借名买房or借款买房？无书面协议是怎样赢得诉讼的？
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-040）
借名买房or借款买房？无书面协议是怎样赢得诉讼的？
---李某与高某所有权确认纠纷案法律解析
（借名买房典型案例系列3）
【关键词】
所有权确认 借名买房 借款买房 购房款 居住使用 借款 禁反言原则
【要点提示】
法院认定借名买房关系，一般从购房款的支付、房屋的占有使用情况、购房原始资料的持有、证人证言等因素考虑并裁判。
【当事人信息】
原告：李某（被上诉人）
被告：高某（上诉人）
【案情简介】
李某系高某之姨，为方便父亲来京看病需要购房，因所购房屋是危旧改造房需要北京户口，遂与高某及其母亲商定以高某名义购买。2003年8月，李某交纳危改办1万元购房定金。2003年9月2日，李某将购房款267296元从其账户直接打入危改办的账户内。2003年9月11日，某公司与高某签订《购买房屋合同书》，约定由高某购买涉案房屋，购房款合计277296元。同日，某公司向高某开具了277296元的购房款收据。2005年8月，高某取得涉案房屋的所有权证，房屋所有权证上注明“按经济适用房产权管理”。此后，李某、高某对涉案房屋的所有权问题发生争议。
李某诉至法院，请求：确认涉案房屋归李某所有。
【法院判决】
一审判决：涉案房屋归李某所有。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
【争议焦点】
李某与高某之间是否成立借名买房关系。
【案件评析】
一、本案法院是从哪些方面认定借名买卖合同关系存在的？
不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案认定借名买卖合同关系存在，法院考虑了以下几个方面：
1、购房款方面。李某先向危改办交纳购房定金1万元，后又将剩余购房款从其账户直接打入危改办的账户内。高某亦认可诉争房屋的购房款由李某实际交纳。故李某支付全部购房款的事实不存在争议，法院予以认定。
2、实际居住使用方面。高某主张诉争房屋交付后由其母李某1居住，但未能提供充分证据予以证明，故该主张难以成立。双方当事人均不可否认的事实是，诉争房屋由李某2（注：李某之弟，高某之舅）一家长期居住，高某未在诉争房屋内居住。李某2作为证人认可诉争房屋系李某借高某之名购买，故可以认定李某2系经李某的许可而长期居住诉争房屋，进而可以推定涉案房屋由李某一方实际占有，高某并未实际占有诉争房屋。
3、举证方面。李某申请证人李某2、李某4（注：李某之姐，高某之姨）出庭作证。李某2、李某4均称系李某借用高某名义购买诉争房屋。
综上，李某与高某之间系亲姨甥关系，根据一般生活常理和传统家庭伦理，因亲属之间具有较高的信赖关系，故与陌生人之间的交易不同，处理相关事务未必签订书面协议。综合上述三方面分析，在可以确认李某出资购买并实际占有涉案房屋的事实、又有其他亲戚出庭作证的情况下，李某已完成举证责任，根据经验法则可以推定李某与高某之间存在借名买房的口头协议，双方之间存在借名买房关系。
二、高某主张借款买房为何未获法院支持？
李某已完成举证责任，故举证责任转移至高某一方。高某应当就其否定借名买房关系成立的反驳意见做出合理解释并提供相应的事实与证据。对此，高某在一审中解释购房款系向李某的借款，但因李某直接向危改办的账户打款而未通过高某交纳购房款，且高某十几年间一直未归还所谓的借款，不符合一般借款买房的借款、还款和居住之习惯。高某在二审中又提出了另一种解释，即李某因鼓励高某之母李某3离婚而给李某3买房。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条之规定：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持”。就李某支付购房款的行为，高某在二审中做出了与一审中互相矛盾的解释，违反了上述规定中的禁反言原则。
综上，高某在一、二审程序中就解释购房款问题的事实陈述自相矛盾，而对其在二审中提出的新解释，除了与其有利害关系的证人证言外，未能提供充分证据予以佐证；高某就其在一、二审中事实陈述自相矛盾的问题难以说明正当理由，且说明理由亦前后矛盾。鉴于此，法院未认定，高某所述的借款买房关系成立，我们认为是正确的。
三、借名买房诉讼主张是否受限购政策、房屋性质的影响？
借名买房发生在限购政策实施之前，故本案不存在限购政策的审查问题；涉案房屋属于按经济适用房产权管理性质，不属于经济适用房，可以随时转移权属，故借名买房协议不存在因违反有关规定而无效的情形。
在李某与高某借名买房关系成立的前提下，李某有权要求将涉案房屋转移登记至其名下，鉴于李某主张确认权属与主张转移登记在结果上殊途同归，故法院判决涉案房屋归李某所有。
【涉案法条】
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条之规定：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”
2、《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”
3、《中华人民共和国民法通则》第五条：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”
版权公告
本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/ (PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/ (移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email: zhangtaolawyer@sina.com
点击下方文章标题，可阅读更多原创文章
□为养老将房屋赠与并过户给子女，受赠人不尽赡养义务能撤销吗？
□出资、居住使用，不足以证明借名登记约定，诉请确权、过户被判驳
□使用已故配偶工龄优惠购得公房，是个人财产还是夫妻共同财产？
□有限产权房出售超标房屋未约定，房屋标的权属瑕疵出卖人被判担责
□无书面借名买房合同，诉请过户被判驳
□出售方能否以原产权人享有优先回购权为由，主张房屋买卖合同无效？
□买方误解并拒交税费，自行成交价值千万的房屋买卖合同被判解除！
□符合法定形式要件的代书遗嘱有效 ---尚某2诉尚某1及尚某3遗嘱继承纠纷案法律评析
□诉请给付房屋拆迁款，过2年诉讼时效法院不支持 ---朱某诉孙某财产损害赔偿纠纷案法律评析
□对征收安置补偿房，可主张分割产权份额 ---乐某1、许某与乐某2其他所有权纠纷案法律评析
□公房承租权非遗产，依继承法律关系分割拆迁款法院不支持 ---殷1与殷2、殷3、殷4、殷5遗产继承纠纷案法律评析
□离婚协议中有关房屋居住权利的约定，具有法律约束力 ---张某与张某1用益物权纠纷案法律评析
□特定承租公房属个人财产，拆迁补偿款份额可继承 ---王某与张某法定继承纠纷案法律评析
□房屋买卖合同中重大条款“约定不明” 如何认定？如何救济？ ---王某与李某房屋买卖合同纠纷案法律评析
□行政主管机关为已做抵押登记房屋办理的产权证，应予撤销 ---一起房屋产权行政登记纠纷典型案例法律评析
□承租人逾期主张优先购买权，人民法院不予支持 ---季某与顾某、蒋某房屋租赁合同纠纷案法律评析
□非共有人之一的本人签名，公有住房出售合同被判无效 ---顾某2与顾某1等公有住房出售合同纠纷案法律评析