房屋签约后被刑拘，合同逾期履行的法律后果

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-020）

房屋签约后被刑拘，合同逾期履行的法律后果

---仲某与王某房屋买卖合同纠纷案法律评析

【关键词】

房屋买卖合同 限制人身自由  继续履行合同  解除合同  违约金  定金

【要点提示】

因个人原因导致人身自由受限，且无法证明在合同约定履行期限内，有向合同相对方支付房款、提存房款等履约行为，由此导致合同无法履行的法律后果，应由其自行承担。

【当事人信息】

原告：仲某（买受人，反诉被告）

被告：王某（出卖人，反诉原告）

第三人：中介机构

【案情简介】

2013年，仲某、王某与中介机构签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，该合同及《补充协议》约定：某处房屋所有权人为王某，房屋总价款为260万元，在合同签订当日，仲某支付定金10万元。仲某于2013年10月前将首付款110万元（含前期支付定金10万元）以自行支付方式支付给出卖人王某，剩余房款，买受人仲某以银行托管支付给出卖人王某。

买、卖双方在2013年10月18日前共同办理房屋所有权转移登记手续。买、卖双方任何一方逾期履行协议约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日支付房屋总价款万分之五的违约金。买、卖双方逾期履行协议约定义务超过30日的，违约方构成根本违约，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于改房屋价款的20%向守约方支付违约金；违约方向守约方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补。此外，出卖人王某配合买受人仲某将房屋所有权过户给买受人指定有资格买房的人名下。

2013年9月，仲某因涉嫌违法经营被刑事拘留，2013年10月19日，仲某办理取保候审被释放，其后，仲某回户籍地办理取保候审相关手续。2013年11月，仲某表示希望继续履行合同并支付房款，王某表示拒绝。此后，王某向仲某送达解除《房屋买卖合同》的通知。

仲某诉至法院，请求：判令被告王某继续履行合同。

王某反诉至法院，请求：判令解除合同，并支付违约金。

【争议焦点】

原告仲某是否有权主张继续履行合同。

【法院判决】

确认原告（反诉被告）仲某、被告（反诉原告）王某、第三人中介机构签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一三年十一月二十八日解除。

【案件评析】

一、仲某、王某签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，为何被解除？

首先，依照《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的约定，仲某应当在2013年9月30日前将首付款110万元（含前期支付定金10万元）支付给王某，但是由于仲某2013年9月11日被刑事拘留，直至2013年10月19日才被释放，仲某未能依照合同约定在2013年9月30日前支付首付款。仲某系个人原因导致人身自由受限，无法履行合同的后果应由其自行承担。仲某取保候审后回老家办手续，直至2013年11月1日才与王某取得联系，2013年11月13日其向王某主张付款，遭到拒绝。根据合同约定，买受人逾期付款超过30日的，即构成根本违约，出卖人有权解除合同。仲某在2013年11月13日主张付款，已经超过了合同约定的宽限期，王某有权表示拒绝。

其次，仲某没有证据证明在2013年9月30日后的30日内向被告王某有支付房款，提存房款等履约行为。

综上，仲某逾期付款超过合同约定的30日，已经构成根本违约，王某有权主张解除合同。因此，王某向仲某送达了解除房屋买卖合同的书面通知，当事人之间的房屋买卖合同已经解除。

二、为何王某主张的赔偿损失，无法得到法院支持？

王某已经收取了仲某交纳的10万元购房定金，并且在解除合同通知书中明确表示，该购房定金不予返还。法院一般会从公平原则考虑，该定金已经能够弥补仲某的违约行为给王某造成的损失。因此，王某在不退定金的前提下，要求仲某另行支付2万元违约金的诉讼请求，法院一般不予支持。

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