最终还是赢了！一审败诉、终审胜诉的物业选聘案例！成都的一则真实正在发生的业委会故事！

故事发生在去年，主人公在全国业委会参与者交流群里！

他们在去年召开业主大会会议讨论前期物业的去留，最终生成不续聘的决议。

但物业公司相当的专业，他们采用了下列办法：

1、第一时间请了媒体，还找来了电视台，发起了舆论攻势《小区突然更换物业，业主起诉业委会》

2、找了一系列业主，轮流起诉业主大会，要求撤销这个决议

3、发动一些人，守住大门，坚决不让新物业进场，形成一个交接不了的现实！

4、紧急公关政府部门，让政府部门表态 在司法判决没有完成之前，不进行交接！

然后他们的业委会就这样和物业对峙了差不多一年，中间主任被打、流血事件、还好他们坚持下来！

在初审的时候，业委会被判败诉，要求撤销这次业主大会的决议，那时候应该是他们最黑暗、最感觉到迷茫的时候，还好他们选择了继续坚持、继续上诉！终于2018年5月18日的上午，他们迎来了胜诉的终审判决！

前路慢慢 ：他们还在挣扎，本月29日又是一场官司，物业代言人的业主起诉业委会和业委会要求强制撤场两个官司一起开庭。现在还是前期物业在管理小区。

我们可以想想，他们所处的困境！以及所承受的压力！这是真实的业委会生存生态！

原文判决书

四川省成都市中级人民法院民事判决书

(2018)川01民终4512号

上诉人（原审被告)：成都市新都区博海城业主大会。住所地：新都区博海路**号***号*栋*单元***室。

主要负责人：罗志勇，主任。

上诉人（原审被告)：成都市新都区博海城第一届业主委员会。住所地：新都区博海路**号***号*栋*单元***室。

被上诉人（原审原告）：程洪远，男，1965年8月8日出生，汉族，住成都市成华区。

上诉人成都市新都区博海城业主大会（以下简称博海城业主大会）、成都市新都区博海城第一届业主委员会（以下简称博海城业委会）因与被上诉人程洪远业主撤销权纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初7591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人博海城业主大会、博海城业委会上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回程洪远的诉讼请求。事实和理由：原审法院以“业主委员会成员出任计票、唱票人员，并参与计票、唱票工作”、“担任监票的社区人员有未认真监票，以及中途离开唱票、计票现场导致监票行为缺失的情形”、“参与唱票、计票的人员未全部签字确认”、“博海城业委会主张回收的票有现场电话、短信确认的表决票，但其未提供证据证明该表决意见系业主本人作出，或得到业主本人事后追认”以及“未将地下车位产权面积在确定统计表决票时计入专有面积”为由认定业主大会决议应撤销是错误的。事实上，本次业主委员会及业主大会召开程序合法，选票统计结果真实有效，符合物权法第七十六条规定的“双过半”要求，即便存在轻微瑕疵，也不影响决议的有效性。

被上诉人程洪远辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回博海城业委会、博海城业主大会的上诉请求。

程洪远向一审法院起诉请求：撤销博海城业主大会、博海城业委会于2017年8月3日做出的《博海城业主大会聘请物管公司会议表决票统票结果公告》及其中载明的业主大会决议。

原审法院经审理查明，一、2017年4月25日，博海城小区召开业主大会会议，选举出第一届业主委员会委员，经备案后博海城业委会成立。2017年6月1日，博海城业委会发出《新都区博海城小区业主大会招标选聘物业服务公司会议公告》，程洪远所举的该公告照片内容摘要为“博海城业委会决定以书面征求意见的形式，召开聘请物业服务公司业主大会会议；博海城业委会于2017年6月15日开展聘请物业服务公司业主大会会议工作；此次业主大会会议业主有效表决票权数2049个、表决票专有物业面积202888.57㎡（地下车位产权面积待确定后统计表决票时计入专有面积）”。二、博海城业主大会、博海城业委会所举该公告内容，与程洪远所举公告内容大部分一致，不同之处为“博海城业委会于2017年6月1日启动聘请物业服务公司业主大会会议工作，预计于2017年6月25日开展聘请物业服务公司条件、方式以及合同主要内容等业主大会会议工作”。

二、2017年6月16日，博海城业委会发出新博业（2017）第2号公告，其内容为“在收集了业主的建议和意见之后对6月1号公告内容进行了修改并在此公示”。根据其公示的表决票内容看，不仅包含对是否选聘新物业公司进行投票，也包含对物业费收费标准进行投票，其中对商业物业收费标准上涨为3.5元/㎡。

三、2017年6月21日，博海城业委会发出《博海城业主大会聘请物业公司会议<表决票>投票计票工作安排意见公示》，其内容为：业主大会会议采取书面形式进行，由业主志愿者、业主代表分组上门送达《表决票》并请业主将填写后的《表决票》投回票箱；送票投票时间暂定于6月23日开始，预计7月2日在业委会办公室公开开箱计票等。

四、2017年6月23日，博海城业委会发出新博业（2017）第3号公告，公布了上门收发表决票人员名单。7月2日，博海城业委会发出同为新博业（2017）第3号的公告，其内容为：《延期通知》因部分业主尚未参加投票，原定于7月2日统票工作，预计延期至7月10日。7月9日，博海城业委会发出新博业（2017）第4号公告，将计票时间延期至7月31日。

五、2017年7月26日，博海城业委会发出新博业（2017）第5号公告，内容为唱票工作定于7月31日上午九点进行，监票人员由金都社区负责监票，唱票、计票由业主组成，并公布了业主唱票、计票人员名单，其中博海城业委会主任罗志勇、委员袁春梅在该名单中。

六、2017年7月31日，博海城小区此次业主大会会议的表决票统票、计票工作开始，博海城业委会邀请了金都社区三名工作人员及当地派出所三位民警参与统票、计票工作，参与该工作的业主成员一共18人。在当日上午的唱票、计票过程中，业主委员会主任罗志勇参与了选票、唱票，并有在会议表决票统计表上书写内容的行为，社区人员多次离开现场，没有全程参与整个统票、计票的监票工作。当日中午，在完成唱票、计票工作后，选票和会议表决票统计表进行了装箱，并在下午统计出结果，由在场人员在统计表上签字确认。但在表决票统计表上签字确认的人员，含社区工作人员黄道元、黄碧英在内共19位，尚有多名参与统票、计票的业主成员未签字。

七、2017年8月3日，博海城业委会发出公告，宣布了业主大会会议表决票统票结果为“本次业主大会会议共2053位业主持有202888.57㎡专有物业参与表决，共收回1610张表决票，其中废票20张、弃权票27张，另有443张未收回；201票赞成签约现物业公司，共持有18996.85㎡专业物业，占总业主数的9.79%、占总面积数的9.36%；1362票赞成公开选聘物业公司，占总业主数的66.34%、占总面积数的64.91%。；业主大会的决议为：1.不直接聘请现物业公司服务本小区（可以报名招标）；2.按照表决票上的相应要求公开招标择优选聘一家物业公司服务本小区”。此后博海城业委会启动招标选聘物业公司工作，最终选聘成都德昌行物业服务公司作为新的物业管理公司。此后，在新老物业公司交接工作中，部分业主、原物业公司与新选聘的物业公司之间多次发生争执、对抗情况，导致成都德昌行物业服务公司至今未入住该小区。

原审法院认为，本案的争议焦点，一是程洪远作为小区业主，是否有权申请撤销业主大会作出的该项决议，二是该项决议是否应当撤销。对此作如下分述。

一、根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”之规定，业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会的决定，并需满足下列条件：1.业主大会或者业主委员会的决定违法；2.业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主的合法权益；3.行使撤销权的业主只能是权益受侵害的业主。在建筑物区分所有的情形下，业主的合法权益内容非常广泛，涉及多方面的权利和利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，业主的专有权、共有权和成员权受法律同等保护。业主大会或业主委员会的决定限制或剥夺业主合法权益的，在该决定作出后，业主有权请求人民法院撤销该决定。本案诉争的业主大会决议，包含物业管理公司的更换、物业费的调整，其内容均与业主享有的多项合法权益相关，并可能对业主的实际权益造成有利或不利之影响。故该决议属于业主可申请撤销的范围之内。

二、业主大会或业主委员会的决议是否应当撤销，其前提必须是该决议内容违法，既包括其所作的决定内容逾越了法定或者约定的权限、范围，也包括作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。就本案而言，双方诉争的焦点在于业主大会的本次决议，是否违反了法律、法规的强制性规定。

（一）、《物业管理条例》第十三条“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。关于业主大会会议召开的程序。”上述内容，结合《博海城小区业主大会议事规则》可以看出，业主大会会议召开，既可以按照业主大会议事规则的规定定期召开，也可以经20%以上的业主提议，或者业主委员会召集，召开临时业主大会会议。业主委员会本就有权召开业主大会会议，故程洪远关于该次业主大会会议违反未经20%以上的业主提议，召开程序违法的主张，法院不予采纳。

（二）、博海城业委会于2017年6月1日发出《新都区博海城小区业主大会招标选聘物业服务公司会议公告》，即使按照程洪远提出的证据所显示内容，也仅为“博海城业委会于2017年6月15日开展聘请物业服务公司业主大会会议工作，并非于当日就召开业主大会进行表决，实际上博海城业委会多次张贴公告推迟收票、计票、统票工作，一直到7月底才正式进行计票、统票，期间时间远远超过《物业管理条例》所规定的召开业主大会应提前15天公告的期限，故对程洪远提出的公告时间不足15天的主张，法院不予采纳。

（三）、本次业主大会会议采取书面会议的形式，符合法律规定，但在表决票统票、计票过程中，存在如下瑕疵：1.违反《博海城小区业主大会议事规则》第十八条第四项“监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员（包括委员候选人）的其他业主担任”的规定，有两名业主委员会成员出任计票、唱票人员，并参与计票、唱票工作，业主委员会主任罗志勇不仅有唱票行为，还有在表决票统计表上填写数据等计票行为；2.担任监票的社区人员有未认真监票，以及中途离开唱票、计票现场导致监票行为缺失的情形；3.参与唱票、计票的人员未全部签字确认；4.博海城业委会主张回收的票有现场电话、短信确认的表决票，但其未提供证据证明该表决意见系业主本人作出，或得到业主本人事后追认；5.博海城业委会发出的《新都区博海城小区业主大会招标选聘物业服务公司会议公告》称，地下车位产权面积待确定后统计表决票时计入专有面积，但统计结果中，并未将地下车位产权面积在确定统计表决票时计入专有面积。

综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“下列事项由业主共同决定：（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之内容，该次业主大会的决议，须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但由于该次博海城业主大会会议过程中，存在有程序瑕疵，以及统计数据有重大遗漏等情形，不能证明做出该决议的依据，即表决票统计结果符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款的规定。故该项业主大会的决议依法应当予以撤销。业主大会决议被撤销之后，博海城小区可以另行召集召开业主大会会议，按照法律、法规规定的程序，对上述事项进行表决，并依据表决结果作出决议。遂依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款、第七十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，作出如下判决：撤销博海城业主大会于2017年8月3日做出的内容为“1.不直接聘请现物业公司服务本小区（可以报名招标）；2.按照表决票上的相应要求公开招标择优选聘一家物业公司服务本小区”的决议。案件受理费100元（已减半收取），由博海城业主大会、博海城业委会负担（此款程洪远已垫付，执行时一并执行）。

二审中，博海城业主大会、博海城业委会提交小区部分业主的强烈提议、唱票人邓跃新出具的说明以及从新都区房管局调取的地下车位表，拟证明短信投票具有真实性、投票统计结果具有有效性，以及地下车库面积为45307.18平方米，即使将该车库面积计入专有部分面积，投票结果也符合物权法第七十六条规定的“双过半”要求。程洪远质证后认为，对部分业主的强烈提议的真实性、关联性不予认可，对邓跃新出具的说明的真实性、合法性不予认可，对地下车位表的真实性予以认可，但不认可关联性。

二审另查明，金都社区于2017年11月14日出具情况说明载明：博海城小区在2017年7月31日上午进行唱票、计票工作，中午12点以后，将选票及统计表拿到社区存放，并于下午继续计票工作，并当场将统计结果告知在场人员并公布在统计表上，在场人员都在统计表上签字确认。8月1日至3日，社区工作人员黄道元、黄碧英对选票以打电话的方式进行了抽查，抽查数约100张，未发现有选票造假的情况。

本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案博海城业主大会的投票、唱票过程是在金都社区三名工作人员及当地派出所三位民警以及业主成员一共18人参与、监督下进行的，根据博海城业主大会、博海城业委会提交的视频资料和金都社区出具情况说明等证据，能够证明博海城业主大会的投票、唱票过程基本符合相关规定，在场人员都在统计表上签字确认并未发现有选票造假的情况，即使在计票、唱票、监票存在个别瑕疵的情况，但该瑕疵不能对决议的结果产生本质影响，最终决议结果应当以博海城业主大会、博海城业委会公告的数据为准。关于地下车位产权面积未计入专有面积的问题，根据《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条：“机动车车库（位）建筑面积统计时是否计入产权人房屋面积，由业主大会议事规则约定。如计入产权人房屋面积，不单独计算业主人数”的规定，博海城业主大会议事规则未对地下车位产权面积是否计入产权人房屋面积进行约定，2017年6月1日博海城业委会发出的《新都区博海城小区业主大会招标选聘物业服务公司会议公告》明确了此次业主大会会议业主有效表决票权数为2049个、表决票专有物业面积为202888.57㎡（地下车位产权面积待确定后统计表决票时计入专有面积），该专有物业面积202888.57㎡并未包含未确定的地下车位产权面积，故在地下车位产权面积未确定的情况下，博海城业主大会以2053位业主持有的202888.57㎡专有物业面积参与表决的表决票统票结果为依据作出的业主大会的决议符合公告要求，应为有效。且即使将本案二审中确定的地下车库面积45307.18平方米计入专有部分面积，其投票结果也符合物权法第七十六条规定的“双过半”要求。

综上，博海城业主大会、博海城业委会的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销成都市新都区人民法院（2017）川0114民初7591号民事判决；

二、驳回程洪远的诉讼请求。

二审案件受理费200元，由程洪远负担（此款成都市新都区博海城业主大会、成都市新都区博海城第一届业主委员会已垫付，程洪远在本判决生效起十五日内付给成都市新都区博海城业主大会、成都市新都区博海城第一届业主委员会）。

本判决为终审判决。

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