学区房面积缩水17平，买卖双方对簿公堂
2016年，为给儿子买婚房，54岁的北京市民刘先生将位于西城区丰盛胡同的学区房，以550余万的价格出售给李先生，房本载明房屋面积44.86平米。房屋售出后，李先生将刘先生诉至法院，原因是，重新测量后房屋面积蒸发了近17平米。一审法院经审理，判刘先生返还李先生房屋面积差价200余万。刘先生不服提起上诉，7月5日，重案组37号(微信ID:zhonganzu37)探员旁听了该案在二中院的二审开庭。
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▲涉诉房屋外观。该房是丰盛胡同的一个老旧小区内一层的单元房。 新京报记者李禹潼 摄。
44余平学区房卖了550余万
11年里，房子越来越旧，胡同越来越挤，房价不知翻了多少倍——
刘先生记得，2006年，他在原单位实施“房改房”政策时将涉案房拿下，房本显示，房屋面积44.86平米，产权归属为分房单位中直管理局。
“进门往左是卧室，右边是一堵墙，墙上有个方形的印儿，像个门。”刘先生说，11年前，房间的奇特构造让其印象很深。该房屋实际情况和分房时单位登记的均为一居室。
2015年10月，儿子要结婚，刘先生经中介介绍，将上述房屋以550余元的价格卖给李先生，用这笔房款，儿子也顺利购买了新房。
2016年1月，双方办理完过户后，李先生取得房产证，显示房屋产权面积44.86平米。
▲刘先生从单位买下房屋产权时，协议书记载房屋面积为44.86平米。 受访者供图
买房人实测房屋缩水近17平米
李先生的代理人介绍，房屋是学区房，李先生买房是为了以后给孩子找个好学校。
“李先生的母亲亲自看过房，但老人肉眼看不出房屋面积多少，且结合链家网站发布的介绍和原房主的介绍，李先生母亲对44.86这个错误的信息没有质疑，对房屋面积确实不知情。”据该代理人介绍，买房后装修时，李先生觉得房屋怎么看怎么小，装修工人也提出同样质疑，于是到测绘单位申请重新测量房屋。
在随后的一年时间里，李先生奔波在测绘、房管、法院和原产权单位之间。终于将房屋进行了重新测绘，确定实际建筑面积28.27平米。
拿着权威机构颁发的新本，李先生将刘先生起诉至法院，要求返还近17平米的房款。
法院经审理，于今年3月16日做出一审判决，要求刘先生返还李先生蒸发掉的17平米房款205万余元。
刘先生觉得冤，11年房子一直少17平米面积，他说自己不知情，在宣判后他提出了上诉。
▲房屋登记档案上，同一房屋显示的面积数字不一样。 受访者供图
二审开庭：17平米到底去哪儿了
7月5日下午1点半，刘先生和两位代理人到达法庭，李先生一方由代理人代为出庭。
为证明对房屋面积缺失不知情，刘先生出具了包括取暖费交款纪录单在内的3份证据。该《交款纪录》表明，2014年刘先生缴纳的是22.3平米房屋面积的取暖费，2015年－2017年的房屋供暖面积却变成了44.86平米。刘先生说 ，2015年以前取暖费由中直机关代缴，2015年之后由其个人到热力集团缴纳 。
“当时中直机关帮我们交，让我拿多少钱我就交多少钱，具体的面积有没有变化我不知道。”刘先生说。
刘先生的代理人认为，此案一审查明的事实不清楚，没有查清涉案房屋面积为何会缩水近17平米，是什么原因导致的房产证上的面积与实际面积不相符，应在查清事实的基础上才能确定相应的法律责任。
此外，庭审过程中，刘先生的代理人向法院提出申请，追加房屋原产权单位中直机关为第三人，希望法院查清17平米到底去哪了……
李先生一方指出，涉案房屋面积变小不是本案的审理范围，本案解决的是，房屋面积“缩水”是否适用《合同法》中关于“重大误解”的情形，以及即便存在重大误解，房屋买卖合同价款应当如何变更。
李先生代理人提出，双方交易的是商品房，误解不清，房屋的价值、再卖时的面积大小都可能影响李先生的利益。李先生不是炒房人，没有能力用肉眼看出房屋的面积，且原始产权证上没有测绘图，中介在网站上的推广也没有具体面积，这才导致李先生在购房时对房屋面积存在重大误解。
该案没有当庭宣判。
重案探访
同一房屋登记两个不同面积
17平米去哪了？2017年5月初，探员曾跟随刘先生到涉案房屋、房管局、测绘所及原产权单位走访，试图了解房屋少面积的真实原委。
涉案房屋位于丰盛胡同一老旧小区的一层，现在已经出租，进门右手是墙壁，房屋确实是一居室。一墙之隔是一间三居室，目前也在出租。
在楼上同位置的单元里，探员看到，房屋构造系两居室，进门右手边并非墙壁，而是一间房。
帮刘先生租房的中介业务员证实，该房屋出售时就是一居室。
在测绘单位——西城区房地产测绘一所，工作人员查询档案后告知刘先生，2003年测量时，涉事房屋为一套2居室，2016年受李先生委托测量时，房屋构造为1居室，对房屋变更情况没有相关档案记录，原产权单位也未就此房屋提交任何更改的材料。
工作人员提示刘先生，单位售房时可能存在疏漏，可能对房屋的更改未明确，也可能误将蒸发掉的17平米的房屋同时卖给刘先生和隔壁。
刘先生随后又到达国土资源局西城分局咨询，通过房屋地址和李先生办下的不动产登记号码进行两次查询，工作人员告知，同一位置、房号的涉案房屋分别显示44.86和28.27平米。
原产权单位工作人员称，通过查询档案，可以看出卖给刘先生的房屋就是44.86平米的1居室，11年前的购房协议和房屋产权证并无差错。
新京报记者 李禹潼
编辑 王巍
校对 郭利琴
本文为重案组37号(微信ID:zhonganzu37)原创内容
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