央产房买卖合同被解除，买卖双方责任如何承担？

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-025）

央产房买卖合同被解除，买卖双方责任如何承担？

---成某与杜某房屋买卖合同纠纷案法律评析

【关键词】

解除合同  央产房  违约赔偿  利息损失  房屋溢价款  中介费  房屋装修  房屋租金  使用费

【要点提示】

买、卖双方签订不具备上市交易的条件的央产房的房屋买卖合同，最终被法院判决予以解除。法院一般认定，买受人应在交易前已知悉涉案房屋的属性，其应当对该交易以及履行后果尽到足够的注意义务，应承担次要责任（即：20%），而出卖方应承担主要责任（即：80%）。在责任确定后，各自的损失均应按照责任比例进行分担。对出卖方而言，其损失为房屋的租金或使用费；就买受人而言，其损失应当包括已付房款的利息损失、房屋溢价损失、已付中介费损失及房屋装修损失。

【当事人信息】

原告：成某（买受方，一审原告、反诉被告、二审被上诉人）

被告：杜某（出卖方，一审被告、反诉原告、二审上诉人）

【案情简介】

1998年，杜某以97成本价购买涉案房屋。2001年9月，杜某取得涉案房屋产权证。2007年3月，杜某与成某、房产中介签订《房屋买卖合同》。2010年4月，涉案房屋原产权人出具证明，内容为：“涉案房屋暂不宜上市交易（住房信息已上报国家局）”。2013年，杜某以涉案房屋不能上市交易，合同无法继续履行为由将成某诉至法院，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》、并要求成某及现居住人腾退房屋。法院于2013年7月作出判决，认定杜某与成某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效，但涉案房屋属原产权人以福利售房方式发售给原产权人职工的央产房，其对外出售须符合原产权人相关售房政策，然成某非原产权人职工，其与杜某所签订的合同实质上已无法继续履行，并判决解除杜某与成某签订的《房屋买卖合同》。

上述判决生效后，成某起诉请求：1、返还成某购房款52万元，房屋中介费13600元；2、按照同期银行贷款利率支付成某上述款自2007年3月至实际支付之日的利息，截至2014年1月暂计为241355元；3、赔偿成某的装修费损失48154元；4、支付成某自2008年9月至实际支付之日违约金，以615000元为基数按照每日万分之四的标准计算，截止到2014年1月1日违约金共计472821；5、支付成某房屋溢价款损失2195600元。

杜某反诉：1、要求成某支付从2007年3月起至2014年3月的房屋使用费322173元；2、要求成某按照每月3835元标准支付2014年3月至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费。

【法院判决】

1、杜某于本判决生效后七日内返还给成某购房款52万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率百分之八十向成某支付自2007年3月起至该款项实际给付日止的利息；2、杜某于本判决生效后七日内赔偿成某中介服务费10880元；3、杜某于本判决生效后七日内赔偿成某房屋溢价款1365400元；4、成某于本判决生效后七日内给付杜某2007年3月至2013年7月期间房屋使用费103493.9元，并按照每月3835元标准给付杜某自2013年7月起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；5、驳回成某的其他诉讼求情；6、驳回杜某的其他反诉请求。

【案件评析】

一、杜某、成某签订的房屋买卖合同被解除，双方如何承担责任？

本案涉案房屋系央产房，尚不具备上市交易的条件，故双方无法继续履行已经签订的《房屋买卖合同》，该合同已经生效判决予以解除。由于合同约定杜某同意在签约后一年半将涉案房屋过户给成某，现杜某不能履行该合同义务，其行为应当认定为违约行为。当然，由于涉案房屋的属性，成某亦在交易前已经知悉，其应当对该交易以及履行后果尽到足够的注意义务，亦可以避免损失的发生。因此，法院认定对导致合同的解除由杜某承担主要责任（即：80%），成某承担次要责任（即：20%）的处理是正确的。

二、杜某、成某签订的房屋买卖合同被解除，如何计算损失赔偿？

在责任确定后，各自的损失均应按照责任比例进行分担。对于杜某而言，其损失仅为房屋的租金或使用费；就成某而言，其损失应当包括已付房款的利息损失、房屋溢价损失、已付中介费损失及房屋装修损失。

1、购房款利息损失。对于52万元的利息损失，因52万元自2007年3月已在杜某处，杜某因此可以获得一定的收益，考虑责任分担比例，法院判定杜某应按同期贷款利息的80%向成某支付利息损失。

2、中介费损失。中介费13600元的负担亦应考虑责任分担比例，杜某应承担成某中介费损失10880元。

3、房屋溢价款损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因自2010年4月起，成某已经知道涉案房屋不能上市交易，且其已向法院提起诉讼要求解除双方的买卖合同，当时杜某亦同意解除合同，只是双方就损失赔偿问题未达成一致意见，但成某撤诉后，双方并未协商如何解决无法继续履行合同的问题。杜某亦知道交易无法继续履行，亦未及时采取措施，直到2013年才向法院提起诉讼要求解除合同。法院认为就2010年4月之前的房屋溢价款损失系杜某违约造成，应向成某赔偿房屋溢价款损失，但对于2010年4月起至2013年7月止之间的房屋溢价款损失双方均有责任，且责任相当，对此期间的房屋溢价损失判定双方各承担一半。

4、涉案房屋占有使用费。对涉案房屋占有使用费，成某占有涉案房屋系基于双方买卖合同约定，法院认为，成某占有涉案房屋使用费2010年4月之前的房屋使用费损失系杜某违约造成，成某无须赔偿，但对于2010年4月起至2013年7月止之间的房屋使用费损失双方均有责任，且责任相当，对此期间的房屋使用费损失判定双方各承担一半。

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