记录 | 修吊顶记——一个业委会主任的一天

本文转自《中国物业管理》2012年第11期 作者：陈本林

“一听没伤到人，心头一块石头落地，真是不幸中的万幸。再听到一单元也有裂缝，刚放松的神经又紧绷起来，赶紧穿衣下楼去现场。”

最近工作上的事情比较忙，办公室电话一直响个不歇。

这不，刚放下客户打来的电话，手机又响，是小区物业汪军主任：

“陈主任，一单元和二单元的吊顶维修工作已进入尾声，装修公司说明后天就可以完工，希望完工后能尽快支付尾款。”

“知道了，等我跟其他几位委员讨论一下再答复你。” 我如此回答。毕竟付款这事不是我一个人说了算，即使我是业委会主任。原本以为修吊顶这档子烦心事终于告一段落，没想到下午街道物业科王建昀科长的一通电话，让多日来的压抑再也忍无可忍，借机狠狠冲她发了一通火。

至于维修一、二单元门厅吊顶的事，还得从半个多月前说起。

吊顶坠落

8月27日，早上7点多，被汪主任电话吵醒，这个时候来电，不会是出什么状况了吧？我有一种不祥的预感。

“陈主任，不好了，二单元大厅的吊顶掉下来了”大厅的吊顶？掉下来？

“砸到人没有？”第一反应是有没有人受伤，我赶紧插话。

“是早上5点多掉下来的，没砸到人，我们已经在现场树立了警示牌子。不过，在检查一单元和三单元时，发现一单元也出现了裂缝，可能会有危险。”

一听没伤到人，心头一块石头落地，真是不幸中的万幸。再听到一单元也有裂缝，刚放松的神经又紧绷起来，赶紧穿衣下楼去现场。

二单元大厅地面一片狼藉，大厅的石膏吊顶整体脱落。物业已经清理出一条窄窄的通道，供业主进出通行。一单元大厅也有专门的秩序维护员提醒进出的业主靠边绕行。看来物业对这起突发事件处置比较及时，相关措施也基本妥当，悬着的心暂时放下来。找汪主任了解具体情况，他也是一大早接到电话后刚从家里赶过来，同样惊出一身冷汗。庆幸的是，吊顶坠落的时候，保洁员清理完垃圾后在楼外休息，也没什么业主进出，如果时间再晚一点，业主开始流动，这么重的东西砸下来，后果不堪设想。

疑惑的是，吊顶怎么会整体脱落？汪主任把固定吊顶与天花板龙骨的焊接处指给我看，打比方说可能是当初建设施工的时候，该用十根固定的龙骨架实际偷工减料只用了七八根，焊接处也很薄弱，也有可能是受了过江隧道施工震动的影响，多种因素综合在一起终致整体脱落。

一单元大厅的情况也不容乐观，虽然有专人提醒业主靠边绕行，大家还是习惯性地从大厅中央经过，有的业主可能是只顾专心走路，对提醒充耳不闻，对悬在头顶的危险更是一无所知。于是，我和汪主任安排人手找来桌椅绳子等拉起了一条警戒线，仅留靠近墙边相对安全的一条窄窄的通道作为权宜之计。

汪主任问，一单元的隐患如何处理，是不是主动拆除，和二单元一起维修？我基本同意。接下来的事就是如何善后，找开发商？还是业委会与物业一起组织维修？谁掏钱？都是问题。

维权？维修！

让我感到很奇怪的是，业主们陆陆续续出门上班，个个行色匆匆，几乎没有人停下来关心一下，问问出了什么状况。事不关己，高高挂起，可眼下都关系到日常出行了，还是“高高挂起”。倒是有一位买菜回来的业主，对我们说，你们物业怎么搞的，天花板都掉下来了，影响业主生活呢。汪主任只好赔笑解释，天花板掉下来，得找开发商，小区的房子已经过了5年保修期，能不能找到开发商负责还说不清，尽量早点维修呗。这位业主听了，也就没再说什么，径直上楼了。

汪主任半是苦笑半开玩笑向我倒苦水：“陈主任，你们委员都还不错，基本都是明白人，分得清哪些是我们物业的责任，可是不少业主都习惯性地把所有问题算在物业头上，我们替开发商、前期物业背黑锅，很冤呢。”

我很能理解，这可能是个较为普遍的现象。一部分业主维权意识强，相关法律知识却不足，把账都一股脑儿算在物业头上，有的还以此为由拒交物业费。“咋办呢，多沟通，多做解释工作呗。你们物业还要一定程度上承担普法任务哈。我们业委会也常在业主QQ群里宣传，理清法律关系，找准责任主体。该开发商的责任找开发商，该物业的责任找物业，该业主的责任找邻居。”我回道，“接下来看看怎么抓紧处理吧，尽量少影响业主的正常生活。”

当天上午，到公司后，边上班，边在业委会委员的QQ议事群里商量怎么办。有的委员说，这很可能是开发商的责任，暂时不要修，受影响的业主多了，就容易抱团，大家一起找开发商维权。有的委员说，开发商的责任是个问题，大家都知道咱们的开发商是个扯皮的主，是不是他的责任另说，即便是，要让他掏出钱来修，很可能需要打官司，还不知道要花费多少时间。要是一直放在那里不修，业主还不得闹翻天？

维权还是维修，委员的两种观点，各有合理之处。最后，我发表了自己的看法。小区交付已经超过5年，过了开发商应负责的保修期，找开发商维修不太现实。天花板整体脱落，一定程度上跟开发商的施工质量有关系，可是要证明是开发商的质量问题，光拍照保留了证据还不够，还得花钱请有关部门做质量鉴定，打官司也需要维权成本，这些钱花下去，能不能索赔成功还是个未知数，即便官司打赢了，能不能拿回来钱也是个问题，还有可能需要申请强制执行。关键是，这维权很可能是场持久战，业主却要每天进进出出通行，拖着不修，业主生活很受影响。与其花钱讨个说法，不如把这笔钱花在解决紧迫的实际问题上。委员们听我这么一说，也就基本形成共识—变维权为维修。议定之后，业委会决定委托业委会副主任顾和建老师负责牵头，联系装修单位，落实维修方案等事宜。接下来的问题是，维修费用从何而来？

维修资金or公共收益？

时间不仅是把杀猪刀，还是一道道催办令。这不，业委会顾老师和物业公司还在联系装修公司询价、比价的时候，已经有业主打电话给市政府热线电话“12345”投诉，街道物业科则“投诉必答”，打电话向我了解情况，询问进度。如实反馈之后，继续与委员们讨论维修费用事宜。

没想到的是，这位“热心业主”高度关注，持之以恒，在整个维修期间五六次拨打市政府热线“12345”投诉吊顶维修事宜，街道也三番五次来电催办，直到我最终发飙，发了一通火之后才告一段落，待后文详述。

小区部分区域的大中修，到底是动用维修资金还是使用公共收益，别的小区也遇到这样的问题，微博上也时常有人问起。有观点认为，公共收益是全体业主的钱，部分区域的维修则应该是该受益部分的业主自己负担，不应该动用公共收益，且动用公共收益也需要征求业主意见甚至需业主大会同意。道理不言自明，实际操作却应适当变通。在实际操作中，往往钱从何而出不是最重要的问题，时间却是个大问题。

维修资金和公共收益，取之于民，用之于民。都是业主的钱，都是一本账，只是名义不同而已。申请动用维修资金需要经过申请、征求业主意见等一系列的严格程序，需要相当长的时间。关于吊顶的维修费用，按理应由一、二单元的业主用维修资金负担。等到申请下来维修资金或开完业主大会，黄花菜都凉了，受影响的只有业主。因此业委会决定，先用公共收益垫付维修款，同时按照维修资金申请程序的有关要求，做相应的准备工作，先维修，后申请，申请下来的维修资金偿还公共收益的垫付款项。解决了经费来源，维修工作终得陆续正常开展。

冲接到物业科发火

前面说到在近一个月左右的维修期间，有位业主持续多次打电话投诉，街道也每次都来电催问。这不，上午汪主任刚跟我反馈维修接近尾声，下午物业科王科长又一个电话打过来，说业主投诉，质问维修费用为什么是业主掏钱，没找开发商维权，求解释。

王科长再度与我确认小区什么时间交付的，有没有超过5年保修期。说还是同一个业主，投诉到“12345”，认为应该是由开发商承担责任，业委会应该找开发商维权，希望我能解释一下。

这位热心业主已经多次投诉。第一个投诉电话是为什么迟迟没开始维修，要求尽快维修。通过王科长答复其已经着手维修事宜，需要把关装修公司和维修方案，花业主的每一分钱都不能掉以轻心。没想到过了几天又是陆续几个投诉电话，问这么长时间怎么还没修好，什么时间能修好。业主投诉，街道了解情况并予以回复，催办也是其本职工作，于是每次都耐着性子告知其相应进度。临到末了，又打电话投诉说没看到装修公告，为什么没找开发商维权，动用公共收益没经过业主同意等等。

顿时无名火起，正好逮个机会拿“主管”领导发泄一下情绪。把相关情况再度复述一遍，并解释了维权金钱成本、时间耗费与维修费用等考虑的来龙去脉之后，话锋一转，“业主一个投诉电话，街道就随时响应，我也在上班呢，同一个问题多次投诉，不光影响我工作，还影响我们为业主服务的积极性！我们小区业委会账户的钱是一个委员掌握存折，一个委员掌握密码，一个委员负责出纳，得三个人聚齐同去银行才能取出钱，我们支付的第一笔维修定金款还是我们的副主任顾老师从自己银行卡里取钱垫付的，这些事情我们都不求表扬了。这位业主反复盯着这件事是什么用意？这位业主多次电话投诉，怎么不找业委会当面了解情况，有问题当面沟通？我们贴的告示，他没看到，就能说不知情?再说了，同一个单元，60多户业主，也就他一个人反复提意见，没见其他业主有异议，他的意见也只是极少数意见甚至个别意见。我们业委会的大门一直敞开着，他这么热心完全可以参与协助业委会工作嘛，他怎么只说不做？他有本事有想法，可以起诉开发商，我们业委会绝对大力支持。指手划脚当个批评家谁不会啊，只要他肯站出来为业主服务，我们也可以选他当主任。咱们街道对待投诉也要区分情况，业主的无理投诉就应该拒绝，街道不能被个别业主当枪使。如果再这么玩，业委会又不是一官半职，没人留恋，大不了不干，我们委员也可以当普通业主嘛”王科长赶紧安抚：“也不是对你们的工作有意见，只是业主投诉到‘12345’，市里批转到我们这里，需要了解情况并答复。现在情况了解了，我写个报告回复投诉人。你也不要发这么大火，是不是对我们街道工作有意见啊？”

见好就收，有台阶赶紧下，今后还得长期跟街道物业科打交道呢。“我只是向您发发牢骚而已，谁让您是我们的‘主管’部门呢。我们的委屈平时也没处说啊。如果真是对街道有意见，就不会每次您一打电话我就放下手头工作第一时间接听了。你们也有你们的难处，现在业主维权意识都很高，但是我们只能顾及大多数业主的利益，千万不能被个别业主当枪使……”

晚上回到家，在QQ群里把今天冲街道发火的事跟同是业委会主任的朋友们简单说了一下，求宽慰求支持。他们也基本理解和认同我的做法，认为发通火也不是坏事，业委会工作要看主流，兼顾支流。毕竟不能做到每个业主都满意，只要是为了大多数业主的利益，问心无愧就好。

他们的支持很暖心！

数日以来的烦闷一扫而空。今晚，可以睡个好觉了。

(作者系南京正泰置业小区业委会主任)

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