双方当事人对房屋买卖合同约定条款理解产生歧义，法院如何裁判？
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-005-1总第216）
双方当事人对房屋买卖合同约定条款理解产生歧义，法院如何裁判？
出卖人单方提价且拒绝继续履行合同构成违约，被判赔偿买受人经济损失150万！
——袁某与王某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
【关键词】
单方解除合同 违约 违约金 缔约过失 房屋权属转移登记 继续履行合同 约定合同解除条件 合同条款理解争议
【要点提示】
当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
【当事人信息】
原告：王某（反诉被告、上诉人、买受人）
被告：袁某（反诉原告、上诉人、出卖人）
【案情简介】
2016年5月24日，袁某与王某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定袁某将涉诉房屋卖予王某。房屋成交总价为3200000元，王某于合同签订当日支付定金50000元，王某在房屋所有权转移登记前一天一次性支付3150000元，资金通过资金存管方式划转。双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应另行签订书面的补充协议。因袁某原因致使王某未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，王某有权单方解除合同。如王某选择解除合同的，应当以书面形式进行。自王某向袁某发出的书面通知到达袁某之日起自动解除。袁某应于5个工作日内将已收取的王某全部付款返还给王某，并按房屋成交总价的20%支付违约金。当日王某支付袁某定金50000元。
后袁某的丈夫刘某要求王某支付此房屋购房款4700000，并打到其个人账户后，方能办理过户手续。王某于2016年10月25日向刘某发送解除合同短信通知的行为。
双方就此未能达成一致，王某诉至法院，请求：1、确认与袁某就涉诉房屋的《北京市存量房买卖合同（经济成交版）》于2016年10月25日解除；2、袁某向返还定金50000元；3、袁某支付相当于房屋买卖成交总价款百分之二十计640000元的解约违约金；4、袁某向赔偿解约违约金不足以弥补的房屋差价损失1665500元
袁某提起反诉，请求：1、撤销诉争房屋的《北京市存量房屋买卖合同》；2、王某承担相应的缔约过失责任；
【法院判决】
【一审】
一、袁某返还王某定金50000元；
二、袁某支付王某经济损失1500000元；
三、驳回王某的其他诉讼请求；
四、驳回袁某的反诉诉讼请求。
【二审】
一、维持【...下文揭秘】；
二、撤销【...下文揭秘】；
三、确认【...下文揭秘】；
四、驳回王某其他诉讼请求。
【案件解析】
一、双方当事人对房屋买卖合同约定条款理解产生歧义，法院如何裁判？
当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方合同约定，“如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应另行签订书面的补充协议”。王某与袁某对于“另行签订书面的补充协议”这一条款如何理解产生争议。王某认为，该条款指双方应当另行协商确定办理房屋权属转移登记的时间，袁某认为该条款指双方应当对包括房屋价款在内的房屋买卖的全部条件重新协商，如协商不成，则解除合同。就此法院认为，该条款适用的前提为“产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况”，在此前提下，买卖双方有对办理权属转移登记时间另行协商确定的必要；相反，若将此条款理解为对包括房屋价款在内的房屋买卖的全部条件重新协商，因房屋价款属于影响房屋交易能否达成的关键因素，故极易导致因双方无法达成新的合意而解除合同的情况出现，则双方可直接约定合同解除，而无约定“另行协商”之必要。因此，依据合同的词句和相关条款，“另行协商”应理解为协商确定延长权属转移登记的具体时间为宜。袁某关于对合同全部内容重新协商的主张，不符合合同上下文的约定，与合同目的和诚实信用原则相悖，不能成立，法院不予支持。
二、法院为何认定出卖人单方提价且拒绝继续履行合同构成违约，判赔偿买受人经济损失150万？！
【详见下文解析...】
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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