出资、居住使用，不足以证明借名登记约定，诉请确权、过户被判驳

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-032）

出资、居住使用，不足以证明借名登记约定，诉请确权、过户被判驳

---张某与孙某所有权确认纠纷案法律评析（借名买房经典案例系列2）

【关键词】

借名买房　　所有权确认　　房屋过户　　笔迹鉴定　　借名登记　　出资

【要点提示】

当事人双方之间是否存在借名登记的约定是认定是否构成借名买房关系的关键。借名人虽举证证明其对诉争房屋存在出资关系并实际使用房屋，但未能提供证据证明其与被借名人之间达成了借名买房协议，且购买涉案房屋使用了被借名人及其配偶的工龄。故，法院未认定，借名买房关系存在。

【当事人信息】

原告：张某（一审原告、二审上诉人）

被告：孙某（一审被告、二审被上诉人）

【案情简介】

诉争房屋原产权人是国家计委。1999年，国家计委与孙某就诉争房屋签订了《中央国家机关公有住宅租赁合同》，约定国家计委将诉争房屋出租给孙某使用。

2000年7月，国家计委与孙某签订《公有房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》。《公有房屋买卖合同》乙方落款处有“孙某张某代”字样及手印。《房屋买卖合同》乙方落款处有孙某签字及名章，张某主张该签字为其代替孙某签字，但双方均未对签名笔迹申请司法鉴定。

2004年，诉争房屋所有权登记在孙某名下。上述《公有房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、诉争房屋交房款及退房款收据原件等购房材料均由张某持有。2013年3月，孙某将房屋所有权证挂失后，补办了新证。

张某与孙某均非国家计委人员，在孙某帮助下张某自1992年即强行入住诉争房屋，其后国家计委于2009年允许其承租诉争房屋并签订租赁合同，但其在签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》时因故借用了孙某的名义。后2000年国家计委进行成本价售房，因国家计委按照规定只能与承租人签订购房合同，故其借用了孙某名义签订合同进行购房。对此，孙某均不予认可，并称其于1999年以后将诉争房屋无偿借给张某居住，因购房合同、房款收据及其他材料均留在诉争房屋，张某因此才持有购房材料原件。此外，孙某称缴纳购房款是在签订涉诉购房合同的同一场所交给国家计委；张某对此不予认可，称购房款系交到北京市西城区三里河储蓄所，并提供《中央国家机关（北京）住房基金收款专用凭证》回单予以佐证。该回单付款人处手写名称为：“孙某”，上述笔迹，孙某、张某均为提出笔迹鉴定申请。

张某诉至法院，请求：确认涉案房屋为张某所有，孙某配合张某将涉案房屋过户至张某名下。

【法院判决】

驳回张某的诉讼请求。

【案件评析】

一、法院为何未予认定张某、孙某存在借名登记之约定？

当事人双方之间是否存在借名登记的约定是认定是否构成借名买房关系的关键。本案中，张某虽举证证明其对诉争房屋存在出资关系并实际使用房屋，但孙某不认可双方存在借名登记的约定，张某亦未能提供证据证明其与孙某之间达成了借名买房协议。因张某一方提供证据仅能证明其对房屋购买存在出资关系，不足以证明双方存在借名登记约定，且购买涉案房屋使用了孙某及其配偶的工龄。故，法院未予认定，未支持张某请求确认诉争房屋为其所有，并要求孙某将诉争房屋转移登记至其名下的诉讼请求。

二、张某主张其与王某存在借名买房关系，应承担怎样的举证责任？

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予以支持。

诉争房屋原系国家计委所有的公有住宅，承租人为孙某。后房屋以孙某名义购买，房屋所有权登记在孙某名下。张某主张其与孙某就诉争房屋系借名买房关系，其有责任提供证据证明双方之间存在借名买房的约定。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条的规定：“当事人对自己提出的所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，《房屋买卖合同》、《中央国家机关（北京）住房基金收款专用凭证》落款处均为“孙某”。上述笔迹，孙某、张某均主张为各自书写，但均未提出笔迹鉴定申请。因此，负有举证责任的张某承担不利后果。

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