有限产权房出售超标房款未约定，属房屋标的权属瑕疵出卖人应担责
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-030）
有限产权房出售超标房款未约定，属房屋标的权属瑕疵出卖人应担责
---陈某与潘某房屋买卖合同纠纷案法律评析
【关键词】
定金 实际所有人 履行期限 迟延履行 承诺 超标房款
【要点提示】
房屋在领取所有权证时需要缴纳原拆迁房屋的超标房款，即涉案房屋在权属上存在瑕疵，且合同未明确约定诉争款项何人缴纳，亦不足以认定买受人签订合同时明知存在诉争房款项并同意由其缴纳，故出卖人对出卖的标的物负有瑕疵担保责任。
【当事人信息】
原告：陈某（买受人）
被告：潘某（出卖人）
【案情简介】
潘某原有房屋系有限产权。因城市建设需要，上述房屋被拆除，后安置于涉案房屋。2010年2月，潘某将涉案房屋出卖给陈某，由陈某的女儿吴某作为名义上的买受人，并办理了委托公证手续，委托陈某作为其代理人，代为办理上述房屋权属登记以及出售给吴某等事宜，陈某随后付清约定的购房款。2010年4月，陈某经潘某同意与案外人赵某签订《房屋买卖定金合同》。合同签订之日，潘某到公证处撤销了原委托陈某将涉案房屋出卖给吴某的公证委托书。同时重新办理了委托公证手续，委托王某作为其代理人，代为办理涉案房屋权属登记以及出售给案外人赵某等事宜。合同签订后，赵某付清了全部购房款并将涉案房交付赵某管理。2012年10月，涉案房屋可以办理所有权登记手续。赵某到房管部门办理涉案房屋所有权证时，被告知因涉案房屋系有限产权，需补交超标房款后，才能取得完全产权，并办理涉案房屋的所有权登记手续。赵某要求陈某、潘某补交超标房款，但二人均予以拒绝。为此，案外人赵某起诉陈某、潘某房屋买卖合同纠纷一案，经法院判决，陈某返还赵某超标购房款，并赔偿利息损失。
陈某诉至法院，请求：潘某赔偿超标购房款及其利息。
【法院判决】
潘某支付陈某超标购房款并赔偿利息损失。
【案件评析】
一、法院为何认定案外人赵某无须承担涉案房超标房款？
出卖人对出卖的标的物负有瑕疵担保责任。经法院生效判决确认，案外人赵某与本案原告陈某就涉案房屋签订的《房屋买卖定金合同》合法有效，陈某作为出卖人，对涉案房屋负有瑕疵担保责任。由于涉案房屋在领取所有权证时需要缴纳原拆迁房屋的超标房款，即涉案房屋在权属上存在瑕疵，且合同未明确约定诉争款项由赵某缴纳，亦不足以认定赵某签订合同时明知存在诉争房款项并同意由其缴纳，故陈某返还赵某代缴的超标房款及并赔偿利息损失。
二、法院为何认定潘某应支付涉案房超标房款？
出卖人陈某作为出卖人承担瑕疵担保责任，但陈某将涉案房屋出卖给赵某非无源之木，不可能凭空而来，双方签订的房屋买卖定金合同不能孤立看待，而应结合涉案房屋权属来源及屡次交易经过综合考量。探究涉案房屋权属来源及交易经过，该房屋系被告潘某原有房屋被拆迁后所得安置房，被告潘某作为原所有人同时也是拆迁安置关系中缴纳超标房款的义务人，其出卖涉案房屋理应承担瑕疵担保责任。本案争议在于确认陈某承担出卖标的物瑕疵担保责任的情况下，是否可以要求原所有人即被告潘某对其承担瑕疵担保责任。
结合本案，陈某在与赵某签订合同时并未取得涉案房屋所有权，实际所有人系本案被告潘某。根据公证的声明书及委托书，被告潘某作为房屋实际所有人，先是委托陈某办理涉案房屋出卖给第三人吴某的手续，再因涉案房屋被转卖而撤销原委托，再另行委托他人办理将涉案房屋出卖给赵某的手续。由此可见，涉案房屋经过多次买卖，而被告潘某均为明知并已予配合，但无证据证明其已明确披露涉案房屋产权瑕疵或已明确约定诉争款项由买受人承担，故其应对买受人承担瑕疵担保责任。
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