诉讼期间将已出售房屋抵押借款，法院认定恶意，判决无效！

Original 专业规则创新价值张涛律师

2024-08-24

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-023总第234）

诉讼期间将已出售房屋抵押借款，法院认定恶意，判决无效！

——张某与张某1、张某2确认合同无效纠纷案法律解析

【关键词】

恶意串通抵押合同已售房屋合同无效违约损害第三人利益

【要点提示】

恶意串通，损害第三人利益的合同无效。本案中，双方在履行房屋买卖合同的过程中发生争议，并在法院进行了相关诉讼，在此情形下，出卖人却与第三人签订了借款抵押合同，将上述房屋抵押给第三人，从主观上来看，出卖人存有恶意。

【当事人信息】

原告：张某（买受人）

被告：张某1（出卖人、抵押人）

被告：张某2（抵押权人）

【案情简介】

涉诉房屋所有权人登记为蔡某、张某1，二人各占50%的份额。

2012年11月26日，张某与张某1及其夫蔡某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张某购买蔡某、张某1所有的涉诉房屋；房屋已设定抵押，出售人应于2013年4月9日前办理完成抵押注销手续。同日，双方签订补充协议，约定房屋成交总价为175万元；张某贷款获得银行批准后的10日内，双方共同完成权属转移登记（过户）手续。在网签通过后当日，张某给付张某1、蔡某100万元。

2012年12月10日，双方办理了网上签约手续，张某于当日支付蔡某、张某1购房款一百万元。此后，蔡某、张某1未配合张某办理贷款手续及银行抵押注销手续，合同无法继续履行。

2013年，张某将蔡某、张某1诉至法院，后法院判决蔡某、张某1协助张某办理上述房屋的解除抵押、贷款、过户等事宜，并支付张某相应的违约金。蔡某、张某1不服于2013年11月7日提起上诉。

2013年11月1日，蔡某、张某1（借款人）与张某2（出借人）签订《借款合同》，借款人民币260万元整； 2013年11月4日，共同在某公证处对上述借款合同办理了有强制执行力的公证。2013年11月4日，蔡某、张某1先后向张某2出具《借款条》，分别借款人民币75万元、185万元。2013年11月5日，张某1、蔡某（抵押人）与张某2（抵押权人）签订《借款抵押合同》。2013年11月26日，张某2取得上述房屋的抵押登记。

张某诉至法院，请求：确认蔡某、张某1与张某2于2013年11月5日签订的抵押合同无效。

【法院判决】

确认张某2与张某1、蔡某与于二○一三年十一月五日签订的关于涉诉房屋的《借款抵押合同》无效。

【案件解析】

出卖人在诉讼期间将房屋抵押第三人借款，是否构成恶意，法院如何认定？

恶意串通，损害第三人利益的合同无效。本案中，张某与蔡某、张某1之间签订了房屋买卖合同，约定蔡某、张某1将涉诉房屋出卖给张某。双方在履行房屋买卖合同的过程中发生争议，并在法院进行了相关诉讼，在此情形下，蔡某、张某1不应再将该房屋抵押给他人。但是，蔡某、张某1却在其与张某房屋买卖合同纠纷诉讼中与张某2签订了借款抵押合同，将上述房屋抵押给张某2，从主观上来看，蔡某、张某1应存有恶意。在张某2方面，从其提交的银行凭单上来看，其应是在2013年11月4日共计给付张某1 借款241万元，在2013年11月5日给付被告张某119万元。但张某2提交的收款条及收条上均未注明日期，且该收款条及收条上所记载的金额也与张某2分别在上述两日所给付的金额不符。在借款期限上，蔡某、张某1与张某2签订并进行公证的借款合同上期限为自2013年11月4日至2014年3月3日，而蔡某、张某1所出具的借款条上的借款期限却显示为自2013年11月4日至2013年12月2日，二者期限也无法对应。在办理抵押登记的问题上，因张某1称其在借款前与张某2互不相识，张某2对此也予以认可，在此情形下，常规做法应是先办理抵押登记后借出款项，而在本案中，张某2于2013年11月4日即已将大部分款项出借，但在同年11月5日才申请办理抵押登记，迟至2013年11月26日才取得房屋的抵押登记，此种做法也不符合常理。且张某与张某1之间的买卖合同在2012年12月10日即办理了网签，张某2在此之后才办理的抵押登记，取得抵押权。故考虑这些因素，法院认为张某2在签订借款抵押合同时具有恶意。综上，法院对张某要求确认被告之间签订的借款抵押合同无效的诉讼请求，予以支持。