全是干货|如何拟定物业服务合同

物业合同非常重要，很多小区的物业合同在拟定阶段，看起来颇费心思，并没有起到实际的效力。比如一些合同上会约定物业满意度的设置，但最关键部分：谁来调查、怎么调查、多大的样本量、费用谁出，这些要素却无法明确，导致最终合同流于纸面，不具备可操作性。还有很多小区的合同，一味的对物业企业增加惩罚性条款，这出发点就是对物业的不信任，这限制住了物业企业对小区其他服务功能提升的可能性。

我们认为一份好的合同，应该是双方认可，平等签约，尽可能的减少争议和扯皮的空间，这样方便双方在后续工作基于合同本身的监督和配合。

我们在看了很多份物业合同之后，发现上海市静安区达安花园小区与物业公司签订的合同在操作性上更加切实，下面节选其合同的部分内容，希望能为广大业委会参与者们提供些许参考和借鉴。

一、和物业的约束性条款

本合同在服务时间期限、物业费收费、物业办公用房、物业服务内容与标准、公共收益与维修资金的管理使用、物业服务质量考核与检验、违约责任等方面都做做了明确规定，并对物业服务内容与标准在附件中列了详细说明，力求条框的严格和细化。

例如合同第十二条、第十三条、第十五条涉及了物业在公共收益、维修资金的管理和使用，要求物业账目公开透明。

第十二条 本物业管理区域内的全体业主所有的会所、共用部位及小区内相关设施全权委托乙方经营管理，利用小区共用部分获取的收入包括但不限于广告收入、停车位租赁费、房屋租赁费等收益，公共收益的分成比例为业主大会70%、物业企业20%，剩余10%作为业委会对物业公司服务质量的考核，当乙方符合考核要求后支付。考核方案详见附件十一。

本物业管理区域内的公共收益设立共管账户下的独立科目，乙方每月向甲方提交公共收益报表，公共收益季报、年报，及时公开，每季度次月10日前将上一季度公共收益打入业主大会维修资金账户，涉及公共收益的合同由业委会、物业、供应商三方共同签订。

[注]共管帐户定义：以乙方名义开立其他需要专项管理和使用的资金账户为“共管账户”，由双方共同管理该账户。共管账户设立时银行预留的印鉴章是甲方指定人的印鉴章和乙方的财务专用章。

第十五条 乙方遵照《达安花园专项维修资金管理规约》编制维修资金使用方案，对超出乙方权限范围的需要维修和改造的项目先由乙方提供三个供方单位让甲方挑选，经甲方批准后按流程实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。甲方同意乙方可视现场施工、监管、配合情况收取项目最终标的的5%，作为配合管理费。

专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，所引致甲方的经济损失及相应法律责任，由乙方承担。

第十七条 乙方相关的权利义务：

（一）设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同除11号楼主办公室外，二期、三期分别设立一个便民服务点；

（二）根据法律、法规的有关规定及《达安花园管理规约》和本合同的约定，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；

（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；

（四）及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每3个月公布一次专项维修资金和共有部分收益的收支账目。每季度次月10日前将当季公共收益按照物业管理法规规定和物业服务合同约定的比例予以结算；

（五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划；

（六）乙方在本合同期限内，不得随意调动项目经理（见附件十四）。对物业管理处主要管理人员调动应提前一个月告知并经双方协商一致，获得业委会同意方可执行（特殊不可抗力原因除外）。

（七）乙方在本合同期限内，承诺按照国家相关法规的规定，对本小区内非居住用途的物业及群租情况向有关部门反应和持续配合政府相关部门整改。

（八）在本合同期限内，每年第四季度由评选小组对本小区进行物业服务满意度测评，测评结果由甲方公开发布，并张贴至每栋楼一楼的公告栏公示。评选小组由小区业委会成员、小区居委会成员、小区党总支成员、业委会党小组成员组成。业主委员会也有权要求在合适的情况下委托第三方进行满意度测评（第三方测评费用由甲方承担）。按测评结果进行10%公共收益分配处理。

（九）按照乙方投标时的承诺，乙方在本合同有效期内获得上海市物业管理优秀住宅小区的称号，并在第一年提交创优方案。

（十一）乙方承诺在本合同有效期内不主动提出提高物业费收费价格。

（十二）乙方承诺进驻小区三个月内将向业委会提供接管小区时现有的设施设备的清单台账。

（十三）乙方承诺对本小区的物业管理不以总包的形式整体转让给其他个人或公司。

（十四）乙方承诺秩序维护等不外包，环境卫生及绿化养护委托具有相应资质的专业公司实施；部分专业设施设备的维保、检测工作将委托给有资质的专业公司。乙方对委托方严格监管监督，保证其提供的服务达到合同约定的标准。

（十五）乙方承诺无论是外包还是自有人员必须是具备完全民事行为能力的人。

（十六）乙方承诺小区垃圾房自主运营、不改变配套用房房屋用途，如有必要需征得业委会同意。

（十七）建筑垃圾清运点对点、袋装化、日产日清。

下列三条则对物业违约及合同终止的情况做了考量。

第二十条 除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第九条约定的服务内容和标准的，乙方承担下列第2种方式的违约责任：

（一）以违约事项涉及并收取的服务费为基数相应减少物业服务费；

（二）根据物业服务方案约定的服务内容和标准进行整改。

第二十一条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方双倍返还。

第二十二条 合同到期或不到期，业主大会决定不再续聘或法定原因终止的，乙方应当收到不再续聘通知之日起三个月内完成移交，并退出小区管理，否则应当按照每日人民币2000元支付违约金。

二、解约条款

第十六条 甲方相关义务与权利——第五点，甲方或业主委员会可根据乙方的物业服务进行半年度考核。考核评分表详见附件十一，考核细项由甲乙双乙方确定，甲方可动态调整考核权重。

考核机制为：首个半年度考核低于75分，甲方有权发出书面整改意见。连续两次考核低于75分，甲方有权发出书面整改意见，并可要求更换主管级以上管理人员，乙方不得拒绝，如乙方不配合，甲方有权解除物业服务合同。连续四次考核得分低于75分，经乙方认可后，甲方有权解除服务合同。

第二十三条 本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守约方人民币10000元作为违约金。

第二十四条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权依法解除本合同，并按照二十三条规定处理。

第二十五条 乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。

甲方依据《中华人民共和国物权法》七十六条规定通过业主大会做出解聘表决结果的，甲方有权依法解除合同，如逾期不退出小区管理的按照第二十二条规定处理。

甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业服务企业完成交接手续。

第二十六条 双方协商一致，可解除本合同，并在30日内办理交接手续。

三、附件部分 

附件共十五个部分，包括物业构成；物业规划平面图；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务；公共区域绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共区域秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；综合管理服务；其他服务承诺；物业承接验收确认书；考核方案；履约保证金；服务标准；技术标；关于项目经理约定。

其中，共有部位、共有设施设备的日常养护维修、公共区域绿化养护、清洁卫生服务、秩序维护等内容都有详细说明。

合同对小修、大修的界定通过具体的事项做了定义。例如，零星修理（包含在物业费中）的范围包括：

（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。

（2）更换公共走道门窗五金件。

（3）疏通水管、污水管等排水、排污管道。

（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于0.5平方米，因管理原因及其他非人为因素造成的的破损）。

（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。

（6）设施、设备标识修补。

（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。

（8）道路标识及指路牌等导引设施的修补、油漆。

（9）本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。

供水系统、二次生化处理系统、公共照明成本构成、消防系统成本构成、避雷系统、弱电系统、电梯运行的日常保养、维修都包含在物业费之内。

以上内容仅仅是一个参考，每个小区情况不同，拟定物业合同一定要根据自身小区的实际情况进行操作，确保条款实际可执行性。

完整内容可点击文字链接下载

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