承租人和共居人均主张居住权无法同时满足，法院如何裁判？

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-049）

【关键词】

承租人  共居人  居住权  共居权  共居关系  补偿款

【要点提示】

承租人基于承租权而形成的居住权与共居人基于共居权而形成的居住权之间因客观上无法共同满足引发纠纷，法院裁判时从：1、承租人在涉案房屋内居住的事实与共居人在涉案房屋内所承担的义务；2、承租人的居住权是否仅限于涉案房屋内；3、承租人是否已通过其他形式实现了居住权等综合因素考虑。

【当事人信息】

原告：李某

被告：李某1

第三人：李某2

【案情简介】

李某与李某1、李某2系父子、父女关系。1986年，某单位将涉案房屋分配给李某居住，其实际居住涉案房屋至1992年4月，于再婚后搬离。涉案房屋产权单位，主要证明：“李某于1991年办理离休，1986年4月，分给李某涉案房屋一套，该房屋不是给其子女的，由李某承租”。李某据此主张对涉案房屋享有居住使用权。李某1、李某2就自己对104号房屋享有居住权向法院提交：1、某居委会的居住证明；2、法院2份生效判决书，均认定：李某1与李某形成共居关系，对涉案房屋亦享有使用权；3、证人王某（注：邻居）、王某2（注：李某1之友）、李某3（注：李某之女）出庭作证，证明李某1、李某2姐弟二人从八十年代至今一直长期居住在涉案房屋内。此外，李某1、李某2提交涉案房屋产权单位证明，主要内容为：“李某于1991年办理离休，1986年4月，分给李某涉案房屋一套，1990年又为李某分配一套房屋，该两处住房李某承租至今”。经涉案房屋产权单位确认，另一套住房系李某依据原产权单位回购政策自愿交回，并于2006年取得该笔补偿款。李某未居住涉案房屋期间，该房屋的相关费用实际由李某1、李某2负担。李某无证据证明李某1、李某2在外有其他住房。

李某诉至法院，请求：享有涉案房屋居住使用权。

【法院判决】

驳回原告李某的诉讼请求。

【案件评析】

一、法院为何认定非承租人享有涉案房屋居住使用权？

公民的合法权益受法律保护。两审生效判决书均已认定李某1对涉案房屋享有居住使用权。依据本案的书证及证人证言，可以确认李某2在涉案房屋内长期居住的事实。则同理，其与李某亦形成共居关系，亦应对涉案房屋享有居住权。故，对李某1、李某2享有涉案房屋居住使用权，应予以支持。

二、法院为何未支持承租人要求对涉案房屋居住使用权利的诉请？

本案是，李某的居住权与李某1、李某2基于共居权而形成的居住权之间因客观上无法共同满足所引发的纠纷。法院之所以未支持承租人要求对涉案房屋享有房屋权利的诉请，原因在于：1、李某未在涉案房屋内居住的事实已形成超过15年，虽然李某仍为名义的承租人，但承租人的义务实际由李某1、李某2履行；2、涉案房屋与另一套房屋均系李某名下承租的房屋，则李某居住权利系分布于该两套住房之上，并不限于涉案房屋；3、李某基于交回另一套房屋而取得相应的货币补偿，应视为其居住权的实现已通过货币形式予以体现。因此，双方的权利虽然均应获得法律的保护，但在受到客观条件限制的前提下，由于李某的主观行为而导致客观上无法权衡双方的利益，则相应的后果应当由李某自行承担。

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