如何甄别和判定是借名购房关系还是借贷关系？
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供稿│易居房产律师团队研究部 曹伟/张涛（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-043-1总第254）
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如何甄别和判定是借名购房关系还是借贷关系？
借名购买经适房合同无效，房屋增值差价可按过错分割？！
——白某与戴某房屋买卖合同纠纷案（二审）案法律解析
【关键词】
借名买房 借名购买经适房 所有权确权 返还原物 经济适用房 借名购房行为无效 返还购房款差价损失 一事不再理 房屋增值补偿款增值差价
【要点提示】
借名买房行为实际上是借名人与出名人之间基于真实意思表示而为的立约行为。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则，借名购房关系中的借名人欲主张要求出名人办理房屋过户，对双方当事人之间是否存在借名购房的合同关系承担举证责任。
【当事人信息】
原告：戴某（被上诉人、借名人/出资人）
被告：白某（上诉人、出名人/被借名人）
【案情简介】
2001 年2 月15 日，白某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由白某购买位于北京某402 号房屋。总价403012 元，首付103012 元，余下30 万元以白某名义办理贷款。购买该房屋交纳的各项税费为：契税16121 元、手续费750 元、印花税202元、公共维修基金8060 元、保险费2337.2 元、登记费22.8 元，以上共计27493 元。该房屋2002 年取得所有权证书，登记所有权人为白某，性质为经济适用房。
2006 年12 月11 日，白某曾出具证明一份，内容为“兹证明戴某为某402 室经济适用住房的产权人。因戴某没有北京户口，所以以白某的名字购买的，首付款由戴某交的，以后贷款戴某委托张某来交。等国家政策允许时，白某即刻将402 室产权过户给戴某。”
2013 年白某将戴某诉至法院，请求：确认诉争房屋归其所有。法院经审理认为：双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现涉案房屋登记在白某名下，在无相反证据的情况下，白某要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了白某的诉讼请求。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。
2014年白某起诉戴某要求返还诉争房屋，法院经审理认为涉案房屋登记在白某名下，生效文书亦确认白某为房屋所有权人，故判决戴某将诉争房屋腾退给白某。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。
案情补充：该房屋归还房屋贷款所用的存折由戴某持有，自2002 年7 月至2005 年4 月共计偿还贷款85650.43 元，2005 年5 月，案外人孙某向归还房屋贷款的账号汇入236950 元，该房屋贷款全部结清。孙某系戴某之子张某的司机，白某认可该笔款项是张某的钱。
诉争房屋交付后戴某对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由戴某持有，后丢失。
经戴某申请某房地产评估有限公司出具的评估报告显示，诉争房屋在价值时点2014 年8 月13 日的正常市场价值为277.04万元。
戴某诉至法院，请求：确认与白某借名购房行为无效并判令白某返还其购房款、购房费用、购房利息及装修损失。
【法院判决】
【一审】
【后文揭秘...】
【二审】
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
1.如何甄别和判定是借名购房关系还是借贷关系？
借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记所有人。
借名买房行为实际上是借名人与出名人之间基于真实意思表示而为的立约行为，因此所涉及的法律关系应当属于合同法调整下的合同关系。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则，借名购房关系中的借名人欲主张要求出名人办理房屋过户，对双方当事人之间是否存在借名购房的合同关系承担举证责任。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条的规定对借名购房合同关系的借名人的举证作出了指引。根据该条，法院在审理此类纠纷案件过程中，主要是看借名人是否提交以下三方面的证据：其一，先借名买房后办理过户的明确约定，如借名买房的书面合同；其二，借名人已经实际出资，即借名人有实际出资的转账或者其他支付凭证；其三，借名人实际占有并使用房屋，如借名人参与购房手续的办理、借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证及购房合同等。如果借名购房双方没有书面约定，则可依据查明的事实进行综合推定。本案当中2006 年12 月11 日白某出具的证明说明戴某和白某之间确实存在借名买房的约定，戴某所出具的农业银行存折、提前还款进账单复印件、银行还款明细等说明戴某直接或间接支付了所有的购房款，因此戴某作为借名人已经完成了实际出资，此外，戴某一直占有并使用涉案房屋。综上，戴某与白某之间涉及法律关系确系借名购房。
2. 没有资格而借名购买经济适用房，行为效力及法律后果如何？
【详见后文解析...】
3.借名购房行为被确认无效后，所购房屋的产权应归谁所有？
【详见后文解析...】
4.借名购买经适房行为无效，房屋增值差价可按过错分割？！
【详见后文解析...】
【易居房产律师团温馨提醒】
借名买房务必保留书面合同；
存管好一系列借名购房手续；
借名购房后务必实际占有使用；
实际出资凭证及房屋修缮单据妥善保管；
产权证明文件借名人应尽量取得并保存；
合同拟定、签署应经专业人员审核，所有手续及凭证要妥善保管。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
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