租赁房屋经营遇搬迁腾退，出租与承租人该如何分配补偿利益？
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-048）
【关键词】
土地承租人 土地出租人 腾退 拆迁 补偿款 违约金
【要点提示】
拆迁公司已确认腾退补偿协议所涉的各项费用，均系针对土地承租人就其经营的搬迁腾退给予的经济性补偿，不涉及土地出租人的搬迁腾退利益，加之，根据土地承租人与土地出租人的约定，土地承租人应获得的经济性补偿与土地出租人应获得的腾退补偿无直接联系，因此，土地承租人要求拆迁公司向其支付腾退补偿款并要求土地出租人就此予以配合的诉讼请求，应获得法院支持。
【当事人信息】
原告：金某（被上诉人）
被告：谢某（上诉人）、拆迁公司
【案情简介】
谢某为经营三产与某村委会就该村六队130地块的三块土地各签订一份协议，约定：谢某就面积分别16065平方米、7803平方米及849平方米的三块土地享有二十年的使用权。后谢某在上述土地上建房。
2010年，谢某（甲方）与金某（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方主要约定为：谢某将一处涉案房屋出租给金某做商用；租赁期限为8年，自2010年9月1日起；如遇国家规划建设、不可抗力因素等，甲乙双方无条件终止合同，甲乙双方互不承担任何责任。签约后，金某在租赁房屋处经营加工厂，任公司法定代表人。租赁期间，金某未建房，但对租赁房屋进行装修。2012年，涉案房屋所在村进行搬迁腾退。2012年4月，该村委会与拆迁公司发布《致某村生产经营用地被腾退人的一封信》，该信载明，被腾退对象指村域内承包土地使用人，村镇（乡）属房屋附属物的承包人、租赁人且在租约规定的使用年限内的及购买地上房屋附属物产权的单位及个人；腾退补偿、补助等。腾退截至时间为2013年4月30日。
经拆迁公司负责搬迁腾退安置事宜及部分草签协议审核的副总经理与金某签字确认的《非住宅腾退补偿协议书》、对应的补偿补助款支付凭证以及副总签字的估价结果通知均载明涉案房屋的搬迁腾退享有地上物附属物评估价、补助等总价款共计1842803.2元。在签订补偿协议10日内，乙方将地上物、附属物全部移交给甲方；甲方应在乙方移交被腾退土地和地上物、附属物后20日内将补偿款一次性支付给乙方…违约方需向对方每日支付相当于总补偿款万分之二的违约金…。上述协议未加盖拆迁公司公章，但上述协议、对应的补偿补助款支付凭证以及估价结果通知单上均载有“与审报件一致，施某（注：拆迁公司副总）,5月18”字样。后因拆迁公司拒付搬迁腾退补偿款发生纠纷。
金某诉至法院，请求：1、拆迁公司立即将搬迁腾退补偿款1842803.2元支付给金某，谢某予以配合；2、拆迁公司按照总补偿款的每日万分之二支付2012年6月1日至2014年3月31日的违约金246935.6元。
【法院判决】
一审判决：1、拆迁公司于判决生效后十日内向金某支付腾退补偿款共计人民币一百八十四万二千八百零三元二角，谢某予以配合；2、驳回金某的其他诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
一、法院为何认定拆迁公司未加盖公章的腾退补偿协议有效？
虽涉案腾退补偿协议未加盖拆迁公司公章，但拆迁公司负责搬迁腾退事宜的副总经理施某已在上述腾退补偿协议及相应的补偿补助款支付凭证、估价结果通知单上签字确认“与审报件一致”，且施某的上述行为非其个人行为，而金某与拆迁公司均主张上述腾退补偿协议所涉补偿款数额是双方协商一致的结果，故拆迁公司以涉案腾退补偿协议未加盖该公司公章、未通过审计为由不同意向金某支付上述腾退补偿，该抗辩主张无事实和法律依据。
二、法院为何认定金某应获得腾退补偿金？
拆迁公司已确认上述腾退补偿协议所涉的重置成新评估价、搬家费、停产停业补助及其他补助共计1842803.2元，均系针对金某就其经营的加工厂之搬迁腾退给予的经济性补偿，不涉及谢某的搬迁腾退利益，且拆迁公司所述:先由谢某与村委会解除租地合同、再由该公司与谢某就其所租三块土地整体性达成腾退补偿协议，进而由谢某从其获得的腾退补偿款中赔偿其租户主张未提交证据予以证明，且金某不予认可。加之，根据金某与谢某的约定，金某应获得的经济性补偿与谢某应获得的腾退补偿无直接联系，且谢某明确表示涉案腾退补偿协议所涉重置成新价不涉及其所建房屋、其不就此笔款项主张权利，故拆迁公司及谢某以二者尚未就谢某的搬迁腾退利益协议一致为由拒绝向金某支付腾退补偿款的抗辩主张，亦无事实和法律依据。
金某及其经营的加工厂搬迁腾退至今已近两年，拆迁公司至今未向金某支付补偿款，严重影响了企业的正常经济活动。综上，金某要求拆迁公司向其支付腾退补偿款共计1842803.2元并要求谢某就此予以配合的诉讼请求，存在事实和法律依据，应依法予以支持。
三、法院为何未予支持金某主张的违约金？
拆迁公司至今未向金某付款涉及该公司与谢某之间的争议，而该争议与金某为获得己方在搬迁腾退中的经营性利益而将其所租谢某的房屋直接交给拆迁公司不无关系，故金某向拆迁公司主张违约金，系证据不足，法院未予支持的主张，我们认为是妥当的。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
版权公告
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