已交付并办了房证的大面积高档别墅，严重渗漏水影响居住还能解约、退房吗？（下）

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供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-160-2）

已交付并办了产权转移（出证）且设置了抵押登记的房屋，还能否以及该怎样解约、退房？

已交付并办了房证的大面积高档别墅，严重渗漏水影响居住还能解约、退房吗？（下）

——毛某、吴某与某房地产开发公司商品房销售合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

房屋渗漏水 维修 装修款 举证责任 解除合同 住宅质量保证书  居住使用 合同目的 抵押登记 房屋产权证 大面积高档别墅

【要点提示】

已交付并办了房证同时已办理抵押登记的大面积高档别墅，严重渗、漏水影响居住使用能否诉至法院请求解除合同？本案例中审理法院认为，案涉房屋出现渗水、漏水等质量问题且经维修未果，在可以排除系买受人交接房屋后装修或居住使用造成而开发商又未就造成上述质量问题非其原因进行举证的情况下，结合案涉房屋的实际状况，认定案涉房屋所出现的质量问题已经严重影响买受人对该房屋的居住使用，合同目的已经落空，故对买受人请求解除合同的诉请予以支持。至于房屋是否已经转移登记或办理抵押登记，并不影响对案涉合同是否应当解除的判断，当事人可在案涉合同解除后依法另行解决。

【当事人信息】

原告：毛某、吴某（买受人、被上诉人）  

被告：某房地产开发公司（简称开发商、出卖人、上诉人）

【案情简介】

2014年7月31日，开发商（甲方、即开发商）与吴某（乙方、）签订认购协议书，约定乙方认购甲方某御墅住宅某幢房屋，该商品房建筑面积约为476.49平方米，该房屋总价款8500000元。2014年9月24日，买受人毛某、吴某结婚。婚后吴某于同年10月14日与开发商签订《商品房买卖合同》。第八条 交付期限及条件：应当在2014年11月16日前，将符合下列各项条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或批准使用文件；3、用水、用电、用气、道路、有线电视等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条 交接：商品房达到交付使用条件后，应当书面通知办理交付手续。双方进行验收交接时，应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，不得拒绝查验房屋。所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》。不出示证明文件或出示证明文件不齐全，有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由 承担。第十二条 关于装饰、设备标准承诺的违约责任。交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：赔偿双倍的装饰，设备差价。第十六 保修责任。约定住宅保修责任，应当符合《某省实施办法》第二十九条的有关规定。

2014年10月11日，毛某、吴某向开发商出具《御墅11-1部分房款延期支付的情况说明》，载明：案涉房屋总价为820万元，其中房款计600万元、装修款计220万元。由于资金调度问题，装修款2200000元，需在2014年11月12日前支付。若不能按时支付...解除该销售合同，购房定金无需退还。毛某、吴某于2014年7月31日支付购房定金400000元，至2014年9月27日，共计支付开发商购房款6000000元；于2014年10月14日支付住宅装修专项维修基金19060元；自2014年11月15日至2015年2月15日共计支付装修款共计1800000元；于2014年10月14日缴纳契税180000元。

开发商于2010年9月19日取得预售许可证，工程于2012年12月19日经竣工验收合格，于2012年12月31日经住建局备案。2015年2月11日，物业公司向毛某、吴某交付进门卡、钥匙等，未交付住宅使用说明书、住宅质量保证书等材料。

毛某、吴某与开发商均认可曾维修过外墙。毛某、吴某与开发商均未提供维修记录。后现场勘查发现，室内墙面等处有渗水痕迹。地暖设备，开发商称物业去维修过，修理后可以正常使用。毛某、吴某称不能正常使用。经现场勘查，地暖设备未处于使用状态。对于房屋的质量问题、修复方案等，毛某、吴某与开发商均不申请进行司法鉴定。毛某、吴某以房屋严重漏水等存在质量问题严重，无法修复，严重影响正常居住使用等为由，于2015年10月6日向开发商发出《解除合同通知书》，开发商自认收到过该份解除通知书，均认为尚未解除合同。

毛某、吴某诉至法院，请求：1.解除毛某、吴某与开发商双方签订的《商品房买卖合同》及《御墅11-1部分房款延期支付的情况说明》，毛某、吴某将位于某御墅11-1号房产退还开发商；2.开发商退还毛某、吴某支付的购房款及装修款780万元，并赔偿毛某、吴某资金占用期间的利息损失432,644.35元（按照银行同期同档贷款利率标准，自付款时间暂计算至提起诉讼之日，以后的利息计算至本案款项全额退还时止）；3.开发商退还毛某、吴某支付的房产专项维修基金19059.6元、赔偿毛某、吴某办理房产证缴纳的契税18万元；4.由于本案商品房退还需到房管、税务等部门办理的手续，由开发商协助毛某、吴某办理；因此产生的税费及相关规费（目前尚未发生），由开发商自行承担。

【法院判决】

【一审】

1.毛某、吴某与开发商签订的《商品房买卖合同》及《御墅11-1部分房款延期支付的情况说明》于判决生效之日起解除；

2.开发商返还毛某、吴某购房款及装修款7800000元，同时，毛某、吴某将案涉房屋腾空并退还给开发商；

3.驳回毛某、吴某其他诉讼请求。

【二】审驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、开发商、购房人谁应当对房屋交付后出现的房屋质量问题承担举证责任？

二、大标的豪华房出现渗、漏水质量问题，达到什么程度标准法院能支持解约、退房？

【详见公众号10月30日推文：开发商、购房人谁应当对房屋交付后出现的房屋质量问题承担举证责任？(上)】

三、已交付并办了产权转移（出证）且设置了抵押登记的房屋，还能否以及该怎样解约、退房？

案例中，购房人毛某、吴某以房屋严重渗漏水等存在严重质量问题为由单方行使解除权后，又起诉至法院要求解除合同，为此开发商抗辩称2014年10月15日，房屋所有权已转移并登记至毛某、吴某名下，2014年12月25日，毛某、吴某与中国农业银行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为328万元，并已办理抵押登记。以上事实对于审查判断案涉合同是否已经履行完毕、毛某、吴某的合同目的是否已经实现，是否还有必要必须通过解除合同以解决房屋质量瑕疵问题密切相关，以及判决解除情况下，应如何处理借款合同及双方互相返还房屋及房款问题均具有重大影响。案涉房屋买卖合同不应也不能解除。购房人则认为：1.案涉房产虽然办理了房屋产权证书，但并不能表明在房屋出现严重质量问题之后，毛某、吴某无权主张解除权。相反，实践中，房管局、税务部门针对办理过房产证的房产退房必须经过法院审理，凭生效的法律文书才能办理退房手续。2.该房产虽然设定了抵押权，但该抵押权的设定与退房分属独立的事实。最基本的常识，在办理退房手续之前，银行的抵押权不解除，房管部门也无法办理退房的过户手续。法院审理后认为，该些问题并不影响对案涉《商品房买卖合同》是否应当解除的判断，双方当事人可在案涉合同解除后依法另行解决。

 四、当事人庭审后放弃部分诉讼请求，法院不再开庭直接判决程序违法么？

案例中购房人毛某、吴某在庭审后放弃部分的诉讼请求，是法律规定的诉讼权利，且并未损害开发商及国家、集体、第三人的利益，不构成程序违法。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解

除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

《最高院商品房买卖合同司法解释》

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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