、5个旅游度假区、43个文旅小镇、9个会议会展中心、22个主题乐园、19个雪世界、19个水世界、6个海世界、4个体育世界、9个飞行影院、97个商业、150家高端酒店。
融创文旅首个城市商业杭州InS.Park
2021年上半年，物业管理板块「融创服务」收入33.2亿元，同比增长约85.4%，融创服务拥有人应占溢利约6.1亿元，同比增长约154.4%。截至2021年6月末，融创服务在管建筑面积约1.73亿㎡，合约建筑面积达约3.22亿㎡。
●商业地产优等生 | 盘点太古、恒隆、新世界发展等8家港企半年 or 全年内地商业物业租金收入及未来计划
合作|爆料|洽谈
请联系 19128328761
文章来源：铱星云商新媒体中心，作者：李敏，图片来源于项目方、企业、官网或网络，版权归原作者所有，不作商用。