男女朋友买房分手十余年未处理，是否存在借名买房和房屋所有权转让约定？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-139）

男女朋友买房分手十余年未处理，是否存在借名买房和房屋所有权转让约定？

——刘某与王某等房屋买卖合同纠纷（再审/二审）案法律解析

【关键词】

借名买房   房屋买卖合同  购房款  购房凭证  银行贷款  实际占有  收条  笔迹鉴定  男女朋友买房

【要点提示】

男女朋友买房分手十余年未处理，双方是否存在借名买房或者房屋所有权转让约定？本文案例中法院认为，没有关于借名买房或房屋买卖协议书面明确约定，亦不能证明对方（女）收受款项行为及购房款属性，仅凭实际占有房屋十余年、实际一直由其偿还后续银行贷款、持有购房凭证等均不能确定二人分手后关于房屋归属已达成完全一致的合意又或女方已作出过放弃诉争房屋所有权、转让给男方所有的明确意思表示。

【当事人信息】

原告：刘某（男方，上诉人，出卖人）    

被告：王某（女方，被上诉人）

第三人：工行北京某支行（简称：工行某支行）

第三人：沈某（买受人）

【本案背景/案件经过】

刘某诉王某、工行某支行房屋买卖合同纠纷案（原一审误为商品房预售合同纠纷）

1.2011年2月17日 西城法院一审判决；

2.判决生效后王某申请再审，2013年11月6日一中院裁定提审；

3.一中院于2014年5月9日裁定：撤销原审判决，发回重审；

4.本案重审中，沈某被追加为第三人；

5.本文解析的该案例重审后再审二审；

6.2016年6月29日，西城法院再审一审判决；

7.2016年11月23日，一中院再审二审判决。

【案情简介】

刘某、王某原系朋友关系。2002年4月26日，买受人王某与出卖人北京某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王某购买涉案朗琴园某房屋，总价为639862元（首付款129862元，贷款51万元），并于同年6月向工行某支行办理贷款手续；2002年8月25日，房屋交付使用。2004年4月之后刘某实际偿还房屋的银行贷款；该房屋的购房合同、票据等手续刘某持有，2004年12月30日房屋登记后房产证王某持有；二人分手后房屋由刘某占有使用。

（注：刘某主张诉争房屋系借用王某名义购买，刘某是实际购买人。关于购房首付款的出资，刘某称其出资69862元，并向王某借款6万元，但刘某亦表示无法提供证据证明出资购房。关于购房时是否有明确的借名买房约定，刘某表示当时二人感情较好，故对房屋归属未考虑太多，当时没有和王某明确约定房屋是借名购买、归刘某所有。而王某解释称：购房手续在刘某处，是因为刘某擅自更换门锁，王某无法进入取回相关手续；刘某偿还银行贷款并使用诉争房屋，是因为二人约定诉争房屋租给刘某使用，贷款折抵租金；多年来未要求刘某腾房，是因为2006年结婚后其配偶不同意二人继续联系。）

刘某提交了2004年4月23日带有刘某、王某签名的《房屋买卖协议》（约定：王某将房屋卖与刘某；王某已付首付款154395元，偿还银行贷款63000元，刘某已付给王某117395元，还欠王某10万元，于2004年4月22日一次性付清；购房剩余贷款由刘某继续偿还，房屋已交付刘某使用，今后一切债权债务均由刘某承担，王某须协助刘某办理产权过户手续）和2004年4月22日带有王某签名的10万元收条。法院对两份材料中王某签名的真实性委托鉴定机构进行了鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所出具的鉴定意见中称两份材料中王某的签名与样本中王某的签名不是同一人书写。刘某申请重新鉴定，北京京安拓普文书司法鉴定中心进行了二次鉴定。二次鉴定意见同原鉴定意见一致。

本案一审原判决生效后，刘某于2011年6月8日将贷款偿还完毕。2011年8月30日，诉争房屋过户至刘某名下。2014年1月1日，刘某与沈某签订《存量房屋买卖合同》，约定刘某以463万元的价格将诉争房屋转让给沈某。2014年1月22日，沈某取得诉争房屋所有权证书。沈某称，诉争房屋现由其家庭实际居住使用。

重审中，刘某诉请：1、判令我一次性代王某提前归还尚欠工行宣武支行的贷款本金及利息；2、判令工行某支行在收到我代王某提前归还的贷款本金及利息后撤销对涉案房产的抵押登记；3、判令王某在我代王某向工行某支行清偿全部贷款本金及利息后协助我将涉案房产权属变更登记至我名下。

【法院判决】

一审：驳回刘某的诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、男女朋友买房分手十余年未处理，是否存在借名买房和房屋所有权转让约定？

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

关于购房时刘某与王某是否有借名买房的约定，刘某既未提供实际出资购房的证据，亦表示购房时二人并未明确约定借名买房，故法院不能认定刘某与王某之间存在借名买房的约定。

关于购房之后刘某与王某是否存在转让房屋所有权的约定，根据笔迹鉴定意见，刘某出具的《房屋买卖协议》及收条不能证明是王某本人签署，刘某亦未举证证明王某有受领10万元款项的行为且该款与转让诉争房屋所有权有关。尽管二人分手之后刘某使用诉争房屋、持有购房凭证并且实际偿还银行贷款，但王某亦持有房产证，诉讼前二人始终没有办理房屋过户手续。在没有明确协议约定的情况下，仅凭间接事实不能确定二人分手后关于房屋归属已达成完全一致的合意，不能证明王某已作出过放弃诉争房屋所有权、转让给刘某所有的明确意思表示。刘某以与王某达成房屋转让协议为由，要求王某继续履行，证据不足，本院无法支持。

二、经再审判决结果虽反转，但涉案房屋已被出售他人且过户，受损当事人该如何进行权益救济？

案件重审期间，王某申请了对诉争房屋进行价值评估。法院委托评估机构对诉争房屋在2014年1月与2016年2月两个时间点的价值进行了评估。但需要指出的是，人民法院审理再审案件应当在原审诉讼请求范围内进行，符合另案诉讼条件的，当事人可以另行起诉。本案经再审判决结果虽反转，但涉案房屋已被出售他人且过户，受损当事人王某进行权益救济和主张，可依据本案确定的事实和房屋评估价值，另行提起诉讼。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：  

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；  

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四） 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。  

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