买方是否具备购房资格是否影响或妨碍房屋买卖合同的履行？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-009-1总第220）

买方是否具备购房资格是否影响或妨碍房屋买卖合同的履行？

卖方将已出售房屋再抵押致合同无法履行构成根本违约，被判双倍返还定金138万！

---殷某诉李某房屋买卖合同纠纷案(二审)法律解析

【关键词】

抵押  定金  按揭贷款  赎楼  违约  加价  解除合同  资金监管  购房资格  抵押登记

【要点提示】

是否具有购房资格是在房屋过户时予以考量的事情，在办理过户手续前的履约过程中，并不涉及到购房资格的问题。如在签订房屋买卖合同时出卖人没有对买受人的购房资格提出异议，买受人于合同履行过程中取得购房资格，也未因此妨碍或影响合同履行的，出卖人不得基于此要求解除合同。

【当事人信息】

原告：殷某（买方、被上诉人）

被告：李某（卖方、上诉人）

第三人：某中介公司（居间方）

【案情简介】

2015年5月13日，殷某（买方）与李某（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：一、价款为348万元，定金为70万元，签约当日支付，定金由双方约定的第三方监管，做完委托公证起3日内由第三方直接支付给卖方，买方按约定将定金转账或交付给监管方后，视为定金交付；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年7月20日前（含当日）预付购房款70万元到买方贷款银行作资金托管，并向按揭银行提交按揭贷款的申请资料。二、涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保赎楼，卖方应在签署合同后3日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书。三、卖方同意从定金中预留5万元作为交房保证金；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金，及其他内容。

合同签订后，李某出具收据，载明收到殷某支付的定金69万元及购房款1万元。李某和某中介公司均确认，某中介公司已将定金65万元支付给李某，剩余5万元作为交房保证金仍在某中介公司处。

2015年5月15日，李某委托某融资担保有限公司等代为办理涉案房产的赎楼、买卖等手续，并办理公证委托手续。2015年7月16日，殷某（甲方）、李某（乙方）、某银行（丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方为交易涉案房产委托丙方管理资金50万元。该协议乙方处为李某的代理人签名。2015年8月10日，某银行出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向殷某发放贷款228万元。

7月3日，李某提出加价，殷某不同意；7月20日至23日，李某查询得知殷某名下仍有房产，李某认为合同无法履行，因此要求担保公司撤回资金监管，李某自行赎楼。2015年8月14日，殷某向李某发出《履约催告函》，催告李某在收函5日内赎楼。

某银行出具《结清证明》，证明李某已于2015年8月10日结清涉案房产贷款本息。2015年8月17日，李某将涉案房产抵押给另一银行，并于2015年8月19日办理了抵押登记。殷某和某中介公司均表示多次通知李某履行赎楼义务，李某一直表示其不卖房不赎楼。

另，殷某在签约时名下有一套房产，该房已于2015年7月29日从殷某名下转移登记至案外人名下，某中介公司在双方签订完资金监管及取得贷款承诺函前得知殷某有购房资格，且告知李某，但李某不予配合，殷某遂即于2015年9月13日另行购买其他房产，并于9月29日取得房产证。

因李某就赎楼及将涉案房屋另行抵押事宜均未告知殷某及某中介公司，且拒绝配合继续履行合同，殷某起诉至法院，请求：1、李某双倍返还定金138万元；2、李某返还预付房款1万元；3、李某赔偿殷某其它损失10万元。

【法院判决】

【一审】

一、李某向殷某双倍返还定金138万元，其中5万元由某中介公司迳行向殷某返还；

二、李某向殷某返还购房款1万元；

三、驳回殷某的其它诉讼请求。

【二审】驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、购房资格是否影响或妨碍房屋买卖合同的履行？

出卖人李某认为买受人殷某是否有购房资格已经影响并妨碍合同之履行。①殷某在签订《房产买卖合同》时，其名下已有房产，在并不具有购房资格的前提下，故意隐瞒事实，蓄意与出卖人签订合同，主观上具有欺诈的故意，且其行为明显与住房限购政策的规定相违背。②在合同履行的过程中，出卖人李某无意中发现殷某并不具备购房资格，为此曾向殷某及经纪公司提出异议，但在此期间，在未提前告知李某的情况下，殷某及经纪公司串通李某家的受托人至银行签署了《二手楼交易资金监管协议》，此协议的签订李某事先毫不知情，也并不认可。为此，李某曾联系经纪公司及其授权的受托人，要求其去银行撤回《资金监管协议》，但经纪公司及受托人均置之不理，迫于无奈下，李某自行至公证处撤销了公证委托书，并同时将撤销公证事宜通知了受托人及银行。以上事实，均可说明殷某是否具有购买资格是一直在影响和妨碍整个房产买卖合同的进程，所有矛盾的起因也是由此而产生。

法院则认为：①买卖双方当事人签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。②买受人殷某在签订房产买卖合同时，因其家庭名下尚有一套房产，根据相关限购政策，尚无购买涉案房产的购房资格，合同并不具备履行条件；但是，是否具有购房资格是在房屋过户时予以考量的事情，在办理过户手续前的履约过程中，并不涉及到购房资格的问题。③房产买卖合同签订后，殷某积极促成合同履行条件成就，并于2015年7月29日转让其名下原有的房产，取得购买涉案房产的购房资格，殷某的购房资格问题不是合同不能履行的原因。故，对于出卖人李某辩称殷某无购房资格，但未举证证明在合同签订时对殷某的购房资格提出异议，而殷某实际亦于合同履行过程中取得购房资格，也未因此妨碍或影响合同履行，故对出卖人李某的意见，法院不予采纳。

二、卖方将已出售房屋再抵押造成合同无法履行构成根本违约被判双倍返还定金138万！

【详见文后解析...】

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十五条  当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

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