业委会里的外国人Monopoli Nicola：我希望人们能尊重规则

“我们讲的秩序实际上就是规则，这些规则是需要自生自发地创立出来，在业主组织中，在很多方面创立了关于制度制衡的规则。”

——中国人民大学社区治理研究学者陈幽泓

经济的飞速发展以及文化的高度开放、包容，使上海成长为一座极富魅力的国际化城市，吸引着来自世界各地的人。很多外籍人士选择在这里居住甚至买房，这使业委会出现了越来越多元的参与者。上周五，我们有幸约见了来自意大利的业主Monopoli Nicola。Nicola2006年入住嘉汇广场小区，2010年在小区买房，并在今年小区第四届业委会换届选举时，成了一名委员。

业委会候选人名单

嘉汇广场位于徐汇区斜土路天钥桥路，处在徐家汇中心地段，主要由三幢高层组成。这个修建于上世纪90年代的小区，当时作为外销房，房价在1200美金/平方米左右，曾聘请过高端物业第一太平戴维斯。目前小区的状况为商住两用房，大量公司入驻其中，进出流动人员的复杂性使小区物管问题日渐突出，相比周边均价8、9万的房价，嘉汇广场俨然成了价格洼地，如今小区的房价大概在5万5人民币/平方米。

数据来自链家平台

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规则的理想与现实

众蚁：为什么加入业委会？

Nicola：我在这里生活了14年，对物业非常不满意，小区不干净、不安全，没有好的管理和服务，这促使我想要进入业委会，改善小区的状况。并且，我在意大利曾有过一年的社区管理经历，（那边的房子比较老，体量也不大，但是管理有秩序，建筑维护保养得都很好。）中国和意大利的情况并不相同，但社区管理的本质是一致的，我希望能把我的想法分享给业委会。

我认为小区最大的问题在于租客太多。普通小区业主占比一般在80%左右，而居住在我们小区的人可能40%都是租客，他们对小区根本不关心。也是这个原因，这里没人遵守规则，实际上，小区根本没有规则。这里还存在群租现象，我曾发现一个房子里住了15个人，最多甚至达到28人，太脏了。楼道里堆放着私人杂物，但这些空间属于每一个人，走廊应该保持干净空旷。

住宅型业主与商用型业主之间也存在冲突。普通业主认为商业业主挤占了小区很多物管资源，进出的人员过多影响了居住者生活，而商业业主认为他们交的物业费更高，对小区贡献更大，这两类业主经常在一些问题上争执不休，如果我们制定了规则，每个人按照规则去做，就没有争吵的必要。

我认为租客进入大楼后，也应当去物业处签订协议，以保证他们能够遵守这幢楼的规则。不管是租客还是商业业主、住宅业主，每一个住在这里的人都有权利使用房屋，我们有责任去制定一个适用于每个人的规则，让每个人遵守规则非常重要。

众蚁：关于规则，这是否太理想主义了？原则上是制定一个规则，每个人必然遵守，但现实是没有执行机制很难去落实，如何制约人们去遵守规则？

Nicola：我不知道，这其实属于物业公司的责任，他们应该让人们去遵守规则，就像垃圾分类，违反了规则就会得到处罚。在国外，顾问委员会（业委会HOA）有处罚违规者的权利，但在中国，情况会很复杂，但我希望能先建立一个规则，再不断完善它。没有规则，后面的事情也无从谈起，人们的素养是一个慢慢提升的过程。

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物业的义务与业主的理念

众蚁：业委会有什么工作计划吗？

Nicola：我们的工作才刚刚开始，开的会议也不多，这还需要时间去讨论。有很多事情等着我们去做，其中最迫切的是消防问题。楼道里要配备消防设备，比如烟雾报警器，以防火灾。我记得6、7年前，上海一栋建筑里曾发生过一场大火，因此防火问题是第一重要的问题。第二重要的问题是外部的安保问题「safety outside」，比如外墙的维护，门禁的设立。我们大厅的门总是开着，任何人都能够进入小区，这很危险。

再者是清洁问题。一栋楼地面至少应该清洁三次，阿姨却用一桶水就清洗了整个30层的大楼。楼道里的一切都是脏的，墙面粘着各种东西，实在太蠢了。

这是物业的工作不到位，我们应该监督他们提高服务水平。我所能想到的改变现状的途径是通过提升物业费以换取更好的物业服务。安保和清洁问题都需要花钱，需要讨论，考虑很多因素，解决起来会很困难，但如果想尽快推进事情，增加花费是最直接的方式。

众蚁：小区的物业费是多少？这个物业费与意大利相比，是什么水平？

Nicola：我们有两种物业费，居民物业费是3.6元，商业物业费是居民的两倍。在上海，我每个月只需交440人民币，而在意大利，我每个月至少得缴纳2000人民币。意大利有专门计算物管费的系统，收费标准除了面积还有人头。相同面积下人越多，产生的垃圾就越多，对电梯的使用频率也越大，垃圾清运、电梯保养的费用增加，所以让他们支付更高的物业费是非常正常的。

中国的物业情况和国外有很大不同，在其他国家，物业公司做得不好就可以解雇他们，但中国不是这样（换物业困难是普遍现象）。大包干制度使物业有很大的权力空间，而在别的国家，物业收费项目非常细化、清晰。

物业服务就像买东西，一分货一分钱，遗憾的是很多业主的理念还未达成一致。小区最初的物业公司第一太平戴维斯，提供的服务完全是外销房品质，但一些业主认为自己用不着这么好的服务，然后去请了便宜的公司，假如我们能一直沿用第一太平戴维斯，经过这么多年的维修保养，小区也许会成为一个五星级的高品质小区，而非现在这个样子。

我明白中国还在一个发展的阶段，很多机制不完善。但这些年里小区出现各种各样的问题，我不得不说它的物业管理已经失控了。意大利的小区不是没有问题，那边可能有20%的问题，在这里却有80%的问题，我来到这里，看到的是一片混乱，可以说过去十年物业公司完全没有做任何事情。

众蚁：业委会是否有信心改变现状，让小区变得好一点？

Nicola：这一点我也在和业委会其他人讨论，但我每次交流都需要朋友翻译，这很不方便。我认为意义很重要，意义让我理解大家的思考方式，我很想要了解大多数人的想法，想知道别人又是如何看待我的想法的。就我个人而言，我认为现在谈改变是困难的。

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差异与问题

众蚁：国内的业委会涉及到多方关系的处理，比如居委、物业、业主。国外是什么样的情况？（Nicola将居委会看作government officer）

Nicola：国外没有居委会，政府并不会参与到社区管理之中，我们只需要与物业打交道。物业管理是一份工作，物业服务公司是业主招聘的，他们想要获得这份工作，需要征求业主的同意。比如我在意大利的小区有560户居民，每一个人都必须参与解决方案的表决，这是我们的规定。

众蚁：业委会竞选人都需要和居委会谈话，你和居委会谈了什么？

Nicola：他们没说什么。人们选了我，所以一切都很顺利，并且我与居委的谈话需要中间人的翻译，交流过程很麻烦。

我发现在中国，人们谈话的方式并不直接，讲一件事情总是要花很长时间。我习惯了就事论事，可是到了中国，你不能单纯讲一件事，你得花10分钟把事情展开讲，这实在太不一样了。

另外，这里大家讨论问题也是无休止的，议题太多，很多人都在抱怨，但问题如何解决、如何实施却很少被提及，开会缺少一个清晰的主题。在意大利，我们会就一个明确的事情进行讨论，并初步形成结论，否则不会结束会议。

众蚁：国内业主大会议事规则是双过半制度，对未反馈意见一般视为同意已经反馈的多数人意见，意大利有这样的设置吗？

Nicola：没有。假如100个业主，参会表决的不到50人，程序就会被推翻重走。如果只有30%的人参加会议，我们就会反思原因，然后一家一家上门，挨个询问业主的想法，重新组织会议。因为会议关系到非常重要的事情，你的公寓在这里，你有责任和义务表达自己的意见。

这当然与意大利当地的情况有关，我们小区体量不大，业主数量不像上海这样多；再者意大利并没有炒房现象，房子都是买来自己住的，因此业主们是真的关心小区。

众蚁：在很多小区，即使是通过了业主大会会议的事项，哪怕得到了70%的业主同意，剩下30%持反对意见的业主也可能爆发出难以想象的反抗力量，意大利会发生这种情况吗？

Nicola：表决结果只要达到51%的同意率，我们就可以去执行了。方案一旦通过会议形成了决议，即使不同意，每个人也应当尊重规则，业主没有别的选择，因此这种反抗的情形在意大利没有发生的可能。如果一件事情要每个人都同意，那么任何事情都做不下来。

众蚁：你期望政府怎么来支持你们的业委会工作，想要什么样的支持？

Nicola：我从未期待过政府的帮助，业主们自己就能解决社区的矛盾。我听说中国政府会帮助小区进行维修，这在意大利是完全不可能发生的事情。

众蚁：是否可以依靠政府将商住两用楼改为住宅楼？

Nicola：转变公寓属性固然可以改善小区的管理状况，但人们拥有选择的权利，这要看他们自己是否想要转变。

据Nicola朋友介绍，小区三幢楼，每一层每一户的产证各不相同，原来就有办公、住房区分，加上多年来业主自己也申请了公寓产证属性的变更，如今的情况更加复杂，没法一刀切。当下业委会只能是制定一个大家都可接受的规则，改善小区环境，这一点还需要物业去监督规则的实施。

Nicola（右）与他的朋友

尽管属性复杂，并且由于历史原因小区没有维修资金，但作为外销房的嘉汇广场整体的建筑质量非常好，电梯使用至今从未更换，现在依然在正常运行。小区真正的问题还是在物业管理上，一个小区能拥有怎样的物业服务水平，取决于业主们的选择。

对于当前这些问题，尤其是规则的制定、以及背后的业主素养、认知的提升，我们无法像Nicola这样单纯地看待。意大利这样的国家从九、十世纪开始，就开始一点一点发展出一套完整的治理模式，而中国走到今天只用了短短几十年，物权法2007年才开始实行。世界上没有中国这样的情况，它发展得太快，身体发育起来了但营养却没跟上，因此社区治理出现的很多问题，乃至延伸到其他领域，或许应该以一种包容的态度去看待，出现的矛盾冲突，需要落实到具体的事件上一点一滴地解决。

Nicola与众蚁社区

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