无拒绝履行违约金约定，当事人以参照拒绝交税违约金约定主张，法院支持吗？！
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-013-2总第224）
草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！
——包某与张某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析
【关键词】
预约合同 定金 诚实信用原则 转移登记 继续履行 全款支付 违约 违约金 二手房房屋买卖合同的主要条款
【要点提示】
房屋买卖合同中针对延期办理所有权转移登记和延期交付房屋并未约定违约金。买受人参照拒绝交税的违约金约定来向出卖人主张其他违约行为的违约金缺乏合同依据，法院不支持。
【当事人信息】
原告：张某（买受人、被上诉人）
被告：包某（出卖人、上诉人）
【案情简介】
2016年8月6日，张某与包某签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》。该合同第一条约定：“（一）包某所售房屋坐落为A区，建筑面积178.19平方米。”合同第四条约定：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3500000元，张某采取全款方式支付总房款。张某向包某支付定金，定金金额为50000元，支付方式为直接支付给包某。”合同第六条约定：“包某应当在过户后30日前将该房屋交付给张某。”合同第七条约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，包某未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付张某的，双方协商。（二）逾期付款责任。张某未按照附件四约定的时间付款的，双方协商。”合同第十条约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）张某未能在60日内取得房屋所有权证书的，双方协商。”
包某认可张某提交的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》底部包某签名的真实性。包某提交的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》对房屋位置和面积未做约定，其他约定同张某出示的合同。上述合同签订当日，张某给付包某定金5万元。包某出具定金收条，内容为：“今包某收到买方张某所购买A区501的房屋定金伍万元整。”
上述合同签订后，张某称，在做房屋核验时发现包某在房管部门登记的身份证号是15位，需要包某去重新登记身份证号。包某以各种理由拖延办理。张某提交了房源核验日志电脑截屏。包某称该份证据的真实性无法核实。张某还提交了中介人员与包某配偶白某的微信聊天记录截屏。在该聊天记录中，中介人员表示张某的意见是继续履行合同，白某以生病住院为由让中介人员等待，后又表示自己的意见是退买方5万元定金。白某还表示：“已经不可能了，原件文件丢了，过不成户”。
故此，张某向法院提起诉讼，请求：1.包某协助办理北京市A区501号房屋过户手续并交付房屋；2.包某支付违约金70万元。
【案情补充】张某以家庭为单位提交购房资格核验，核验结果是初步核验通过。张某在庭审中表示，愿意在过户当日一次性支付包某全部购房款。
【法院判决】
【一审】
一、包某于张某支付剩余购房款345万元之日同时配合张某将涉诉房屋所有权转移登记至张某名下；
二、包某于上述房屋所有权转移登记之日起15日内将上述房屋交付张某；
三、驳回张某的其他诉讼请求。
【二审】
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
一、草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！
【详见本公众号2018年2月7日推文】草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！
二、无拒绝履行违约金约定，当事人以参照拒绝交税违约金约定主张，法院支持吗？！
出卖人包某虽然不认同买受人张某所述的违约行为，但其并未提交反证以证明自己已经履行了合同义务，反而在庭审中以双方所签合同不具备买卖的基本要素为由，不同意继续履行合同。通过双方的举证可见，张某证据的证明力明显优于包某的举证。法院认定张某举证包某根本违约的事实成立。出卖人包某拒绝继续履行合同构成根本违约，应当承担继续履行的违约责任。但房屋买卖合同中针对延期办理所有权转移登记和延期交付房屋并未约定违约金。买受人张某参照拒绝交税的违约金约定来向包某主张其他违约行为的违约金缺乏合同依据，法院对违约金主张请求不予支持。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
版权公告
文章来源：易居房产律师团（授权发表）；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/ (PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/ (移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email: 13911056513@139.com
张涛律师订阅号
点击下方文章标题，可阅读更多文章
更多原创文章，在本订阅号“查看历史”
☞草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！
☞买受人逾期还贷开发商保证金被扣划，开发商代买受人向银行还贷行为是否有效？法院为何不支持房屋买卖合同继续履行？
☞买受人逾期还贷开发商保证金被扣划致商品房买卖合同解除，买受人还应承担违约金？！
☞买受人逾期还贷致使开发商保证金被扣划，商品房买卖合同判解除?!
☞卖方将已出售房屋再抵押致合同无法履行构成根本违约，被判双倍返还定金138万！
☞房屋买卖约定交易资金监管情况下，买方迟延付款判定以资金存入时间还是以资金解付时间为准？
☞买受人存在违约行为，出卖人未选择解除合同情况下，违约责任如何承担？
☞买卖双方互负债务均未履行发生争议，买方未及时支付购房尾款是否构成合同违约？
☞出卖人单方提价且拒绝继续履行合同构成违约，被判赔偿买受人经济损失150万！
☞双方当事人对房屋买卖合同约定条款理解产生歧义，法院如何裁判？
☞购房者的权益与银行的抵押权哪一个优先？购房者主张解押、过户，法院如何处理？
☞开发商将在建工程抵押于银行，购房者购买商品房后诉请解押并过户，法院认定认购协议书有效，购房者权益优先！
☞卖方拒绝在草拟网签合同上签字致后续交易无法进行，法院为何仍判决房屋买卖合同继续履行？
☞买受人自行委托所做《检测报告》开发商不认可，以此主张交付违约法院不支持！
☞开发商将房屋先卖后抵押,买房人诉请抵押合同无效、法院支持吗？
☞开发商将房屋先卖后抵押，银行主张善意取得了房屋抵押权，法院支持吗？
☞抵押权人善意or不善意法院如何认定？主张不成立善意取得抵押权谁负责举证？
☞作为附条件变更公房承租人的协议书只有复印件，法院如何认定其真实性？
☞直管公房承租人变更是否需经过其他家庭成员同意？其他家庭成员异议权是否须具备一定条件？
☞公房承租人变更后面临拆迁，名义承租人见财起意欲独占 其他家庭成员如何仅凭附条件变更协议书的复印件成功维权？
☞分家析产的法律性质如何？农村宅院房屋分家单未经女儿同意是否有效呢？