使用已故配偶工龄优惠购得公房，是个人财产还是夫妻共同财产？
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-033）
使用已故配偶工龄优惠购得公房，是个人财产还是夫妻共同财产？
---徐某1与徐某2继承纠纷案法律评析
【关键词】
公证遗嘱 工龄优惠 共同财产 遗嘱继承 法定继承 个人财产
【要点提示】
所购房屋由婚姻存续期间原承租的公房调换而来，购房时使用了已故配偶的工龄优惠而总购房款减少，本案法院认定属夫妻共同财产。被继承人所立的公证《遗嘱》，仅对涉案房屋中属其所有的份额的处分属有效遗嘱内容，对涉案房屋属已故配偶所有的份额的处分应属无效。
【当事人信息】
原告：徐某1
被告：徐某2
【案情简介】
徐某1、徐某2系徐某3与王某1之子女。1995年10月，王某1死亡。2010年11月，徐某3死亡。
20世纪50年代，徐某3分得一套房屋（公房）。1997年，徐某3用上述房屋调换分得涉案房屋。1998年，徐某3与银行签订《公有住宅楼买卖合同》，购买涉案房屋2000年3月，徐某3取得房屋所有权证书。徐某3分别于1998年10月5日、1998年10月10日书写书面材料各一份，内容为：“我愿将涉案房屋归我女儿徐某1所有（房产权已由我女儿徐某1出资全部交清）”。
2002年4月，徐某3经某公证处办理了公证《遗嘱》，主要内容为：涉案房屋产权系我个人所有，现该房屋无争议、无抵押、无担保，我个人亦无债务负担。将涉案房屋在我去世后，遗留给我的女儿徐某1个人所有。
2008年5月，徐某3自书遗嘱一份，主要内容为：我儿子徐某2儿媳王某2孙女徐某5对我漠不关心。是我女儿徐某1照顾我，在我去世后，不要告诉徐某2一家人，一切丧事由我女儿徐某1处理。涉案房屋由徐某1继承。
徐某3在购买涉案房屋时使用了徐某3的38年及王某1的23年工龄优惠，在使用两人的工龄优惠后，总房款为24959元，其中总房价因使用王某1的工龄优惠减少了10393元。自2014年4月至2015年5月，徐某1将涉案房屋出租，共收取租金49995元。自2015年6月至今，徐某1将涉案房屋继续出租，每月收取租金4600元。
徐某1诉至法院，请求：徐某3名下涉案房屋由徐某1继承。
【法院判决】
1、徐某3名下涉案房屋归徐某1、徐某2共同继承所有，其中徐某1占该房屋百分之九十点二的份额，徐某2占该房屋百分之九点八的份额；2、徐某1在二〇一六年三月前出租涉案房屋所得房租均归徐某1所有，徐某1于本判决生效后七日内给付徐某2上述房租的折价款共计九千四百零七元五角一分。
【案件评析】
一、使用已故配偶工龄优惠购得公房，是个人财产还是夫妻共同财产？
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公民可以依照继承法规定立遗嘱处分个人财产，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。被继承人死亡后，有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。
本案中，虽然王某1在徐某3购买涉案房屋时已去世，但涉案房屋系由徐某3在与王某1婚姻关系存续期间原承租的公房调换而来，且总购房款因徐某3在购房时使用了王某1的工龄优惠而减少。因此，涉案房屋属于徐某3与王某1的共同财产，根据徐某3在购房时使用王某1工龄而减少的房款确定王某1所占涉案房屋的份额。
二、公证遗嘱为何被认定部分有效，部分无效？
公证《遗嘱》系徐某3的真实意思表示，徐某3在该遗嘱中对涉案房屋中属其所有的份额的处分属有效遗嘱内容。但是，徐某3在该遗嘱中对涉案房屋属王某1所有的份额的处分应属无效，在王某1去世后，涉案房屋中属王某1所有的份额应作为王某1的遗产，由王某1的法定继承人依法平均继承。在徐某3去世后，涉案房屋属徐某3所有的份额以及徐某3应继承王某1遗产份额的部分均属徐某3的遗产，按照公证《遗嘱》，该部分遗产应由徐某1继承。
三、对涉案房屋份额和收益，应如何分配？
法院一般认定：1、徐某1出租涉案房屋获得的房租，该收入系基于涉案房屋所产生的合法收益，亦属徐某3、王某1的遗产，应当按照徐某1、徐某3所占房屋的继承份额予以分割；2、徐某2未对徐某3尽到赡养义务，在分割该部分遗产时，对徐某2酌情予以少分，对徐某1予以多分。
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