农村房屋买卖合同纠纷案件审理中存在的问题

（一）合同效力方面

（1）、以传统的合同无效为原则，有效为例外处理原则是否与十八届三中全会改革精神相悖？从十八届三中会的精神来看，鼓励农村土地及房屋买卖、抵押等流转形式，扩大农民财产性收入，这是否意味着可以放开城市与农村房屋买卖二元市场，城里人可以随意购买农村人的房子？原为小产权房是否可以正常流转？对于这个问题，从近期的相关文件及解读来看，城市与农村房屋买卖二元市场并未打破，农村土地与房屋流转还在试点，传统的合同无效为原则，有效为例外处理原则仍有其指导意义。（2）、合同无效的法律依据问题。从司法实践的角度来看，确立合同无效为原则已经被实务界与理论界认可，但是对于合同无效的法律依据，法院在判决时并未提及，无论是《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》。对于该问题，在司法文书公开上网之前可能不存在问题，但是随着司法公开的推进，农民房屋买卖合同案件的社会关注将可能进一步提高，如何以具有说服力的理由来作为引用法条亦系成为一个棘手问题。（3）、“集体经济组织成员”身份审查问题随着城市发展，部分农村（集中在原有城乡结合部）在城镇化进程中出现了人员户籍与土地性质的分离，即土地仍为集体所有，但人员已成建制转为“小城镇”类非农业户口，对于此类政策性转居的人员，如何审查“集体经济组织成员”身份？（4）、合同有效例外情形的规定有待进一步明确。从北京市高院相关规定来看，对于农民房屋买卖合同以无效为原则，但存在例外情况，而这种例外情况并未加以明确规定，在具体适用中做法不一，造成了一定的混乱。

（二）农民房连环买卖问题

（1）、连带买卖合同效力问题。从我院受理的农民房屋买卖合同来看，房屋可能由第一手买房人转让给第二手买房人，而后来又转让给第三手、第四手、第五手的，存在连环买卖的情形，如何认定该部分合同效力亦成为一个问题。如果除出卖人之外，其它合同当事人都是居民，合同效力如何认定？如果其它合同当事人中最终一手买房人系集体组织成员，各个连环合同效力又如何？最终一手能否修正所有其它城市居民购房合同效力？（2）、连环买卖中的恶意串通认定问题。在现有审理思路上，一般掌握的是如果最终一手买房人系本村村民，则前面多手的连环买卖合同都有效，无论居民与非居民身份。而在此预期下，居民买房人为了保住房子往往与所居住村民另行签订一份合同，以求有效。如何连环买卖中的恶意串通问题即产生。

（三）损失赔偿方面的多发问题

（1）根据2009年7月高民《关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》，对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量，但在具体案件适用上作法不一。有的当事人之间签有违约金条款，如何适用损失评估价与违约金条款？有的村庄并未有拆迁可能，是否要评估？如何适用评估价？（2）、拆迁完成后，房屋买卖合同被确认无效，但买受人已获得的拆迁补偿利益中包括安置的经济适用房、村民上楼小产权房或相应的购房指标，出卖人要求对拆迁利益进行分配时，应如何处理。（3）、法院委托评估单位所出具的报告中认定的房地价值明显与诉争房屋所在地的实际市场价值不符，按照评估结论处理对买受人显失公平，在此情况下应当如何处理。（4）、一审期间法院委托鉴定单位对房屋及土地现值进行评估，二审期间因拆迁已实际发生拆迁房亦进行了相应评估，损失赔偿责任的承担应以哪份评估报告为依据.（5）、小产权房转让合同经法院确认无效后，买受人参照农村私有房屋买卖合同案件的处理原则主张信赖利益损失的，应否支持。

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