出售方能否以原产权人享有优先回购权为由，主张房屋买卖合同无效？

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-024）

出售方能否以原产权人享有优先回购权为由，主张房屋买卖合同无效？

---王某与张某、杨某房屋买卖合同纠纷案法律评析

【关键词】

解除合同  继续履行合同  优先回购权  公示公信  上市备案  成本价  央产房

【要点提示】

出卖方提出因原产权人不同意涉案房屋上市交易以致合同无法继续履行，法院一般会考虑：出卖方是否已通过成本价购买取得房屋产权，或通过继承过户至出卖人名下；涉案房屋是否属于禁止交易的类型；出卖人购买时与原产权人的约定能否对抗物权的公示公信效力，买受人是否有理由相信涉案房屋不存在不能交易的情形；根据法院调查取证的结果，涉案房屋原产权人是否同意上市交易等因素而裁判。

【当事人信息】

原告：王某（买受方，一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）

被告：张某、杨某（出卖方，一审被告、二审上诉人、再审申请人）

【案情简介】

涉案房屋系张某、杨某共同共有，产权登记时间为2010年11，房屋性质为房改房（成本价），且没有建立《中央在京单位职工住房档案》。2012年3月，经房产中介居间服务，牛某（王某前妻，买受人）与张某、杨某代理人李某（出卖人）签订房屋买卖合同。

牛某在签订合同的同时向张某、杨某支付定金2万元。2012年3月，王某与张某、杨某、牛某及房产中介签定变更协议书，约定牛某的权利义务全部转让王某。2012年3月，王某与张某、杨某办理存量房买卖合同网签登记，双方均未在网签落款处签字。

此外，张某、杨某出示原产权人《证明》载明：杨某1（杨某之父）同志系我校职工（2000年2月去世，时任副校长、博士生导师、享受政府特殊津贴）。2000年1月，杨某1同志在病危时向校方提出，为照顾家人生活，请特殊分给他一处住房。

考虑到各方面情况，本校决定将涉案房屋一套分配给杨某1。校方在分配时告知杨某1，该房屋的分配带有照顾性质，原则上不得将房屋上市销售，如果一定要出售，也只能出售给校方。

王某诉至法院，请求：张某、杨某继续履行涉案房屋买卖合同，协助办理房屋过户手续，王某支付张某、杨某房屋尾款190万元。

【法院判决】

判决张某、杨某继续履行与王某签订的房屋买卖合同，王某支付张某、杨某房屋尾款一百九十万元，张某、杨某协助王某办理涉案房屋过户手续，将房屋过户至王某名下。

【案件评析】

一、张某、杨某以签订的房屋卖合同存在逃避纳税义务、违反房屋限购政策为由主张合同无效，法院为何未予支持？

张某、杨某与牛某签订房屋买卖合同对买卖涉案房屋达成一致意见，经王某、张某、杨某、牛某同意，涉案房屋买受人权利义务由牛某概括转移给王某。上述行为未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。经变更，王某与张某、杨某系涉案房屋的买卖双方。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，张某、杨某虽主张双方买卖合同存在逃避纳税义务、王某存在违反房屋限购政策的情形，但张某、杨某提出的此项抗辩意见并不能作为认定双方买卖合同无效的理由。此外，张某、杨某亦未充分举证证明王某存在违反房屋限购政策的情形。

主张合同无效的，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，不存在上述法定情形。因此，王某与张某、杨某之间关于涉案房屋的买卖合同合法有效。

二、张某、杨某以涉案房屋系央产房，原产权人享有优先回购权且不同意上市出售，合同无法继续履行为由进行抗辩，法院为何未予支持？法院为何判决涉案房屋买卖合同继续履行？

王某继受牛某所签合同的权利义务后，与张某、杨某形成房屋买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。张某、杨某提出因房屋原产权人不同意该房屋上市交易以致合同无法继续履行，法院未采信。本案法院最终判决涉案房屋买卖合同继续履行，理由有如下几点：

1、涉案房屋虽由产权人分配，但杨某1通过成本价购买已取得房屋产权，张某、杨某又通过继承过户至自己名下，原产权人对此并未提出异议；

2、涉案房屋虽为中央在京已购公有住房，上市交易需履行特别手续，但并非禁止交易的类型；

3、杨某1购买时与原产权人的约定不能对抗物权的公示公信效力，王某有理由相信涉案房屋不存在不能交易的情形；

4、根据法院向原产权人调查取证“原产权人表示：当初的表态符合国家相关政策，没有错误。

随着经济社会形势的发展，类似房屋多有出卖情况，原产权人均未追究。本案涉诉房屋法院如何判决，原产权人均予以认可”。

因此，无论张某、杨某向法院提交证据情况，还是涉案房屋原产权人均表示认可法院判决或尊重法院意见。据此，法院认为张某、杨某以学校不同意涉案房屋上市自行交易为由拒绝履行双方的买卖合同，于法无据，遂最终判决该房屋买卖合同继续履行。

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