药方来了·快抄！老旧小区“抗衰老”秘籍——普陀平江盛世毛主任访谈录

（文章约5500字，建议阅读时长15min）

前言：和人一样，小区也“老”了

曾经污水横流，乱堆乱放，甚至还有务工人员的“混杂群租房”共同构成的“平江地下隐藏小区”，在一年的整改治理下，成为了平江盛世花园的文化中心。

“为了收回这个空间，我们花了好大力呦！”，毛主任看着现在的地下文化中心，欣然道，“大家心往一处使，无论多久的小区也能‘永葆青春’。”

截至收稿，平江盛世花园文化中心启动仪式正在顺利进行……

平江盛世建成于九十年代，小区内高楼与多层混杂，一千九百户余，小区北部已然干涸的人造运河，依稀能反映出最初建成时的华丽模样。

时代变换的“巨浪”将这个小区冲刷出一道道痕迹，作为老商品房小区，面临着地库大面积深水，电梯严重磨损，围墙亟待更新，停车乱象丛生，监控设备老化……众多的问题

更重要的是，“人”的问题：大量房屋出租带来的管理困难；老龄化人口与“外迁”的居民；遗留社会关系留下的闲杂旁人；以及无事生非的反对派……

已经“衰老”的小区，如何重返“青春”？

这个小区交出一份漂亮的答案。

小区“三驾马车”共同发力，仅用了两年有余，便再次激活了这个小区。来年开春，小区北面闲置土地即将被改造成蔬菜园，来年春风过时，将成为小朋友们实践种菜的场所；喷泉水池也得到了修葺，藏在冰下的锦鲤期待着融冰之时的奋然一跃；监控网络全覆盖，电梯维护焕新；停车规约、小区规则等制度化建设已然齐备；闲时能看到老人家带着孩子在健身广场悠然锻炼，安乐祥和的氛围成为平江盛世花园的主旋律。

壹

从楼小组走出的业委主任

一、“不修电梯？好，我们楼自己干！”

“之所以决定参与小区事务，还得从17年电梯说起”，毛主任说，“那么热的酷暑，小区电梯坏了，要知道我住十一楼哇，每天是要爬楼梯的，累都累死了。”

“左等右等，过了好几天，业委会居然说他们不管了，说楼里面一直有反对意见。”

“肯定是莫名其妙啊，再有反对意见，也不能不修电梯啊。”全楼的业主听到这个回答也纷纷感到不满。

部分业主登门拜访“电梯反对者”才知道，“电梯反对者”有多年的相关从业经验，根据市场报价，修电梯和换新电梯的价格差不到五万……

“就是，那为啥不换个新电梯？维修资金又不是不能用？”业主们纷纷向业委主任发出质询。

老主任拿出一沓厚厚的纸：“不行，我平时那么忙，怎么有时间管这些？再说了，你看这个账户（老主任并不清楚资金使用流程），这个钱拿不出来的呀”

众人理论半天，但也没说清楚结果。

“算了，我们楼自己搞！“，全楼行动起来了，自己筹划自己招标。

可要到盖章施工的时候，业委不肯盖章，全楼的努力被挡了回去，也是气愤不已。

最后闹到居委和房办，算是解决了问题。

“回想起来，那会我们那栋楼就已经有自治意识了”，毛主任总结说，“这是我们最初的基本盘。”

二、“换物业+涨价”同时进行可不行！

“从换电梯的事情上，我们就对他们（老业委会）的能力有些质疑，毕竟都说不清楚事！后来又说要涨物业费。”

“要知道，老旧小区涨1毛钱反弹都是很大的呀，现在要提价将近百分之三十”，毛主任顿了顿，“涨价的事还没落定，又说要换物业。”

这两件事加在一起，业主们觉得不能理解，又一次到业委质询。

同样，得到的“解释”依旧没有“解释力”。

“物业费为什么要上涨35%？换物业的意义又是什么呢？”大家问。

“不要问我！没有什么提升！我们请的外包公司，要问问他们”，老主任答。

业主听到此话，觉得实在不能信服，在业主大会上，投出230张反对票。

“当这个结果公布的时候，我就很纳闷，不可能啊，和我们一个态度的几栋楼就200多户，除了我们，难道只有三十票反对？”毛主任表示质疑。

业主们又一次找到居委、街道，经过讨论，为了让小区有序开展工作，先由老业委会进行物业选聘工作，看其效果如何。就这样，通过招标选聘，就这样B物业入场。

三、罢免！

涨价后新物业并未按照之前应标承诺提供物业服务内容，物业服务没有提成，物业费却莫名其妙的涨了将近30%，这引起了居民极度不满，罢免业委会的呼声在小区发酵，提到了业主自治的日程上。

“我们应该是区里第一个走程序罢免业委的小区，当时来看，就是‘刺头’啊”，毛主任感慨道。

凑够20%的有效选票召开临时业主大会后，通过合规程序，毛主任罢免了上届业委会。

但真正“掌权”后，毛主任也发出感慨：“业委会不好做，老一届也很为难啊”

贰

霹雳主任：雷厉风行与坚决执行

一、物业不行，继续换！

新物业进驻小区后，还未满一年，几件事情就闹得大家都很不愉快。

事件一

道闸买一个不就完事了吗？为啥要租？

新物业进驻后，第一件事就换了小区的道闸。

本是一件挺好的事，可问下来却发现：8000一年租道闸？图个啥？买一个不完了嘛？

带着疑问，毛主任去找物业经理，可半天也没给出解释。后索要停车信息，也是百般推脱……

事件二

你和管停车的人有矛盾，关我们业主啥事？

不知道什么事，B物业经理和小区内非机动车停车的管理人员吵起来了……

于是，物业就把停车区的电动车用电停了。

“你这和她们有矛盾，你们自己解决啊。为什么停我们业主的用电？断电以后，我们电动车怎么充电？”

事件三

我是反对派，但我也是你们的甲方！

如何将物业合同所约定事项付诸于物业行动的问题又一次摆到了业委会的案头。

在和B物业谈小区物业管理事项落实的时候，B物业公司总经理指着毛主任：“你就是反对派！就是反对上一届上台的。”

对此，毛主任也很生气：“你管我是不是反对派？再说我们和上一届业委只是事务分歧罢了。更何况我们还是你的甲方，横什么？”

……

几件事情下来，新业委与B物业毫无默契可言，从2017年一月初进驻，到2018年十二月，“两年时间，我们一致都是函来函去，很难成事”，毛主任这么评价。

终于到了选聘物业的契机，靠着B物业在小区差强人意的表现，业主们用选票送走了物业。

“赶紧走！一刻也不要停留！掣肘的两年，真的别扭”，B物业撤场，C物业进场时，毛主任嘀咕。

二、生命通道，必须通！

老旧小区没有地库，所有的车辆都停在地面，可小区面积就这么大，车停多了自然会堵。

“平时堵一下也没事，可夜间万一有什么事，消防、救护进不来可麻烦大了，这是关系到人命的事情，必须整改！”

停车改革的事情来了，麻烦也就来了……

车辆识别阶段

“毛主任，我怎么证明我妈是我妈？”

新物业与毛主任带领下的业委会密切配合，进场之后便启动了轰轰烈烈的车改，但接下来便遇到了一个问题——没有车辆管理数据

原来多年的管理混乱早就档案荒废，可没有数据就无法推行停车改革，这又事关重大，不得不改，只能从新认证，提交驾照产证。

“不是我较真，小区就这么大地方，大家家庭好了车子多，肯定停不下的呀。”

毛主任紧抓“生命通道”，制定了方针：“小区居民每户只需一辆车停入小区，外来租户不可停车，车辆信息需要到业委办登记。”

可车子的信息就麻烦了，毕竟，开的车不一定就是自己的车，这一下子业主也感到麻烦了。

于是有好事的业主搞了个新闻：“平江小区要证明我妈是我妈”，此事一经报道，负面影响极大。

消息传到毛主任耳朵里：“我真的气不打一处来，不是为了规范管理，谁要干这事啊？不落好就算了，还说我？”

立马提笔，将事情的来龙去脉告诉了电视台，后电视台马上做了追踪报道将事实呈请。

报道出来后得到小区多数业主的认可和赞同，将停车方案的步伐往前推进了一大步。

车辆整改阶段

一片好心差点挨打？

“一户只能停一辆，这是不能让步的。不然大家都这么停，不还是堵嘛？“站在车前，毛主任和一个男人理论到。

“不行！就是不行！你就是瞎搞！”男人不待毛主任说完，扬手便要动手，手里的拐杖直直冲向毛主任。

旁人见要动起手，赶忙将两人拉开。

……

无论遇到多大阻力，毛主任还是推动停车改革顺利执行。

一天，毛主任巡查小区的时候又遇到了那个男人。

“毛主任啊，你这个停车改革是对的啊，小区确实畅通不少，原来是我误会你了……“，男人为他的鲁莽道歉。

“话先说好昂，我可不赔那个拐杖，哈哈。“毛主任风趣的回答道。

叁

战友们！为了平江一同努力!

一、他们也要有幸福感

“我们的物业费不高，但是员工配合度高。他们为我们小区劳动，也是很辛苦的呀。”毛主任说，“他们是战友，要一同协作的，我们离不开他们的。”

保障一：住，要安心

“人家天天为了你的小区跑前跑后，站岗打扫，这都很累的呀。以前管理混乱，很多地下的空房子要不被水淹了，要不堆满了东西，他们只能四五个人挤一间房，多艰苦啊。“

借着消防的名义，毛主任将小区地下脏乱的环境加以整改，清出来六件空房子，略作整理以一间一月200的价格租给了物业公司作为员工宿舍。

“两人一间，还是很宽敞的，最起码有个安心的地方住嘛”，毛主任说，“当然，免费肯定是不行的，要不人家会觉得像是赠送，就不上心了。”

为了保障员工的做饭安全问题，毛主任又腾出一间屋子作为员工食堂。

“要住的安心，吃的安心，我们是战友！”

保障二：对赌补助！只能发给我小区的员工

“经济激励肯定要有的，这样子大家才会卖力干！”

毛主任和物业签了对赌协议，每个季度由物管小组对小区物业服务做出评分，若评分高于70，则以业委的名义从公共收益账户划走每年不超过5万作为小区员工的奖金，如果低于60，则需要物业公司转账每年不超过5万作为小区的公共收益。

此计划的实行极大程度上激励了物业员工的能动性。

然而，2019年第一季度下发的奖励资金被转给了总公司。

“那肯定不行啊，我们小区发给职工的！轮得着他们总公司什么事？钱，必须给到员工！” 毛主任亲自出头，带着业委会、物管组成员讨要应发与员工的奖励。

其结果，自然是成功的。

两项保障极大的降低了小区员工的流动，“时间长了，也就成老朋友了。”

C物业工作人员渐了解到业委会及物管小组做事的要求，能主动积极配合，推进工作向前一大步。

“三驾马车齐头共进，小区自然会越变越好。”毛主任说。

二、庞大的队伍

小区的事情肯定是大家的事，从电梯维护与更换、监控网架构、老旧水箱改造、地下空间革新，一系列的事情都需要众人的力量。

毛主任征询了业主及党支部的意见，邀请居委书记、主任一起组建了物业共管群，广泛吸纳热心于小区事业的志愿者和党员干部，同时将物业人员纳入，形成密切的线上24小时沟通网络。结合每人的专长不同，分为不同工作组，各司其职，各善其事，使得小区的各项治理井井有条。

“我们作为业委及物管成员肯定要冲在前面，小区志愿者跟着干，这样物业也不好说不做了。而且看到业主都这么卖力干活了，C物业工作人员也紧跟齐上抢着干。

“业主们看见有人带头干，物业卖力干，也主动充当小区纠错员，看见居民不文明习惯勇于指正，这样违反小区规约的人少了，小区管理成本就会降低，小区整体面貌就会有很大改变。”，毛主任欣然笑道。

同时，街道自治办、房办及居委会也给予大力的政策及资金支持，多方合力，平江小区带来蜕变。

肆

药方！小区可以这么干！

“大的动作基本上都干完了，接下来就是一些小修小补”，毛主任是如此概括本届业委接下来的工作目标。

“无非是各种设施的维护要形成日常工作。倒是有一个阶段性战略，我们要继续推动。“，毛主任眼神里充满了坚毅，”小区文化建构，美丽家园氛围是要打造的。

地下棋牌室、地下排练厅、地下雕塑馆、地下读书区纷纷成立，毛主任带领居民发挥“自建、自治、共享“的原则，形成一套科学的娱乐场所自我管理维护规约，小区里的老雕塑家、歌唱爱好者、舞蹈爱好者、书画棋牌爱好者都有了广施才华的空间。

一个三十多年的老旧小区，却洋溢着“青春“的赞歌。

小结

回溯平阳盛世花园小区的社区变换，主线表现为盛景——衰弱——复兴的三个阶段，其案例也能够证明，老旧小区，可以“老“，但不会”旧“。

其“老“，在于人口结构老龄化、生活方式老式化，作为一个多年的小区，在原子化的社会中形成了类似于费孝通先生描述乡村生活的“差序格局”，在小区居民的认知中，邻里关系已经成为身边诸多关系中极为重要部分，而处于较为核心的位置。这种认知的形成，是历史变换带来的“抬头不见低头见”的熟悉感，更是小区各项事务集体参与过程中形成的“共同体意识”。

面对如此和谐的小区，从中抽离维护和改善小区治理的关键要素就显得十分重要了，以下将做以简述。

“法”的意志——一个强有力的行动者

毛主任从电梯维权开始就表现出极强的行动能力，即：目标识别能力、行动规划能力与坚决执行力。这三个方面在“为了小区”的精神下有机融合，成为推动各项事务顺利完成的关键。

业委的“势”如何形成——一张坚固的组织网

• 党建引领下多元参与；业委班子、小区热心居民、党员、居委干部、物业人员，本来分散的多方形成合力，在“谁能谁干，不行别哔哔”的方针下做出诸多成绩。

• 激励机制的构建；“物业不是来跟我抬杠的，要包容吸纳，必要的时候给予一定的经济好处”，对于员工的激励极大程度上强化了业委和物业的密切关系，同时也增强了业委的战斗力。

• 支持者的获得；小区各项更新的顺利实现加强了与之有关的业主们对于业委班子能力的肯定，这种肯定在一定程度上则转化为业委会存在的“合法性基础”，从而在业委会遇到现实困难或陷入攻讦窘境的时候坚定依靠。

业委如何用“术”——渐进的指导原则

不能蛮干，不能都干，不能一并干，要循序渐进，先易后难，识别主要矛盾，解决关键人员，以协商为基础，但要坚守原则，广泛的团结支持者，为小区而做出应有的贡献。

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END

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